柴 強
中國房地產估價師與
房地產經紀人學會會長
?各盡所能付諸行動，助力住房租賃發展
致辭摘要：（1）中房學正式成為我國住房租賃行業的全國性自律管理組織以來，圍繞團聚行業力量、開展行業宣傳、搭建交流平臺、積極支持基礎研究、發揮橋梁紐帶作用、參與行業立法、積極建言獻策、編制標準規范、發布相關提示以及建立行業自律管理體系等十個方面開展工作，并積極探索開展住房租賃企業資信評級，推動住房租賃從業人員職業化、專業化。（2）本次中國住房租賃發展論壇以“最佳實踐總結與分享”為主題，目的是希望有關住房租賃企業、專家學者、行業組織、城市政府部門把多年來在住房租賃方面所做的工作，特別是在利用集體經營性建設用地、新供應國有建設用地、存量閑置和低效利用的土地和房屋新建、改建、改造租賃住房，以及在住房租賃相關融資、模式創新、防范化解風險等多個方面，積累的成功經驗、遇到的困難及其有效應對措施，歸納總結出來，相互學習借鑒，共同推進我國住房租賃行業更好發展。
楊海英
中國建設報社社長
致辭摘要：（1）目前，我國已建成了世界上最大的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系加快建立，保障性租賃住房供給持續擴大。（2）“十四五”期間，住房和城鄉建設部將進一步增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。行業要抓住政策機遇，不斷提升自身發展實力。（3）長期以來，中國建設報社為住房租賃事業健康發展鼓與呼，以實際行動為培育和發展住房租賃市場營造良好的輿論氛圍。中國建設報社將與大家共同就黨中央總體部署落地“最后一公里”過程中的難點痛點，政策要求和企業發展的結合點、市場需求和群眾呼聲的著力點深度研判，理性分析，共同推動公共政策的改革創新，使住房租賃行業行穩致遠。
王 燊
建信住房服務有限責任公司董事長
致辭摘要：（1）建設銀行自2017年8月實施住房租賃戰略以來，始終貫徹落實“房住不炒”精神要求，堅持“以人民為中心”，緊緊圍繞“多主體供給、多渠道保障、租購并舉制度建設”，以新金融方式，將住房租賃連接傳統金融業務，促進多元場景融合，立足長租探索形成了一套“平臺+金融+主體+住房租賃產品和服務”的建行方案。（2）建信住房努力打造住房租賃綜合服務平臺，為市場主體提供住房租賃全鏈路、全場景線上交易服務。一是通過CCB建融家園平臺為市場房源供給方和需求方提供住房租賃服務；二是結合城市更新，激活閑置房源，打造CCB建融家園長租社區、城中村新居；三是為政府提供公租房受托運營服務，積極推進保租房項目，初步形成公司保障性租賃住房服務模式；四是積極整合資源共建產業聯盟，接入家居、家政、社區等外部場景；五是在行業主管部門推動下，加大收儲符合“商改租、工改租”條件的存量房源，探索住房租賃企業股權轉讓REITs試點，加快推進保障性租賃住房公募REITs落地。
張 崢
北京大學光華管理學院
副院長、教授
?發展長租房市場的兩個重要問題
觀點摘要：（1）發展長租房有利于滿足新市民和青年人長期租住需要，提升租房群體的租住體驗，推動形成穩定的租賃關系，是進一步依法治理和規范租賃市場的基礎。租賃住房的長期供給是驅動改善出租房源品質的前提條件。（2）REITs是匹配集中式租賃住房發展的必備的金融工具。現有基礎設施REITs試點的框架下發展保障性租賃住房REITs面臨三個挑戰。一是資產范圍和可轉讓屬性缺乏指導性規范；二是底層資產重組發行和運營環節稅負較高；三是融資成本較高和租金回報較低。因此，未來需要明確保障性租賃住房REITs的資產認定標準和流程，構建合理的稅收制度、合理穩定的補貼機制以及租金調整機制。（3）分散式長租房是盤活存量住房、增加長租房供給、緩解職住分離的重要途徑。中資產經營模式在盤活存量房源，規模化提供長租房過程中發揮積極作用，同時存在過高的租金增速將抑制房東的長期出租意愿等挑戰。監管部門應維護市場競爭環境，避免企業惡意競爭獲取房源，防止住房租賃企業過度金融化，促進市場形成租金穩定的合理預期。
陳新政
武漢市住房保障和房屋管理局副局長
?科學施策 多措并舉 推進武漢住房租賃市場高質量發展
觀點摘要：武漢市推動住房租賃市場發展經驗主要有：（1）深入研究、科學制定政策措施。（2）政策引導，積極培育市場主體。包括大力發展國企引領作用；壯大住房租賃專業機構，引導民營企業、混合所有制企業積極參與住房租賃建設與運營；鼓勵有租賃房源的社會企業參與，并引導企業優勢互補。（3）“六個一批”，多渠道籌集租賃房源，即推進國有土地上新建一批，在租賃住房試點的集體土地上建設一批，在工業園區中集中建設一批，利用閑置的商業辦公用房改建一批，將閑置的住房轉換一批，利用租賃專業機構和房地產經紀機構將存量房源盤活一批。（4）加強監管，整頓規范租賃市場。（5）推進政銀合作，搭建租賃服務平臺。（6）行業組織參與，發揮行業自律作用。2017年武漢市房地產經紀協會成立了住房租賃專委會，完善了行業自律機制，發揮了行業協會橋梁紐帶作用。
周以升
高和資本執行合伙人
?社會資本助力住房租賃發展
觀點摘要：（1）社會資本參與租賃住房的領域包括保障性租賃住房和市場化租賃住房。（2）社會資本參與租賃住房存在行業定位問題、收益率低、金融支持不夠和合規性弱等四大問題，部分問題正緩解。租賃住房特別是保障性租賃住房的收益率低，經營不確定性大以及租賃住房退出難度較大，退出價格不確定等問題需重點關注。（3）租賃住房的資本生態分為債務融資生態和股本融資生態，后者是根本的驅動因素。社會資本投資標的選擇包括集體用地、企事業單位閑置土地、非改保、產業園區配套用地、專項租賃用地等五種潛在標的，其中確權最清晰的是非改保和專項租賃用地。社會資本參與階段包括土地、在建工程、非改居（現房）、運營長租房四個階段，目前大部分城市在建工程非改保的邊界不清晰，需要在資本介入前，緩釋保租房認定的不確定性。
嚴 榮
上海市房地產科學研究院院長、研究員
?健全長租房政策體系
觀點摘要：（1）長租房是我國住房租賃體系的“定盤星”。長租房具有規模化、標準化、規范化的特征，能夠在規劃選址、房型設計、租金定價、租賃合約、服務管理方面為整個住房租賃行業的發展設定標桿和準則。（2）當前長租房發展的瓶頸在于政策體系不夠健全，主要表現在以下三個方面：一是涵義廣泛，定位不清，二是各自發力，合力不強，三是場景多元，集成不足。（3）完善長租房政策體系要找準重點和難點，一是明確長租房的“定盤星”地位，在經營服務的規范性、租賃關系的穩定性、租金價格的合理性和市場的有序性等方面形成標桿，二是聚焦長租房政策體系短板，抓住一個牛鼻子，讓越來越多的長租房項目能夠實現盈利，三是梳理典型案例，為政策集成找到應用場景。
盧華翔
中國城市規劃設計研究院住房與住區研究所所長
?城市保障性租賃住房需求分析
觀點摘要：（1）利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房是降低居住成本的重要途徑，發展保障性租賃住房是增強人才吸引力、提升城市競爭力，建設青年發展型城市的重要抓手。（2）保障性租賃住房的發展戰略：發展定位為統籌銜接、優化供給，供給方式為增存并重、分類施策，供給原則為盡力而為、量力而行，布局策略為供需匹配、職住平衡。（3）結合衢州市情況，保租房的需求對象包括新就業大學生、產業園區外來務工人員、基本公共服務人員三類重點人群，分別測算保租房最大潛在需求。（4）保租房供給目標的確定需與政府的保障能力相適應，參考其他城市，并考慮與商品住房市場的良性互動。（5）針對保租房的重點供給群體及差異化需求特征，應分類分區供應，實現供需精準匹配。
陳 杰
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長
上海交通大學國際與公共事務學院公共經濟與社會政策系長聘教授
?保障性租賃住房發展的戰略與策略
觀點摘要：（1）保障性租賃住房是對新市民和青年人的一種社會投資，早投入早收益，是共同富裕的需要。保障性租賃住房超越托底式住房保障，走向發展式住房保障。（2）保障性租賃住房發展難點：一是面對群體規模較大，需求較大，但支付力較低，二是企業經營成本不低，包括籌地難，優質地塊難以落實，閑置用地難以轉化；籌房難，優質存量房產難以轉化，或價格太高；籌資難，難以抵押土地房產以獲得融資，期限錯配；經營難，租金管制和租客限定的雙重限制，企業難以經營。（3）保障性租賃住房發展的對策建議：保障性租賃住房的建設要跟城市更新、新城建設聯系在一起，加快存量的改造、改建，基本原則是“肥瘦搭配”，“抽肥補瘦”，將收益率較好的項目與收益率較差的項目，捆綁式給企業；同一個項目也可以考慮客戶“混搭”、價格“混搭”；大力發展保障性租賃社區，租購同權不可或缺。
伍 艷
合肥市住房租賃協會
秘書長
?安居圓夢
——合肥市住房租賃成果實踐與分享
觀點摘要：（1）合肥市住房租賃試點的亮點：建立健全機構，成立住房租賃試點工作領導小組，出臺《合肥市住房租賃企業信用信息管理辦法》等系列政策，研發上線政府租賃平臺，健全數據監測與分析機制，建立全市住房租賃企業誠信信息管理系統。（2）合肥市多渠道籌集，全方位扶持，加快保障性租賃住房建設。籌集方式有國有土地、集體建設用地、園區配套用地新建，企事業單位存量閑置土地自建和非住宅改建等五種方式。扶持措施包括放寬規劃條件，壓降建設成本，減輕租賃企業融資成本，優化審批程序，規范集體用地上市流程等。（3）合肥市規范住房租賃市場與自律管理經驗：一是多措并舉、聯合監管，實施網格化管理與負面清單管理。二是實施住房租賃企業信用考評，引導行業規范發展。三是開展年度專項集中檢查。四是加強與媒體合作交流與宣傳，穩定市場預期。五是加強行業自律管理，協助主管部門做好市場監管，防范市場風險。
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