關(guān)于《湖南省住宅物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的解讀

房地產(chǎn)監(jiān)管處

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根據(jù)會(huì)議的安排，現(xiàn)就《湖南省住宅物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）起草的有關(guān)情況匯報(bào)如下：

一、起草背景和目的

長(zhǎng)期以來(lái)，住宅物業(yè)前期遺留質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理行業(yè)造成了十分嚴(yán)重的困擾，究其根源，主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接住宅物業(yè)服務(wù)時(shí)，未對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，或者檢查和驗(yàn)收工作流于形式，以致不符合規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備直接投入使用，影響物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，損害業(yè)主和物業(yè)使用人利益。為推進(jìn)落實(shí)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》“（新建物業(yè)）未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接”之規(guī)定，去年9月份以來(lái)，我們組織起草《湖南省住宅物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，按照誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則，明確實(shí)施新建住宅物業(yè)承接查驗(yàn)的條件、依據(jù)、查驗(yàn)范圍和方法以及監(jiān)督管理。

二、起草過(guò)程

這是《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要配套制度之一，各級(jí)主管部門(mén)、街道社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及業(yè)主都比較關(guān)注。

《辦法》起草之前，我處組織搜集和學(xué)習(xí)了相關(guān)省市有關(guān)物業(yè)承接查驗(yàn)方面的規(guī)范性文件，深入市州和物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)研了解物業(yè)承接查驗(yàn)方面的困難問(wèn)題，以及好的做法。經(jīng)過(guò)總結(jié)梳理明晰了方案，構(gòu)建了框架，撰寫(xiě)了《辦法》（征求意見(jiàn)稿）。在此基礎(chǔ)上，先后召開(kāi)10余次座談會(huì)，聽(tīng)取行業(yè)協(xié)會(huì)、骨干企業(yè)、各市州的意見(jiàn)建議。同時(shí)將《辦法》在廳網(wǎng)發(fā)布公開(kāi)征集意見(jiàn)的通告，對(duì)有關(guān)意見(jiàn)建議進(jìn)行認(rèn)真梳理研究和甄別之后，進(jìn)一步調(diào)整和完善了《辦法》。

三、主要內(nèi)容

（一）明確了承接查驗(yàn)的條件，把好第一道關(guān)口。承接查驗(yàn)前，物業(yè)必須達(dá)到一定的基本條件。《辦法》明確了承接查驗(yàn)必須具備的“一戶一表”安裝、物業(yè)服務(wù)用房配置的面積及標(biāo)準(zhǔn)等方面的條件。還要求住宅物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)，要通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，為承接查驗(yàn)把好第一道關(guān)口。

（二）明確了承接查驗(yàn)的主體，解決誰(shuí)來(lái)查的問(wèn)題。物業(yè)承接查驗(yàn)由專門(mén)組建的承接查驗(yàn)小組組織實(shí)施。承接查驗(yàn)小組由建設(shè)單位牽頭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門(mén)、以及街道（社區(qū)）代表參加。承接查驗(yàn)小組按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位共同制定的承接查驗(yàn)方案實(shí)施承接查驗(yàn)。

（三）明確了承接查驗(yàn)的內(nèi)容，解決查什么的問(wèn)題。承接查驗(yàn)包括文件資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物兩個(gè)方面的查驗(yàn)，文件資料的內(nèi)容包括從物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)資料、維修資金與業(yè)主名冊(cè)等前期物業(yè)管理等資料?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)物的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能等。

（四）明確了承接查驗(yàn)的流程、方法和標(biāo)準(zhǔn)，解決怎么查的問(wèn)題。承接查驗(yàn)流程包括組建查驗(yàn)小組、制定查驗(yàn)方案、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、簽訂查驗(yàn)協(xié)議、整改復(fù)驗(yàn)、辦理交接手續(xù)等。文件資料的查驗(yàn)，采用清點(diǎn)交接的方式，交什么查什么，沒(méi)交的列出清單再補(bǔ)交。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物，采用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法進(jìn)行查驗(yàn)，有問(wèn)題的列入承接查驗(yàn)協(xié)議約定整改時(shí)限限期整改。

（五）明確了承接查驗(yàn)備案和物業(yè)保修等相關(guān)要求，解決怎么管的問(wèn)題。一是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)后30日內(nèi)，通過(guò)湖南省物業(yè)管理監(jiān)管平臺(tái)備案，備案信息向業(yè)主公開(kāi)。二是對(duì)建設(shè)單位保修工程和驗(yàn)收、保修期屆滿時(shí)物業(yè)的再次查驗(yàn)提出了要求。三是規(guī)定了建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他相關(guān)主體的責(zé)任，強(qiáng)化了監(jiān)管措施。

四、有關(guān)說(shuō)明

《辦法》共有4個(gè)附件。分別是《物業(yè)承接查驗(yàn)備案表》《湖南省新建住宅物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議示范文本》《新建住宅物業(yè)承接查驗(yàn)移交資料、圖紙清單》《湖南省新建住宅物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》。