吉林省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)       DB22

                                DB22/TXXX－2022

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

Standard  for  property  service   

（送審稿）

   2022-00-00 發(fā)布                            2022-00-00實施

吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳吉林省市場監(jiān)督管理廳

吉林省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 

Standard  for  property  service

DB22/T0000-2022

主編部門： 吉林省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化管理辦公室

批準(zhǔn)部門： 吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

           吉林省市場監(jiān)督管理廳

施行日期： 2022年00月00日

2022年 長 春

前   言

     根據(jù)吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于下達(dá)吉建設(shè)《2021年全省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)制定（修訂）計劃（三）》的通知（吉建標(biāo)〔2021〕11號）的要求，編制組經(jīng)過深入調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)實踐經(jīng)驗，參考有關(guān)國際標(biāo)準(zhǔn)、國外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)及國家現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并在廣泛征求有關(guān)單位意見的基礎(chǔ)上，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容：1 總則；2 術(shù)語；3 基本規(guī)定；4 查驗接收；5 共用部位維護(hù)管理；6 共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理；7 公共衛(wèi)生保潔服務(wù)；8 園林綠化養(yǎng)護(hù)；9 公共秩序維護(hù)；10 服務(wù)檢查；11 特約服務(wù)。

本次編制的主要內(nèi)容是依據(jù)物業(yè)服務(wù)過程中所涉及的各行業(yè)相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)，借鑒國內(nèi)其它城市物業(yè)服務(wù)實踐活動的相關(guān)指導(dǎo)意見和標(biāo)準(zhǔn)，綜合考量了多種物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)中共性和差異化的服務(wù)內(nèi)容，重新構(gòu)建物業(yè)服務(wù)新的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)由吉林省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化管理辦公室負(fù)責(zé)管理，由吉林市物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)具體技術(shù)內(nèi)容的解釋。

本標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中，請各地行業(yè)管理部門和相關(guān)物業(yè)服務(wù)人注意總結(jié)經(jīng)驗，積累資料，隨時將有關(guān)意見和建議反饋給吉林省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化管理辦公室（地址：長春市民康路519號，郵編130041，Email：jljsbz@126.com），以供今后修訂時參考。

本標(biāo)準(zhǔn)主編單位：吉林市物業(yè)管理中心 

本標(biāo)準(zhǔn)參編單位：吉林市物業(yè)管理協(xié)會

本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人員： 谷德軍  郎雨春  郭海彬  呂淑惠

運秀英  王春玲  潘宏欣

本標(biāo)準(zhǔn)主要審查人員： 

目  次

1  總則..............................................................................         7

2  術(shù)語..............................................................................         8

3  基本規(guī)定......................................................................         11

3.1  服務(wù)場所...............................................................         11

3.2  服務(wù)人員...............................................................         11

3.3  值守.......................................................................         11

3.4  服務(wù)時限...............................................................         12

3.5  檔案管理...............................................................         12

3.6  標(biāo)識管理...............................................................         12

3.7  管理制度...............................................................         13

3.8  專項要求...............................................................         14

4  查驗接收......................................................................         16

5  共用部位維護(hù)管理......................................................         18

  5.1 一般規(guī)定.................................................................         18

  5.2 巡檢...........................................................................        18

  5.3 共用部位管理.........................................................         18

  5.4 共用部位維護(hù).........................................................         18

 6  共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理............................................         20

  6.1 一般規(guī)定...................................................................        20

  6.2 道路、停車場...........................................................        21

  6.3電梯、自動扶梯和自動人行道................................        21

  6.4 給排水系統(tǒng)...............................................................        25

  6.5 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)...........................................................        26

  6.6 供配電系統(tǒng)...............................................................        28

  6.7 消防系統(tǒng).....................................................................       31

6.8 防避雷系統(tǒng)..............................................................        39

6.9 人防工程..................................................................        39

7  公共衛(wèi)生保潔服務(wù).......................................................        41

  7.1 一般規(guī)定....................................................................       41

  7.2 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量要求................................................       41

8  園林綠化養(yǎng)護(hù).................................................................       44

  8.1 一般規(guī)定....................................................................       44        

  8.2 草地............................................................................       44

8.3 園林樹木....................................................................       44

  8.4 花壇............................................................................       45

  8.5 植物、花卉擺設(shè)........................................................       45

9  公共秩序維護(hù).................................................................       46

  9.1 一般規(guī)定....................................................................       46

  9.2 組織............................................................................       46

  9.3 巡查............................................................................       46

  9.4 車輛通行、停放........................................................       47

  9.5 消防管理....................................................................       47

  9.6 秩序監(jiān)控....................................................................       49

  9.7 應(yīng)急處置....................................................................       50

  9.8 社區(qū)警務(wù)協(xié)作............................................................       50

10  服務(wù)檢查.......................................................................       51

  10.1 企業(yè)自檢..................................................................       51

  10.2 服務(wù)評價..................................................................       51

11  特別約定.......................................................................       52

11.1專項服務(wù)...................................................................       52

11.2特約服務(wù)...................................................................       52

附錄A  住宅物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).......................................       53

附錄B  商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...................   82

附錄C  公眾物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...............................................   102

附錄D  醫(yī)院物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...............................................   119

附錄E  學(xué)校物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...............................................   134

本標(biāo)準(zhǔn)用詞說明..........................................................................   143

引用標(biāo)準(zhǔn)名錄..............................................................................   144

附：條文說明..............................................................................   146

1  總 則

1.0.1  為深入推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，提升物業(yè)服務(wù)水平，滿足人民日益增長的美好生活需要，規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)實踐活動，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2  本標(biāo)準(zhǔn)適用于住宅、商務(wù)寫字樓和辦公樓、公眾、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)服務(wù)。

1.0.3  物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2  術(shù) 語

2.0.1 物業(yè)服務(wù) property service

業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

2.0.2 物業(yè)服務(wù)區(qū)域  property service area

已建成并交付業(yè)主使用的物業(yè)。包括住宅區(qū)、別墅區(qū)、商務(wù)寫字樓、辦公樓、園區(qū)、學(xué)校、景區(qū)、醫(yī)院等及其配套附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等組成的統(tǒng)一服務(wù)區(qū)域。

2.0.3 物業(yè)服務(wù)人 property service provider

包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

2.0.4 物業(yè)服務(wù)合同 property service contract

物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

2.0.5 業(yè)主 owner

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。此外，業(yè)主還包括：

1 尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

2 因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

3 因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；

4 因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人。

2.0.6 物業(yè)使用人 property user

物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用人。

2.0.7 客戶 client

物業(yè)使用人、觀眾、游客、訪客、患者或師生等。

2.0.8 共用部位 common parts

物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等）、屋頂及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

2.0.9 共用設(shè)施設(shè)備 common facilities and equiment

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、智能控制系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、照明、鍋爐、暖通線路、煤氣線路、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

2.0.10 生活垃圾分類 domestic waste classification

按照生活垃圾的不同性質(zhì),選擇適宜而有針對性的方法對各類生活垃圾進(jìn)行處理、處置或回收利用，減少生活垃圾的處置量，提高可回收物質(zhì)的純度，增加其資源利用價值，減少對環(huán)境的污染，以實現(xiàn)較好的綜合效益。

2.0.11  急修項目 urgent repair items

需緊急維修的項目。主要包括：

1 水泵、水箱 ( 池 ) 故障 , 影響正常使用的；

2 電梯故障 , 電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書要求停運的；

3 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞, 消防部門出具整改通知書的；

4 外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險 , 經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的；

5 屋頂或外墻滲漏等情況 , 嚴(yán)重影響房屋使用 , 經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的；

6 樓地板、扶梯踏步斷裂或陽臺、曬臺、扶手等各種扶手、欄桿松動或損害的；

7 其他涉及安全且嚴(yán)重影響業(yè)主生活的項目的維修。

2.0.12  特約服務(wù) special agreement for services

物業(yè)服務(wù)人根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容之外的服務(wù)項目。

2.0.13  突發(fā)事件 emergency

突然發(fā)生 , 造成或者可能造成嚴(yán)重社會危害 , 需要采取應(yīng)急處置措施予以應(yīng)對的自然災(zāi)害、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件 。

2.0.14  服務(wù)評價 service uation

業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶對物業(yè)服務(wù)人依合同履約情況、整體印象、員工行為、員工禮節(jié)禮貌、經(jīng)營策略等方面滿足其需求和期望程度的主觀感受，用具體分值或綜合評定結(jié)果來表示，反映的是接受服務(wù)的業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的綜合評價。

3  基本規(guī)定

3.1  服務(wù)場所

3.1.1 應(yīng)設(shè)置客戶接待（物業(yè)服務(wù)）中心，配置基本辦公設(shè)備。

3.1.2 在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯要位置應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)人基礎(chǔ)信息、機構(gòu)設(shè)置及人員、物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)監(jiān)督電話和相關(guān)規(guī)章制度等信息。

3.1.3 在受理報修、求助、咨詢、投訴時，記錄應(yīng)清晰、準(zhǔn)確，并存檔。

3.2 服務(wù)人員

3.2.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的具體情況和合同約定，配備充足的服務(wù)人員，人員數(shù)量應(yīng)滿足日常業(yè)務(wù)開展需要并能夠應(yīng)對突發(fā)情況。

3.2.2 特定崗位服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)取得與本崗位相適應(yīng)的專業(yè)資格證書。項目負(fù)責(zé)人應(yīng)從事物業(yè)服務(wù)工作1年以上。

注:專業(yè)資格證書是指相關(guān)行政管理部門頒發(fā)的證書。

3.2.3 服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝并佩戴企業(yè)標(biāo)志，儀容儀表整潔，用語文明規(guī)范，服務(wù)耐心熱情。

3.2.4 服務(wù)人員應(yīng)基本掌握物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉所服務(wù)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域的基本情況，能正確、安全使用相關(guān)專用設(shè)備。

3.3  值守

3.3.1 應(yīng)建立接待值班制度，值班事項應(yīng)有記錄。

3.3.2 應(yīng)設(shè)立服務(wù)電話，建立應(yīng)急服務(wù)處理機制。

3.3.3 應(yīng)有完善的值班工作程序和交接班管理制度。

3.4  服務(wù)時限

3.4.1 提供維修服務(wù)應(yīng)根據(jù)維修內(nèi)容、委托方的服務(wù)需求、服務(wù)等級而個性化配置。通常應(yīng)建立8小時值班制度，未建立值班制度的，應(yīng)有報修電話，服務(wù)事項有記錄存檔。急修服務(wù)應(yīng)30 分鐘內(nèi)到場，其他報修按合同或雙方約定時間到場。

3.4.2 對業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的求助、咨詢應(yīng)即時處理。對業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的投訴，應(yīng)在 3 天內(nèi)給予答復(fù)。

3.5  檔案管理

3.5.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立檔案管理制度，檔案內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：

1 物業(yè)竣工驗收檔案；

2 物業(yè)及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊；

3 業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶、商戶名冊及相關(guān)信息檔案；

4 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

5 簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

6 業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

7 物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

3.5.2 檔案資料應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，有條件的應(yīng)建立檔案室并分類管理。

3.5.3 對業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶信息，工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說明書等重要檔案，應(yīng)按國家檔案管理標(biāo)準(zhǔn)歸檔管理，并符合相關(guān)要求。

3.6  標(biāo)識管理

3.6.1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及專用作業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識，包括:電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、地下停車場（庫）出入指引、門牌號、商務(wù)中心、問詢處、男女廁所、消防用品、安防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放點標(biāo)識等引導(dǎo)指示牌和功能標(biāo)識。物業(yè)服務(wù)區(qū)域主出入口應(yīng)設(shè)有平面示意圖，有完整的幢、單元(門)、樓層、戶門標(biāo)號等標(biāo)識。寫字樓及園區(qū)應(yīng)有導(dǎo)視圖。

3.6.2 物業(yè)服務(wù)區(qū)域的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)、河道等應(yīng)設(shè)置警示性標(biāo)識。

3.6.3 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的主要道路及停車場應(yīng)設(shè)交通安全標(biāo)識，主要路口設(shè)路標(biāo)。

3.6.4 應(yīng)配置并在適當(dāng)時使用“維修進(jìn)行中”“小心地滑”“作業(yè)中”等臨時性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識。

3.6.5 多個標(biāo)志牌在一起放置時，應(yīng)按警告、禁止、指令、提示類型的順序，先左后右、先上后下的順序排列。

3.6.6 各類標(biāo)識的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改，文字規(guī)范，保持完好。

3.6.7 安全標(biāo)志牌應(yīng)當(dāng)至少每半年檢查1次，如發(fā)現(xiàn)有破損、變形、褪色等不符合要求時，應(yīng)及時修整或更換。

3.6.8 在維修和更換激光安全標(biāo)志時應(yīng)有臨時的標(biāo)志替換，以避免發(fā)生意外的傷害。

3.7  管理制度

3.7.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)特點，制定完善的物業(yè)服務(wù)方案和工作流程，制定完備的內(nèi)部管理制度，并有具體的落實措施和考核辦法。其中內(nèi)容包括但不限于:

1 人力資源管理制度;

2 財務(wù)管理制度;

3 合同管理制度;

4 收費管理制度;

5 客戶服務(wù)管理制度;

6 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度;

7 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度;

8 秩序維護(hù)管理制度;

9 環(huán)境保護(hù)管理制度;

10 綠化養(yǎng)護(hù)管理制度;

11 安全生產(chǎn)管理制度;

12 應(yīng)急預(yù)案管理制度;

13 消防管理制度;

14 信息公開管理制度;

15 外包服務(wù)和物資采購管理制度。     

3.8  專項要求

3.8.1 住宅物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄A的相關(guān)要求。

3.8.2 商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄B的相關(guān)要求。

3.8.3 公園、景區(qū)、博物館、展覽館、車站等物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄C的相關(guān)要求。

3.8.4 醫(yī)院物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄D的相關(guān)要求。

3.8.5 學(xué)校物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄E的相關(guān)要求。

3.8.6 廠區(qū)、園區(qū)物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄B和附錄C的相關(guān)要求。

4  查驗接收

4.0.1 物業(yè)服務(wù)人在接收物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依據(jù)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理部門的規(guī)定和要求完成查驗接收工作。查驗對象通常應(yīng)包括但不限于：

1 共用部位：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間；

2 共用設(shè)備：包括電梯、水泵、水箱、防避雷設(shè)備、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、智能控制設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備；

3 共用設(shè)施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房。

4.0.2 查驗接收資料內(nèi)容應(yīng)主要包括但不限于：

1 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

2 共用設(shè)施設(shè)備出廠合格證明和保修卡、保修協(xié)議，設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試資料、使用說明和和維保等技術(shù)資料；

3 供電、供水、供熱、供燃?xì)?、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

4 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

5 查驗接收所必需的其他資料。

4.0.3 查驗雙方經(jīng)確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果后形成書面查驗記錄，對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)明確解決措施和完成時限，簽訂物業(yè)查驗接收協(xié)議。

5  共用部位維護(hù)管理

5.1  一般規(guī)定

5.1.1應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定建筑物共用部位的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)內(nèi)容，保證物業(yè)的正常使用。

5.1.2 應(yīng)建立并保管建筑物共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)記錄。

5.2  巡檢

5.2.1 應(yīng)定期對物業(yè)共用部位進(jìn)行全面檢查，建立巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)主、業(yè)主委員會報告，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和業(yè)主、業(yè)主委員會的委托，安排專項維修養(yǎng)護(hù)。

5.2.2 應(yīng)根據(jù)特殊天氣情況(如臺風(fēng)、暴雨、暴雪等危害性天氣)需要，及時對物業(yè)服務(wù)區(qū)域重點部位進(jìn)行針對性檢查，并對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時修復(fù)或者報告。

5.3  共用部位管理

5.3.1 應(yīng)根據(jù)建筑物實際使用年限和使用狀況，屬于日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)及時組織維護(hù)；需啟用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)及時編制計劃提交業(yè)主、業(yè)主委員會，并與業(yè)主、業(yè)主委員會共同監(jiān)督施工質(zhì)量。

5.3.2 物業(yè)共用部位被人為損壞的，應(yīng)由相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

5.3.3 重要維護(hù)項目應(yīng)有工作記錄。

5.4 共用部位維護(hù)

5.4.1共用部位日常保養(yǎng)服務(wù)、維修服務(wù)應(yīng)符合以下要求： 

1墻面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整、無遺缺，修補墻面及面磚應(yīng)保持材質(zhì)一致、基本無色差；

2 屋面排水溝應(yīng)保障排水暢通;發(fā)現(xiàn)有防水層空鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；

3 路面保持平整，無開裂和松動、無積水，積水井、窨井不漫溢，井蓋無缺損，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)；

4 衛(wèi)生間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，地漏暢通不堵塞，保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時修復(fù)；

5 避難層、平臺保證避難設(shè)施無損壞、地面平整、密封性好、排水系統(tǒng)暢通無堵塞;發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；

6 樓梯間、走廊通道保持清潔、通暢，無堆放物；

7 定期做好幕墻的巡檢，保持其完好；當(dāng)發(fā)現(xiàn)玻璃幕墻損壞或者存在安全隱患，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)立即告知業(yè)主、業(yè)主委員會，并督促其采取相應(yīng)措施；當(dāng)發(fā)現(xiàn)玻璃幕墻損壞或者存在安全隱患可能危及人身財產(chǎn)安全，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施，并立即報告相關(guān)行政主管部門。

5.4.2 建筑物戶外設(shè)置物(招牌、廣告牌、霓虹燈等)以及空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、陽臺封閉等應(yīng)符合政府部門或管理規(guī)約的要求, 違規(guī)的應(yīng)及時勸阻和制止，制止無效的應(yīng)及時向相關(guān)主管部門報告。

5.4.3 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)木門窗、封檐板、木欄桿、樓梯扶手、防護(hù)圍欄等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落的應(yīng)及時油飾修補。

6  共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理

6.1  一般規(guī)定

6.1.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立完整的設(shè)施設(shè)備的檔案資料，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全。

6.1.2 應(yīng)由專業(yè)人員負(fù)責(zé)制定實施保養(yǎng)計劃，及時填寫設(shè)備運行保養(yǎng)維護(hù)記錄,按規(guī)定持證上崗。

6.1.3 設(shè)備房內(nèi)照明應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，標(biāo)識、標(biāo)牌齊全美觀，墻面平整無污跡，地面平坦、防滑、無積塵積水，物品擺放整齊，無雜物，設(shè)備運行防護(hù)應(yīng)無缺陷，消防滅火設(shè)備(或器件)的功能有效，配備符合相關(guān)規(guī)定。

6.1.4 對設(shè)施設(shè)備的停機維修保養(yǎng)，應(yīng)盡可能安排在不影響業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的正常使用時間段內(nèi)進(jìn)行，并至少提前1天做出告知提示。

6.1.5 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險物品或違禁物品，工業(yè)廠區(qū)配有合格設(shè)施的除外。

6.1.6 機房管理應(yīng)符合下列要求：

1 應(yīng)定人、定機和持證操作，連續(xù)運行的應(yīng)實行交接班和值班制度，外來人員進(jìn)出機房應(yīng)登記;

2 設(shè)備系統(tǒng)圖、安全責(zé)任人、操作規(guī)程及設(shè)備突發(fā)故障應(yīng)急處置預(yù)案應(yīng)在墻面的顯著位置張貼;

3 機房應(yīng)符合相關(guān)的運行環(huán)境和技術(shù)條件，具備防火、防潮、防塵、防震、防腐蝕和小動物的功能，保持適宜的照明和通風(fēng);

4 配置必要的安全用具、消防器材、防護(hù)用品、應(yīng)急救援及專用工具和監(jiān)視、測量資源，重要機房應(yīng)設(shè)置消防專用電話和攝像監(jiān)控裝置;

5 統(tǒng)一設(shè)置系統(tǒng)分類色標(biāo)、設(shè)備名稱標(biāo)識、運行狀態(tài)標(biāo)識和安全警示標(biāo)識;

6 機房內(nèi)無雜物及危險物品擺放,設(shè)備本體及其附件、電氣控制箱、電氣開關(guān)等保持清潔。

6.1.7 各類設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)及時率應(yīng)在90%以上。

6.2  道路、停車場(庫)

6.2.1 日常應(yīng)保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路暢通，排水功能完好，雨污分流，邊石無破損松動，每年進(jìn)行 1 次全面維修養(yǎng)護(hù)。

6.2.2 停車場（庫）的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，配備消防設(shè)備，確保通道暢通，有各類行車、停車標(biāo)識。

6.3  電梯、自動扶梯和自動人行道

6.3.1 電梯、自動扶梯和自動人行道維護(hù)管理應(yīng)符合下列要求：

1?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)確保電梯設(shè)備處于安全狀態(tài)，委托依法取得相應(yīng)資質(zhì)的維護(hù)組織進(jìn)行維護(hù)，委托保險公司提供足夠且適當(dāng)保險；

2?多臺電梯設(shè)備安裝在共用電梯井道或空間或同一機房內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)委托同一個維護(hù)組織進(jìn)行維護(hù)；

3?在電梯設(shè)備使用期間，應(yīng)保證乘客電梯和載貨電梯的報警裝置有效并與救援服務(wù)組織保持每天24小時聯(lián)系；

4 應(yīng)保證電梯設(shè)備使用者能獲取準(zhǔn)確的維護(hù)組織的名稱和電話，有關(guān)信息應(yīng)粘貼在明顯可見的地方；

5 應(yīng)妥善保管機房和滑輪間門（活板門）、檢修門和安全門以及層門的鑰匙，并保證始終可在建筑物內(nèi)獲得，同時應(yīng)保證僅提供給授權(quán)允許進(jìn)入這些區(qū)域的人員使用；

6 應(yīng)為維護(hù)組織和實施救援的人員提供安全進(jìn)入建筑物和電梯設(shè)備區(qū)域的通道，并確保維護(hù)人員進(jìn)入工作區(qū)域的通道安全暢通。

7?電梯通信工具出現(xiàn)故障或電梯出現(xiàn)危險狀況時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)立即停止電梯的運行；

8?在下列情況下，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時通知維護(hù)組織：

??????1）察覺電梯設(shè)備出現(xiàn)異?；螂娞菰O(shè)備所在環(huán)境有異常變化時；

??????2）電梯設(shè)備在危險狀況下停止運行后；

3）由其授權(quán)和指派的人員介入救援后；

??????4）與電梯設(shè)備本身和（或）其使用環(huán)境或使用有關(guān)的任何改變前；

5）在任何對電梯設(shè)備的第三方檢查或工作前；

????  6）在電梯設(shè)備準(zhǔn)備長期停止運行前；

??????7）在電梯設(shè)備長期停止運行后再次恢復(fù)使用前。

6.3.2?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在下列情況下進(jìn)行維護(hù)方面的風(fēng)險評價：

??????1 更換維護(hù)組織；

2 建筑物和（或）電梯設(shè)備的使用發(fā)生變化；

??????3 電梯設(shè)備經(jīng)改裝或建筑物變化之后； 

4 在發(fā)生了與電梯設(shè)備有關(guān)的事故之后。

6.3.3?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)保持與維護(hù)組織通信聯(lián)絡(luò)暢通，設(shè)立24小時維保值班電話，保證接到故障通知后及時予以排除；接到電梯困人故障報告后，維保人員及時抵達(dá)維保電梯所在地實施現(xiàn)場救援，設(shè)區(qū)的市抵達(dá)時間不超過30分鐘，其他地區(qū)一般不超過1小時。

6.3.4 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)督促維護(hù)組織依據(jù)法規(guī)和合同的要求，按照安裝使用維護(hù)說明書的規(guī)定，并且根據(jù)所保養(yǎng)電梯使用的特點，制定合理的維保計劃與方案，對電梯進(jìn)行清潔、潤滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達(dá)到安全要求，保證電梯正常運行。

6.3.5 建立電梯的維保記錄，維保記錄應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)服務(wù)人的安全管理人員簽字確認(rèn)。維保記錄應(yīng)及時歸入電梯安全技術(shù)檔案，至少保存4年。

6.3.6 維護(hù)組織每年度至少進(jìn)行1次自行檢查，自行檢查在特種設(shè)備檢驗機構(gòu)進(jìn)行定期檢驗之前進(jìn)行，自行檢查項目及其內(nèi)容根據(jù)使用狀況確定，但是不少于年度維保和電梯定期檢驗規(guī)定的項目及內(nèi)容，并且向物業(yè)服務(wù)人出具有審核人員簽字、加蓋維護(hù)組織公章或者其他專用章的自行檢查記錄或者報告。

6.3.7 如果維護(hù)組織所作的風(fēng)險評價結(jié)果表明需要增加某種附加警示時，應(yīng)將這些警示直接設(shè)置在電梯設(shè)備或零部件上。如不能，也應(yīng)在附近處設(shè)置。

6.3.8?標(biāo)記、標(biāo)志、圖示和書面警示應(yīng)符合以下要求：

1 不應(yīng)使用僅標(biāo)注“危險”的標(biāo)志或書面警示；

2?書面警示應(yīng)采用中文編寫，易于理解，無歧義；

3?直接附在電梯設(shè)備或零部件上的標(biāo)記、標(biāo)志、圖示和書面警示應(yīng)能長久地保持清晰，模糊時應(yīng)予以更新。

6.3.9 維護(hù)組織在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知物業(yè)服務(wù)人；發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，及時向當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)督管理部門報告。

6.3.10 除由受委托的維護(hù)組織進(jìn)行的檢查和測試工作外，物業(yè)服務(wù)人還需定期完成下列各項工作：

?    1 電梯

?????應(yīng)保持電梯井道以外部分及轎廂內(nèi)的清潔，通過全程上行及下行來評價乘運質(zhì)量的變化，以及電梯設(shè)備的損壞情況。以下列出評價電梯設(shè)備未發(fā)生缺失或移位、未受損傷和功能正常的典型檢查項目：

???  ?1）層門和門地坎；

???  ?2）平層準(zhǔn)確度；

3）非限制區(qū)內(nèi)的指示器；

???  ?4）層站按鈕；

???  ?5）轎內(nèi)選層按鈕；

????  6）開關(guān)門按鈕；

???  ?7）轎廂內(nèi)與救援服務(wù)永久保持聯(lián)系的雙向通信工具；

???  ?8）轎廂內(nèi)正常照明；

???  ?9）門保護(hù)裝置；

???  ?10）安全標(biāo)志/須知；

11）對僅載貨電梯和雜物電梯只檢查相關(guān)項目。

2 自動扶梯和自動人行道

????  應(yīng)保持自動扶梯和自動人行道外部的清潔，進(jìn)行全程雙向運行（如果有）來評價乘運質(zhì)量的變化，以及電梯設(shè)備的損壞情況。以下列出評價電梯設(shè)備未發(fā)生缺失或位移、未受損傷和功能正常的典型檢查項目：

????  1）所有的照明和指示器；

??  ??2）緊急停止裝置；

???  ?3）扶手帶；

????  4）圍裙板和防夾裝置；

???  ?5）梳齒板；

????  6）安全標(biāo)志/須知；

?     7）扶手帶和梯級/踏板之間的速度差；

??  ??8）梯級/踏板；

??  ??9）扶手裝置和護(hù)板；

???  ?10）頭部防護(hù)和前沿板；

????  11）出入口處的安全性和通暢性。

6.3.11?電梯、自動扶梯和自動人行道緊急情況下的救援工作應(yīng)符合以下要求：

1 物業(yè)服務(wù)人授權(quán)的救援人員應(yīng)通過維護(hù)組織的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)與特定的電梯設(shè)備相符，并應(yīng)不斷更新；

2?所授權(quán)的救援人員僅可通過層門解救電梯內(nèi)乘客；

3?所授權(quán)的救援人員無法通過手動和（或）電氣應(yīng)急裝置移動轎廂時，應(yīng)與維護(hù)組織取得聯(lián)系。

6.3.12 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在維護(hù)組織協(xié)助下制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案，每半年至少進(jìn)行1次現(xiàn)場處置方案演練，每年至少組織1次專項應(yīng)急預(yù)案演練。

6.4  給排水系統(tǒng)

6.4.1 受委托的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備管理衛(wèi)生制度并予以實施，管理人員每年進(jìn)行1次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)。

6.4.2 應(yīng)確保蓄水池周圍10m以內(nèi)不得有滲水坑，不得堆放垃圾、有害物等污染源。水箱周圍2m內(nèi)不應(yīng)有污水管線及污染物。

6.4.3日常維護(hù)水泵運行無異響,無異常震動,水泵軸無滴漏,盤根接合器處無積油泥,各閥門無生銹,運作正?？煽?變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查,保持設(shè)備干燥、無明顯灰塵。

6.4.4 受委托的物業(yè)服務(wù)人每周應(yīng)對供水設(shè)備至少檢查 2 次,每季度應(yīng)對水泵潤滑部位加注潤滑油,每 3 年應(yīng)對泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除銹、油漆，每年應(yīng)保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔，應(yīng)建立并落實二次供水水池/水箱雙管制。

6.4.5 受委托的物業(yè)服務(wù)人每半年應(yīng)對生活水箱至少清洗消毒 1 次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì),保證達(dá)到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測報告。

6.4.6 發(fā)生飲水事故時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，同時報告當(dāng)?shù)匦l(wèi)生部門并協(xié)助衛(wèi)生部門進(jìn)行調(diào)查處理。

6.4.7物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定臨時停水情況下的應(yīng)急處置預(yù)案，完善各項保障措施。

6.4.8 排污水泵能正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠，控制箱開關(guān)、指示燈完好。

6.4.9 下水管道、水溝運行正常無雨污錯接、混流，排水檢查井、化糞池和隔油池等排水預(yù)處理設(shè)施、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識齊全，安裝牢固。

6.4.10 制定管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等情況下的應(yīng)急處置措施。

6.5 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

6.5.1 物業(yè)服務(wù)人對空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的日常管理應(yīng)符合以下要求：

1 應(yīng)根據(jù)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的規(guī)模、復(fù)雜程度和管理工作量的大小，配備管理人員，管理人員宜為專職人員，建立相應(yīng)的運行班組，配備相應(yīng)的檢測儀表和維修設(shè)備；

2 管理人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后才能上崗，用人單位應(yīng)建立和健全人員的培訓(xùn)和考核檔案；

3 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)委托具有檢測資質(zhì)單位定期對空調(diào)冷水和冷卻水的水質(zhì)進(jìn)行檢測和分析。

6.5.2 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)確保系統(tǒng)日常運行中，設(shè)備、管道及附件達(dá)到以下要求：

1 表面保持整潔，無明顯銹蝕，絕熱層無脫落和破損；

2 無跑、冒、滴、漏、堵現(xiàn)象，絕熱外表面不應(yīng)結(jié)露、腐蝕或蟲蛀；

3 風(fēng)管內(nèi)外表面應(yīng)光滑平整，非金屬風(fēng)管不得出現(xiàn)龜裂和粉化現(xiàn)象。

6.5.3 空調(diào)自控設(shè)備和控制系統(tǒng)以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中的溫度、壓力、流量、熱量、耗電量、燃料消耗量等計量監(jiān)測儀表，應(yīng)定期檢驗、標(biāo)定和維護(hù)，儀表工作應(yīng)正常，失效或缺少的儀表應(yīng)更換或增設(shè)。

6.5.4 制冷機組、空調(diào)機組、風(fēng)機、水泵和冷卻塔等設(shè)備應(yīng)定期維護(hù)和保養(yǎng)。

6.5.5 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的主要設(shè)備和風(fēng)管的檢查孔、檢修孔和測量孔，不應(yīng)取消或被遮擋。

6.5.6 物業(yè)服務(wù)人宜每年進(jìn)行1次空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)能耗系數(shù)（CEC）的測算，測算結(jié)果應(yīng)作為對系統(tǒng)節(jié)能狀況進(jìn)行監(jiān)測和比較的依據(jù)。

6.5.7 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)口的周邊環(huán)境應(yīng)保持清潔，應(yīng)遠(yuǎn)離建筑物排風(fēng)口和開放式冷卻塔，不得從機房、建筑物樓道以及吊頂內(nèi)吸入新風(fēng)，新風(fēng)口應(yīng)設(shè)置隔離網(wǎng)。

6.5.8 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)初次運行和停止運行較長時間后再次運行之前，應(yīng)對其空氣處理設(shè)備的空氣過濾器、表面式冷卻器、加熱器、加濕器、冷凝水盤等部位進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果進(jìn)行清洗或更換?？諝膺^濾器應(yīng)定期檢查，必要時應(yīng)清洗或更換。設(shè)備冷凝水管道，應(yīng)設(shè)置水封。

6.5.9 空調(diào)房間內(nèi)的送、回、排風(fēng)口應(yīng)經(jīng)常擦洗，保持清潔，表面不得有積塵與霉斑。

6.5.10 空氣處理設(shè)備的凝結(jié)水集水部位不應(yīng)存在積水、漏水、腐蝕和有害菌群孳生現(xiàn)象。

6.5.11 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備機房內(nèi)應(yīng)保持干燥清潔，不得放置雜物。

6.5.12 冷卻塔應(yīng)保持清潔，應(yīng)定期檢測和清洗，且應(yīng)做好過濾、緩蝕、阻垢、殺菌和滅藻等水處理工作。

6.5.13 衛(wèi)生間、廚房等處產(chǎn)生的異味，應(yīng)避免通過空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)入其他空調(diào)房間。

6.5.14 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中的風(fēng)管和空氣處理設(shè)備，應(yīng)定期檢查、清洗和驗收，去除積塵、污物、鐵銹和菌斑等，風(fēng)管檢查周期每2年不少于1次，空氣處理設(shè)備檢查周期每年不應(yīng)少于1次。

6.6  供配電系統(tǒng)

6.6.1 強電系統(tǒng)檢查、維護(hù)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1 受委托的物業(yè)服務(wù)人日常對供配電、發(fā)電機組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，并有臨時應(yīng)急用電管理措施，值班技術(shù)操作人員每 2 個工作日巡視檢查 1 次并按規(guī)定記錄，每季度清潔保養(yǎng) 1 次強電井及井內(nèi)設(shè)備；

2 高低壓配電柜內(nèi)部設(shè)備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好，配電回路標(biāo)識清楚，各回路電流在額定范圍內(nèi)；

3 發(fā)電機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，如配備有兩套主備用啟動蓄電池的，按每 2 個月輪換使用 1 次，對啟動蓄電池性能每月檢測 1 次；

4 在緊急情況下, 發(fā)電機組能在 15 秒鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組滿載運行 6 小時；

5 功率因數(shù)控制器功能完好，設(shè)備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、自動切換有效，補償電容完好。

6.6.2 強電系統(tǒng)設(shè)施日常維護(hù)應(yīng)符合表6.6.2的要求。

表6.6.2  強電系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)要求

序號

系統(tǒng)

維護(hù)要求

1

強電

系統(tǒng)

變配電

1） 按照GB 26860的要求實施運行與維護(hù),保持安全運行;

2） 高（低）壓配電應(yīng)按年度維護(hù)計劃或因故障進(jìn)行檢修,嚴(yán)格執(zhí)行電氣作業(yè)的安全技術(shù)措施和組織措施,并做好記錄;

3） 按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗，留存測試合格報告;

4） 高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準(zhǔn)確;

5） 高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動作正常;

6） 變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定;

7） 功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠;

8） 變（配）點系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常;

9） 制定臨時用電管理措施，限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客

2

強電

系統(tǒng)

應(yīng)急供電

1） 按規(guī)定的周期對發(fā)電機組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好;

2） 定期啟動及維護(hù)備用發(fā)電機（組），確保隨時應(yīng)急啟用;

3） 發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常;

4） 自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動作正常;

5） 定期對應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài);

6） 定期對蓄電池組進(jìn)行充放電試驗，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng);

7） 遇停電故障轉(zhuǎn)換正常，隨時可用

6.6.3 弱電與安防系統(tǒng)維護(hù)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1 物業(yè)服務(wù)人要指派專業(yè)技術(shù)人員對安防系統(tǒng)維修和維護(hù)，委托專業(yè)單位維護(hù)的，需簽訂保密協(xié)議并做好重要數(shù)據(jù)備份；

2 閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、監(jiān)視器、錄像設(shè)備及其相關(guān)設(shè)備運行可靠，畫面清晰，切換穩(wěn)定；

3 硬盤錄像資料應(yīng)至少保存 30 天以上，專人負(fù)責(zé)保管；

4 紅外線報警設(shè)備工作正常，出現(xiàn)故障應(yīng)及時修復(fù)，故障期間落實各項安防措施；

5 停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感動作靈敏可靠，具有防砸車裝置(壓力電波、防撞膠條)，道閘旁設(shè)置有防止車、行人尾隨警示標(biāo)識；

6 物業(yè)服務(wù)區(qū)域無線對講設(shè)備、消防報警和消防廣播以及信息發(fā)布設(shè)備等應(yīng)保證使用正常，公共區(qū)域各類報警探測器完好；

7 每年至少清潔保養(yǎng) 1 次弱電井及井內(nèi)設(shè)備；

8 根據(jù)應(yīng)急負(fù)載功耗分布情況，主電源的供電質(zhì)量和連續(xù)供電保障能力，確定是否配置備用電源、備用電源形式及其供電模式，高風(fēng)險等級單位或部位宜配置備用電源。

6.6.4 弱電與安防系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)要求見表6.6.4。

表6.6.4  弱電與安防系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)要求

序號

系統(tǒng)

維護(hù)要求

1

弱電

系統(tǒng)

樓宇智能化

1） 服務(wù)器工作正常、通信正常、整潔;

2） 工作站工作正常、通信正常、整潔;

3） 數(shù)字式直接控制器工作正常、通信正常、整潔、線路整齊;

4） 末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固

2

程控交換機

1） 程控交換機數(shù)據(jù)通信工作正常、整潔、線路整齊;

2） 維護(hù)終端工作正常、整潔;

3） 計費系統(tǒng)工作正常、整潔;

4） 話務(wù)臺工作正常、話音清晰、整潔;

5） 電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損;

6） 語音信箱工作正常、整潔、接線正確

續(xù)表6.6.4

3

弱電系統(tǒng)

網(wǎng)絡(luò)通信

設(shè)備

1） 配線架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全;

2） 光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全;

3） 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔

4

廣播與背景音響系統(tǒng)

1） 音源設(shè)備工作正常，整潔完好;

2） 功放設(shè)備工作正常，整潔完好;

3） 揚聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰;

4） 背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常

5

安防

系統(tǒng)

中央監(jiān)控

1） 攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔;

2） 畫面分割器工作正常、整潔;

3） 錄入設(shè)備工作正常、整潔;

4） 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔;

5） 矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識清楚;

6） 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持30天,有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

6

巡更

1） 工作站工作正常、整潔;

2） 巡更器具工作正常;

3） 巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常

7

周界報警

1） 工作站工作正常、整潔;

2） 紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔

8

對講

1） 基站線路無損、工作正常、整潔;

2） 天線安裝牢固、工作正常

9

門禁

1） 工作站工作正常、整潔;

2） 服務(wù)器工作正常、整潔;

3） 讀卡機指示燈完好、工作正常;

4） 電子門鎖工作正常

6.7   消防系統(tǒng)

6.7.1 物業(yè)服務(wù)人根據(jù)消防設(shè)施操作使用要求制定操作規(guī)程，明確操作人員，建立消防設(shè)施值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等制度，確保消防設(shè)施正常運行。消防設(shè)施操作人員，應(yīng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書，能熟練操作消防設(shè)施。

6.7.2  物業(yè)服務(wù)人不具備消防設(shè)施維修、保養(yǎng)能力的，應(yīng)與消防設(shè)備生產(chǎn)廠家、消防設(shè)施施工安裝企業(yè)等有維修、保養(yǎng)能力的單位簽訂消防設(shè)施維保合同。從事建筑消防設(shè)施保養(yǎng)的人員，應(yīng)當(dāng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有高級技能以上等級職業(yè)資格證書；從事建筑消防設(shè)施維修的人員，應(yīng)當(dāng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有技師以上等級職業(yè)資格證書。

6.7.3  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)加強消防控制室管理，并應(yīng)符合以下要求：

        1 實行每日24小時值班制度。值班人員應(yīng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書；

        2 每班工作時間應(yīng)不大于8小時，每班人員應(yīng)不少于2人，值班人員對火災(zāi)報警控制器進(jìn)行日檢查、接班、交班時，應(yīng)填寫《消防控制室值班記錄表》。值班期間每2小時記錄1次消防控制室內(nèi)消防設(shè)備的運行情況，及時記錄消防控制室內(nèi)消防設(shè)備的火警或故障情況；

        3 正常工作狀態(tài)下，嚴(yán)禁將自動噴水滅火系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)和聯(lián)動控制的防火卷簾等防火分隔設(shè)施設(shè)置在手動控制狀態(tài) 。其他消防設(shè)施及相關(guān)設(shè)備如設(shè)置在手動狀態(tài)時，應(yīng)有在火災(zāi)情況下迅速將手動控制轉(zhuǎn)換為自動控制的可靠措施；

4 應(yīng)確保高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲水設(shè)施水量充足，確保消防泵出水管閥門、自動噴水滅火系統(tǒng)管道上的閥門常開；確保消防水泵、防排煙風(fēng)機、防火卷簾等消防用電設(shè)備的配電柜啟動開關(guān)處于自動位置(通電狀態(tài))。

6.7.4 消防控制室值班人員接到報警信號后，應(yīng)按下列程序進(jìn)行處理：

1  接到火災(zāi)報警信息后，應(yīng)以最快方式確認(rèn)；

2 確認(rèn)屬于誤報時，查找誤報原因并填寫《建筑消防設(shè)施故障維修記錄表》；

 3 火災(zāi)確認(rèn)后，立即將火災(zāi)報警聯(lián)動控制開關(guān)轉(zhuǎn)入自動狀態(tài)（處于自動狀態(tài)的除外），同時撥打“119”火警電話報警；

 4 立即啟動單位內(nèi)部滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，同時報告單位消防安全責(zé)任人，單位消防安全責(zé)任人接到報告后應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場。

6.7.5 消防控制室內(nèi)應(yīng)保存下列紙質(zhì)和電子檔案資料：

1 建(構(gòu))筑物竣工后的總平面布局圖、建筑消防設(shè)施平面布置圖、建筑消防設(shè)施系統(tǒng)圖及安全出口布置圖、重點部位位置圖等；

2 消防安全管理規(guī)章制度、應(yīng)急滅火預(yù)案、應(yīng)急疏散預(yù)案等；

3 消防安全組織結(jié)構(gòu)圖，包括消防安全責(zé)任人、管理人、專職、義務(wù)消防人員等內(nèi)容；

4 消防安全培訓(xùn)記錄、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄；

5 值班情況、消防安全檢查情況及巡查情況的記錄；

6 消防設(shè)施一覽表，包括消防設(shè)施的類型、數(shù)量、狀態(tài)等內(nèi)容；

7 消防系統(tǒng)控制邏輯關(guān)系說明、設(shè)備使用說明書、系統(tǒng)操作規(guī)程、系統(tǒng)和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度等；

8 設(shè)備運行狀況、接報警記錄、火災(zāi)處理情況、設(shè)備檢修檢測報告等資料，并定期保存和歸檔。

6.7.6 值班、巡查、檢測時發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)及時組織修復(fù)。因故障維修等原因需要暫時停用消防系統(tǒng)的，應(yīng)有確保消防安全的有效措施，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)人明確的消防安全責(zé)任人批準(zhǔn)。故障排除后應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)功能試驗并經(jīng)單位消防安全管理人檢查確認(rèn)，維修情況應(yīng)記入《建筑消防設(shè)施故障維修記錄表》。消防設(shè)施巡查應(yīng)明確各類建筑消防設(shè)施的巡査部位、頻次和內(nèi)容，巡查時應(yīng)填寫《建筑消防設(shè)施巡査記錄表》。

6.7.7 物業(yè)服務(wù)區(qū)域消防設(shè)施的電源開關(guān)、管道閥門，均應(yīng)處于正常運行位置，并標(biāo)示開、關(guān)狀態(tài)；對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應(yīng)采取鉛封、標(biāo)識等限位措施；對具有信號反饋功能的閥門，其狀態(tài)信號應(yīng)反饋到消防控制室；消防設(shè)施及其相關(guān)設(shè)備電氣控制柜具有控制方式轉(zhuǎn)換裝置的，其所處控制方式宜反饋至消防控制室。

6.7.8 城市消防遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)用戶，應(yīng)按規(guī)定協(xié)議向監(jiān)控中心發(fā)送建筑消防設(shè)施運行狀態(tài)信息和消防安全管理信息。

6.7.9 實施建筑消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)時，應(yīng)填寫《建筑消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄表》。

6.7.10  物業(yè)服務(wù)人對建筑消防設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)符合以下要求：

1 對易污染、易腐蝕生銹的消防設(shè)備、管道、閥門應(yīng)定期淸潔、除銹、注潤滑劑；

2 儲存滅火劑和驅(qū)動氣體的壓力容器應(yīng)按有關(guān)氣瓶安全監(jiān)察規(guī)程的要求定期進(jìn)行試驗、標(biāo)識；

3  確保消防結(jié)合器未被圈占、堵塞，無銹、無漏水，無阻礙操作；防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常；氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)；

4 消火栓(箱)按鈕、消防控制室均能啟動消防泵，消火栓有區(qū)域標(biāo)記、無漏水，噴淋頭無漏水、無積銹；  

5 消防控制室設(shè)備各項功能使用正常，各種應(yīng)急指示、照明正常,打印機能打印,控制臺顯示正常；

6 消防廣播正常，聲音清楚，無銹，牢固，備用電源切換正常；

7 風(fēng)機運行噪聲、震動正常，潤滑到位、風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確；

8 煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固；

9 防火卷簾門手動正常，門下有嚴(yán)禁堆占警示標(biāo)識，防火卷簾門聯(lián)動正常；

10 離車道近的室外消防栓有防護(hù)欄桿，地面消防栓的開啟機構(gòu)靈活無障礙,能及時打開。

6.7.11 凡依法需要計量檢定的消防設(shè)施所用稱重、測壓、測流量等計量儀器儀表以及泄壓閥、安全閥等，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期校驗并提供有效證明文件。單位應(yīng)儲備一定數(shù)量的建筑消防設(shè)施易損件或與有關(guān)產(chǎn)品廠家、供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，以保證供應(yīng)。

6.7.12 點型煙感火災(zāi)探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明書的要求定期淸洗、標(biāo)定；產(chǎn)品說明書沒有明確要求的，應(yīng)每2年清洗、標(biāo)定1次?？扇?xì)怏w探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明書的要求定期進(jìn)行標(biāo)定。火災(zāi)探測器、可燃?xì)怏w探測器的標(biāo)定應(yīng)由生產(chǎn)企業(yè)或具備資質(zhì)的檢測機構(gòu)承擔(dān)。承擔(dān)標(biāo)定的單位應(yīng)出具標(biāo)定記錄。每2年試驗 1 次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行 1 次試驗,火災(zāi)探測器投入運行 2 年后，應(yīng)每隔 3 年全部清洗 1 次。

6.7.13 對于使用周期超過產(chǎn)品說明書標(biāo)識壽命的易損件、消防設(shè)備，以及經(jīng)檢查測試已不能正常使用的火災(zāi)探測器、壓力容器、滅火劑等產(chǎn)品設(shè)備應(yīng)及時更換。

6.7.14  消防給水及消火栓系統(tǒng)應(yīng)有管理、檢查檢測、維護(hù)保養(yǎng)的操作規(guī)程，并應(yīng)保證系統(tǒng)處于準(zhǔn)工作狀態(tài)。

6.7.15  每月對消防水池、高位消防水池、高位消防水箱等消防水源設(shè)施的水位等進(jìn)行一次檢測；消防水池（箱）玻璃水位計兩端的角閥在不進(jìn)行水位觀察時應(yīng)關(guān)閉；冬季每天應(yīng)對消防儲水設(shè)施進(jìn)行室內(nèi)溫度和水溫檢測，當(dāng)結(jié)冰或室內(nèi)溫度低于5℃時，應(yīng)采取確保不結(jié)冰和室溫不低于5℃的措施。

6.7.16 消防水泵和穩(wěn)壓泵等供水設(shè)施的維護(hù)管理應(yīng)符合下列規(guī)定：

1 每月應(yīng)手動啟動消防水泵運轉(zhuǎn)一次，并應(yīng)檢查供電電源的情況；

2 每周應(yīng)模擬消防水泵自動控制的條件自動啟動消防水泵運轉(zhuǎn)一次，且應(yīng)自動記錄自動巡檢情況，每月應(yīng)檢測記錄；

3 每日應(yīng)對穩(wěn)壓泵的停泵啟泵壓力和啟泵次數(shù)等進(jìn)行檢查和記錄運行情況；

4 每日應(yīng)對柴油機消防水泵的啟動電池的電量進(jìn)行檢測，每周應(yīng)檢查儲油箱的儲油量，每月應(yīng)手動啟動柴油機消防水泵運行一次；

5 每季度應(yīng)對消防水泵的出流量和壓力進(jìn)行一次試驗；

6 每月應(yīng)對氣壓水罐的壓力和有效容積等進(jìn)行一次檢測。

6.7.17 減壓閥的維護(hù)管理應(yīng)符合下列規(guī)定：

          1 每月應(yīng)對減壓閥組進(jìn)行一次放水試驗，并應(yīng)檢測和記錄減壓閥前后的壓力，當(dāng)不符合設(shè)計值時應(yīng)采取滿足系統(tǒng)要求的調(diào)試和維修等措施；

          2 每年應(yīng)對減壓閥的流量和壓力進(jìn)行一次試驗。

6.7.18 閥門的維護(hù)管理應(yīng)符合下列規(guī)定：

          1 雨淋閥的附屬電磁閥應(yīng)每月檢查并應(yīng)作啟動試驗，動作失常時應(yīng)及時更換；

          2 每月應(yīng)對電動閥和電磁閥的供電和啟閉性能進(jìn)行檢測；

          3 系統(tǒng)上所有的控制閥門均應(yīng)采用鉛封或鎖鏈固定在開啟或規(guī)定的狀態(tài)，每月應(yīng)對鉛封、鎖鏈進(jìn)行一次檢查，當(dāng)有破壞或損壞時應(yīng)及時修理更換；

          4 每季度應(yīng)對室外閥門井中，進(jìn)水管上的控制閥門進(jìn)行一次檢查，并應(yīng)核實其處于全開啟狀態(tài)；

          5 每天應(yīng)對水源控制閥、報警閥組進(jìn)行外觀檢查，并應(yīng)保證系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)；

          6 每季度應(yīng)對系統(tǒng)所有的末端試水閥和報警閥的放水試驗閥進(jìn)行一次放水試驗，并應(yīng)檢查系統(tǒng)啟動、報警功能以及出水情況是否正常；

          7 在市政供水閥門處于完全開啟狀態(tài)時，每月應(yīng)對倒流防止器的壓差進(jìn)行檢測，并應(yīng)符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《減壓型倒流防止器》GB/T 25178、《低阻力倒流防止器》JB/T 11151和《雙止回閥倒流防止器》CJ/T 160等的有關(guān)規(guī)定。

6.7.19 每季度應(yīng)對消火栓進(jìn)行一次外觀和漏水檢查，發(fā)現(xiàn)有不正常的消火栓應(yīng)及時更換。

6.7.20 每季度應(yīng)對消防水泵接合器的接口及附件進(jìn)行一次檢查，并應(yīng)保證接口完好、無滲漏、悶蓋齊全。

6.7.21 每年應(yīng)對系統(tǒng)過濾器進(jìn)行至少一次排渣，并應(yīng)檢查過濾器是否處于完好狀態(tài)，當(dāng)堵塞或損壞時應(yīng)及時檢修。

6.7.22 每年應(yīng)檢查消防水池、消防水箱等蓄水設(shè)施的結(jié)構(gòu)材料是否完好，發(fā)現(xiàn)問題時應(yīng)及時處理。

6.7.23 每年應(yīng)對消防儲水設(shè)備進(jìn)行檢查，修補缺損和重新油漆。

6.7.24  消火栓、消防水泵接合器、消防水泵房、消防水泵、減壓閥、報警閥和閥門等，應(yīng)有明確的標(biāo)識；消防給水及消火栓系統(tǒng)處于隨時滿足消防的需求和安全狀態(tài)。

6.7.25  永久性地表水天然水源消防取水口應(yīng)有防止水生生物繁殖的管理技術(shù)措施。

6.7.26 消防給水及消火栓系統(tǒng)發(fā)生故障，需停水進(jìn)行修理前，應(yīng)向主管值班人員報告，并應(yīng)取得維護(hù)負(fù)責(zé)人的同意，同時應(yīng)臨場監(jiān)督，應(yīng)在采取防范措施后再動工。

6.7.27 滅火器配置及設(shè)置應(yīng)符合以下要求：

1 在同一滅火器配置場所，宜選用相同類型和操作方法的滅火器。當(dāng)同一滅火器配置場所存在不同火災(zāi)種類時，應(yīng)選用通用型滅火器。在同一滅火器配置場所，當(dāng)選用兩種或兩種以上類型滅火器時，應(yīng)采用滅火劑相容的滅火器。

2 滅火器應(yīng)設(shè)置在位置明顯和便于取用的地點，且不得影響安全疏散。對有視線障礙的滅火器設(shè)置點，應(yīng)設(shè)置指示其位置的發(fā)光標(biāo)志。

3 滅火器的擺放應(yīng)穩(wěn)固，其銘牌應(yīng)朝外。手提式滅火器宜設(shè)置在滅火器箱內(nèi)或掛鉤、托架上，其頂部離地面高度不應(yīng)大于1.50m；底部離地面高度不宜小于0.06m。滅火器箱不得上鎖。

4 滅火器不宜設(shè)置在潮濕或強腐蝕性的地點。當(dāng)必須設(shè)置時，應(yīng)有相應(yīng)的保護(hù)措施。

5 滅火器設(shè)置在室外時，應(yīng)有相應(yīng)的保護(hù)措施。滅火器不得設(shè)置在超出其使用溫度范圍的地點。

6.7.28  按要求做好滅火器日常檢查，內(nèi)容包括但不限于：

1 滅火器的支架是否牢固及完好；

2 滅火器是否在正常壓力范圍中、滅火器的鉛封是否完好；

3 滅火器及支架是否清潔干凈；

4 滅火器是否在有效檢測期內(nèi)。

6.7.29 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的出入口、電梯口、防火門等醒目位置設(shè)置提示火災(zāi)危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語；并應(yīng)在消防車道、消防車作業(yè)場地、疏散通道以及消火栓、滅火器、防火門、防火卷簾等消防設(shè)施附近設(shè)置禁止占用、遮擋的明顯標(biāo)識。

6.8  防避雷系統(tǒng)

6.8.1 每年應(yīng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域配電設(shè)備接地檢查 1 次, 每 3 個月對重要機房配電柜及設(shè)備接地檢查 1 次。

6.8.2 每年應(yīng)對建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查 1 次。

6.8.3 每半年應(yīng)對樓層強、弱電間內(nèi)的接地檢查 1 次,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,保證物業(yè)服務(wù)區(qū)域避雷設(shè)施接地完好。

6.8.4 每半年應(yīng)對重要機房的設(shè)備接地檢查 1 次。

6.8.5 建筑物防避雷系統(tǒng),應(yīng)聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)每年檢測 1 次；重要建筑物的防避雷系統(tǒng)，每半年檢測一次。

6.8.6 防避雷系統(tǒng)檢查、檢測中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時維修維護(hù)，檢查、檢測、維修維護(hù)結(jié)果要有記錄，并存檔。

6.9 人防工程

6.9.1 定期對工程設(shè)備配置的排煙、排風(fēng)、通風(fēng)、照明、供電等設(shè)備進(jìn)行運行，對工程設(shè)備防護(hù)設(shè)施進(jìn)行檢修潤滑除銹、維護(hù)，做到工程設(shè)備內(nèi)無水滲漏，金屬部件無銹蝕，木質(zhì)部件無腐爛，隨時保障各種設(shè)施、風(fēng)、水、電系統(tǒng)的正常運行和密閉設(shè)施啟動靈活，密閉可靠。

6.9.2 人防工程內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性和腐蝕性物品，嚴(yán)格禁止向工程設(shè)備內(nèi)排入廢水、廢氣和傾倒廢棄物和使用明火，不得亂拉、亂接電線和隨意安置電器插頭。

6.9.3 對人防工程設(shè)備轉(zhuǎn)為車庫的管理使用期間，統(tǒng)一規(guī)劃停車泊位，增加安全防范設(shè)施和消防滅火器材的配備，完善場內(nèi)交通安全標(biāo)志、標(biāo)牌、車位線和照明設(shè)施，對進(jìn)出場車輛實行統(tǒng)一管理，認(rèn)真落實“三防”工作。

6.9.4 按照公共保潔服務(wù)要求，保持人防工程內(nèi)的良好的衛(wèi)生環(huán)境，清除場內(nèi)的雜物（含進(jìn)出口通道）。

6.9.5 做好人防工程設(shè)備資料管理工作，按照工程建設(shè)項目分類，統(tǒng)一建檔，統(tǒng)一管理，專人負(fù)責(zé)，保證人防工事各項技術(shù)資料的完整。

6.9.6 每月定期檢查人防工程內(nèi)的防火、防洪、排水、通風(fēng)電源線路等設(shè)備的安全使用情況，發(fā)現(xiàn)隱患，及時整改。

7  公共衛(wèi)生保潔服務(wù)

7.1 一般規(guī)定

7.1.1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)建立相關(guān)保潔制度、消殺制度和具體操作規(guī)程,保潔服務(wù)定時定點，按照操作規(guī)范進(jìn)行，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境整潔、干凈，生活垃圾日產(chǎn)日清，使用環(huán)保清潔劑。

7.1.2 保潔員應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)，著統(tǒng)一工作服上崗服務(wù)。

7.1.3 特殊情況下的保潔消殺工作，宜聘請具有相關(guān)資格的專業(yè)消殺單位進(jìn)行。

7.1.4 物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)禁止有污染物和污染源的物品存放，動物糞便、腐爛物等應(yīng)及時清理。投放藥物滅鼠、殺蟲時，應(yīng)做好標(biāo)記，并做好告之提醒。

7.1.5 保潔沖洗建筑物公共場所、過道、樓梯和大堂等地面，現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置“注意防滑”等安全標(biāo)識。

7.1.6 日常各項保潔服務(wù)工作應(yīng)有記錄，每個月進(jìn)行 1 次匯總存檔。

7.2 服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

7.2.1 地面、鏡面和墻面的不同材質(zhì)的清潔衛(wèi)生應(yīng)符合表7.2.1的要求。

表7.2.1  主要材質(zhì)清潔質(zhì)量要求

分類

材質(zhì)

質(zhì)量要求

硬地面

大理石

表面光亮、潔凈、接縫四周邊角無污垢

花崗巖

表面光亮、無污跡、接縫四周邊角無污垢

水磨石

表面光亮、無污跡

木制地板

表面光亮、四周邊角無積灰、無污漬

PVC板

光亮、無污跡

瓷磚

光潔、明亮、無污漬、無水跡

軟地面

地毯

色澤均一、無褪色、無毛邊、柔軟、纖維成同一方向

塑膠地墊

表面平整、色澤均一、無殘留物、無污漬、無板結(jié)

續(xù)表7.2.1

分類

材質(zhì)

質(zhì)量要求

金屬材質(zhì)

亞光絲紋不銹鋼

表面色澤均一、無斑點、無擦痕、無污跡

拋光鏡面不銹鋼

明亮、無擦痕、無印跡

亞光軋花不銹鋼

色澤均一、無斑點、無擦痕、無污跡

鋁合金

表面光滑、潔凈、無斑點、無灰塵、無污跡

其他材質(zhì)

玻璃

潔凈明亮、通透性強、無劃痕、無水跡

墻紙

無斑點、無污漬

高密度板（復(fù)合板）

色澤均一、無擦痕、無積灰、無污漬

涂料

無灰塵、無污漬

金箔面

光亮、無灰塵、無污漬

7.2.2 公共保潔服務(wù)應(yīng)符合表7.2.2要求。

表7.2.2  物業(yè)公共保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

項 目

服務(wù)要求

走廊、門廳、大堂、電梯廳、樓梯或消防梯地面

地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈,地面干凈有光澤,無垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃 痕等現(xiàn)象,保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污 漬、無絮狀物；旋轉(zhuǎn)門、門中軸、門框、門邊縫部位光亮、無痕跡、無灰塵。旋轉(zhuǎn)門 空調(diào)出風(fēng)口無灰塵、無污跡。門把手干凈、無痕跡、定時消毒

樓梯扶手、欄桿、窗臺、指示牌

保持干凈、光亮、無灰塵。窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬、無絮狀 物；指示牌、廣告牌無灰塵、無污跡、無痕跡，金屬件表面光亮，無痕跡

消防栓、消防箱、公共設(shè)施

保持表面干凈,無灰塵、無污漬。報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無 灰塵、無污跡；噴淋蓋、煙感器、喇叭無灰塵、無污漬；監(jiān)控攝像頭、門警器表面光 亮、無灰塵、無斑點、無絮狀物；消防栓外表面光亮、無痕跡、無灰塵，內(nèi)側(cè)無灰塵、 無污跡

天花板、風(fēng)口、公共燈具內(nèi)外

目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng),表面、接縫、角落、邊線等處無污漬、無灰塵、無斑點

走廊、樓梯窗玻璃、大堂門廳、電梯廳玻璃

保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡、無水跡

平臺、屋頂

無垃圾堆積、無排水口堵塞，排水順暢

續(xù)表7.2.2

項 目

服務(wù)要求

服務(wù)功能性用房（如會議室、接待室、茶水間）

保持干凈、整潔、無垃圾。熱水爐外殼應(yīng)無污跡、水漬；不銹鋼臺面無水跡、無污 漬、無擦痕；不銹鋼水槽干凈、無斑點、無污跡無雜物、水垢,落水口無污垢；冷、 熱水龍頭表面光亮、無污漬、無水垢；下水道無異味、定期滴入消毒液

公共衛(wèi)生間

座廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈、噴灑消毒,保持無異味、無污跡、無水漬、無垃圾、無積水，鏡面保持光亮，無水跡，面盆無水銹。云石臺面無水跡、無皂跡、無毛發(fā)，光潔明亮；潔具應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無污漬、無毛發(fā)、無異味、定時消毒；鏡子明凈、無水漬、無擦痕、鏡框邊緣無灰塵；廢物箱表面無污跡、無灰塵、無異味，定時 消毒；外露水管連接處無堿性污垢，管道表面光亮、無灰塵；衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無異味

地下車庫

保持地面無垃圾、無污垢;空氣流暢，無異味；車庫管道無積灰、無污垢；燈泡、燈 管、指示燈明亮、無積灰；燈罩無積灰、無污跡。地面無積灰、無積水；定位桿、減速條無積灰、無污垢；反光鏡干凈、明亮、無污跡、水漬。消防通道無灰塵、無污漬、無雜物

垃圾分類收集

分類垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污水、無污跡、無異味、干凈整潔; 桶無滿溢、無異味、無污跡

電梯轎廂

轎廂壁無浮灰;不銹鋼表面光亮、無污跡；垂直升降電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無擦痕，保持空氣清新、無異味；自動扶梯踏步、階梯干凈、無灰塵、無污跡橡膠扶手保持色澤均一，無灰塵、無污漬、定時消毒，玻璃、不銹鋼外殼清潔按表4相關(guān)內(nèi)容

廣場、停車場、綠地、花臺、明溝

廣場地面干凈；明溝無雜物，無積水。外圍通道地面應(yīng)保持暢通，無堆放雜物、無 積灰、積水、無污跡、油漬、輪胎印，地面應(yīng)保持原色；各類告示牌、照明燈具、欄 桿、立柱、反光鏡等表面無積灰、無污垢、無污跡；水池內(nèi)無漂浮物、無沉積雜物、 無青苔、水保持清澈、無異味；辦公樓各進(jìn)出口臺階地面、地墊按表4相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定；綠地、花壇、隔離帶、周圍無雜物、無積水

設(shè)備機房、管道

無衛(wèi)生死角、無垃圾堆積，無灰塵、目視無蜘蛛網(wǎng)、無污漬、無水漬

外  墻

目視潔凈、光亮、無污垢。表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無污跡、無灰塵、無劃痕

垃圾箱房

箱房封閉式專人管理，箱房循環(huán)保潔;整潔、干凈、無異味，滅害措施完善；廢棄物 收集箱外側(cè)表面光潔、無灰塵；廢棄物收集箱內(nèi)側(cè)干凈、無殘留物、無異味、定時消毒。廢棄物及時收集，不滿溢

消殺滅害

對通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠；遇突發(fā)性公共衛(wèi)生事件，應(yīng)根據(jù)衛(wèi)生防疫部門的指導(dǎo)和規(guī)范要求，進(jìn)行消殺工作

電器設(shè)施

燈泡、燈管無灰塵。燈罩無灰塵、無污跡；其他裝飾件無灰塵、光亮、無污跡。開 關(guān)、插座、配電箱無灰塵、無污跡

幕墻

按表7.2.1的要求實施

8  園林綠化養(yǎng)護(hù)

8.1 一般規(guī)定

8.1.1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)建立園林綠化養(yǎng)護(hù)制度和具體操作規(guī)程，綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)宜定時、定點，根據(jù)不同季節(jié)要求，按照操作規(guī)范進(jìn)行。

8.1.2 綠化員(包含外聘專業(yè)服務(wù)機構(gòu)人員)應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)上崗，統(tǒng)一著工作服作業(yè)。

8.1.3 應(yīng)根據(jù)樹木、植株種類、季節(jié)和生長特點，確定養(yǎng)護(hù)方式方法。

8.1.4 園林綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)工作，宜每個月進(jìn)行 1 次匯總存檔。

8.1.5 大型公共綠地、園林、河道綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》 CJJ/T 287 等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

8.1.6 對主要樹種、綠籬、花草品種等，應(yīng)懸掛品名標(biāo)牌，古樹名木養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《城市古樹名木養(yǎng)護(hù)和復(fù)壯工程技術(shù)規(guī)范》 GB/T 51168 的要求。

8.2 綠地

8.2.1 草坪及地被植物生長良好，及時修整和補缺，無明顯凈土裸露。

8.2.2 綠地綠期沒有明顯枯草、落葉、殘枝，綠地邊緣完整，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象，綠化垃圾及時清運。

8.2.3 根據(jù)草坪及地被植物種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況，實施澆灌、排水、修剪、滅蟲，視情況適當(dāng)施肥。

8.3 園林樹木

8.3.1 樹木、綠化帶應(yīng)保持枝葉茂密、長勢良好。灌木類、綠籬及色帶植物應(yīng)達(dá)到棱角、線條統(tǒng)一整齊；特定形狀樹木應(yīng)經(jīng)常保持。

8.3.2 每年定期或不定期對園林樹木整形修剪，整形修剪應(yīng)按喬木類、灌木類、綠籬及色帶和藤木類進(jìn)行分類實施，修剪方法及頻次應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》 CJJ/T 287的要求。

8.3.3 根據(jù)樹木、綠化帶植株種類、生長情況、土壤肥力等情況進(jìn)行施肥，根據(jù)肥料各類、施肥方式確定施肥用量。

8.3.4 樹木應(yīng)保持枝干無機械損傷，無釘栓、捆綁現(xiàn)象；采取生物防治手段，做好病蟲害防治；樹木、植物出現(xiàn)缺株、枯損等應(yīng)及時補種。

8.4 花壇

8.4.1 花壇花卉長勢良好，應(yīng)符合花壇設(shè)計要求，造型優(yōu)美，保持清晰圖案和適宜高度。

8.4.2 不應(yīng)出現(xiàn)花木缺水的枯萎現(xiàn)象，葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉，除日常養(yǎng)護(hù)工作外，在花壇開花期間，根據(jù)實際情況每周應(yīng)剪修殘枝、落花。

8.4.3出現(xiàn)病蟲害、人為損害及天氣異常損壞情況時，應(yīng)及時養(yǎng)護(hù)，平時養(yǎng)護(hù)澆水、施肥適當(dāng)，保證花卉正常生長，保持花壇土壤濕潤，泥面不開裂。

8.5 植物、花卉擺設(shè)

8.5.1 植物生長良好，應(yīng)保持葉面清潔光澤，無枯葉，無黃葉，無泥土裸露，花盆干凈，底盆無積水現(xiàn)象，無病蟲害。

8.5.2 應(yīng)適時噴灑植物葉面，適度淋水、施肥、養(yǎng)護(hù)，盆栽插花色彩精致、美觀。

8.5.3 花卉生長良好，開花整齊，造型美觀，花卉配置及色彩搭配合理，無病蟲害，及時清理枯枝殘花。

9  公共秩序維護(hù)

9.1 一般規(guī)定

9.1.1 公共秩序維護(hù)人員應(yīng) 24 小時值班,各類崗位公共秩序維護(hù)制度、資料、檔案完善,并配合公安機關(guān)等做好公共區(qū)域的安全防范工作。

9.1.2 公共秩序維護(hù)人員上崗時應(yīng)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，統(tǒng)一著裝，配備統(tǒng)一安防器材。

9.1.3 主進(jìn)出口崗?fù)嵭?24 小時值班制，其余出入口應(yīng)實行值班或巡查制。封閉式物業(yè)服務(wù)區(qū)域要嚴(yán)格管理，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行引導(dǎo)，外來人員應(yīng)實施登記管理，車輛進(jìn)出、停放有序，禁止載有危險品和污染源車輛進(jìn)入。

9.1.4 建立完備的安全、消防、治安和突發(fā)事件的防范及應(yīng)急處置預(yù)案。

9.1.5 應(yīng)有完善的交接班制度，并有工作情況及交接班記錄。

9.2 組織

9.2.1 每年對公共秩序維護(hù)員的培訓(xùn)和實操不少于 50 課時。

9.2.2 公共秩序維護(hù)員應(yīng)熟悉物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)分布基本概況, 具有基本職業(yè)技能, 能及時處理和應(yīng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序的維護(hù)工作。

9.2.3上崗時嚴(yán)格履行崗位規(guī)定職責(zé)，舉止文明，禮貌待人。

9.2.4 保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序良好，保證人防、物防、技防工作落實，對制定的涉及各類安全管理、治安、消防和自然災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行定期培訓(xùn)和演練，分工明確，各負(fù)其責(zé)，管理細(xì)致。

9.2.5 重要崗位應(yīng)配備無線對講裝置和必備的安防器材。

9.3 巡查

9.3.1 每天對物業(yè)服務(wù)區(qū)域巡查次數(shù)不少于 3 次，重點部位以及發(fā)生特殊情況時，應(yīng)每 2小時巡查 1 次。

9.3.2 至少制定2條巡查路線，不定點巡查，發(fā)現(xiàn)行人、車輛、建筑物設(shè)施等有異常情況的，應(yīng)及時處理或報告；發(fā)現(xiàn)有違反治安行為的應(yīng)當(dāng)制止，并及時向相關(guān)部門報告；對違反物業(yè)服務(wù)區(qū)域管理規(guī)約的情況應(yīng)及時勸阻，并接受業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的求助和詢問。

9.4 車輛通行、停放

9.4.1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域道路和停車場(庫)應(yīng)設(shè)置明顯的車輛交通引導(dǎo)和警示標(biāo)志。

9.4.2 公共秩序維護(hù)人員發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖、 車窗車門未關(guān)及亂停放行為，應(yīng)及時通知、勸告或糾正；發(fā)現(xiàn)可疑行為或損壞交通標(biāo)志設(shè)施等應(yīng)及時制止。

9.4.3 封閉式停車場、車庫應(yīng)專人管理，車庫的維護(hù)設(shè)備和防火設(shè)施應(yīng)結(jié)合設(shè)施設(shè)備檢查和消防巡查進(jìn)行，有安全隱患的及時處理。

9.4.4 收費停車場具有政府主管部門核發(fā)的停車場許可證，應(yīng)按照價格主管部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)收費。

9.4.5 公共秩序維護(hù)人員應(yīng)維持車輛正常通行秩序, 物業(yè)服務(wù)區(qū)域車輛進(jìn)出高峰時，應(yīng)有人員現(xiàn)場疏導(dǎo)；發(fā)生車輛交通事故或擦碰等意外事件時，應(yīng)及時疏導(dǎo)和現(xiàn)場協(xié)助處理。

9.5 消防管理

9.5.1 消防設(shè)施巡査頻次應(yīng)滿足下列要求：

        1 公共娛樂場所營業(yè)時，應(yīng)結(jié)合公共娛樂場所每2小時巡查1次的要求，視情況將建筑消防設(shè)施的巡查部分或全部納入其中，但全部建筑消防設(shè)施應(yīng)保證每日至少巡查1次；

        2 消防安全重點單位，每日巡查1次；

        3 其他單位，每周至少巡査1次。

9.5.2 物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)防火巡查應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1 安全出口、疏散通道、消防車道是否暢通，消防車作業(yè)場地是否被占用，安全疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明是否完好；

2 常閉式防火門是否處于關(guān)閉狀態(tài)，防火卷簾下是否堆放物品；

3 消防設(shè)施、器材是否在位、完整有效，消防安全標(biāo)志是否完好清晰；

4 用火、用電、用油、用氣有無故障，有無違章情況；

5 消防安全重點部位的人員在崗情況；

6 裝飾裝修等施工現(xiàn)場消防安全情況；

7 其他消防安全情況。

9.5.3 物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)防火檢查應(yīng)包括但不限于下列內(nèi)容：

        1 消防安全制度、操作規(guī)程及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的執(zhí)行和落實情況；

        2 物業(yè)使用性質(zhì)有無違法改變情況；

        3 用火、用電、用油、用氣有無故障，有無違章情況；

        4 消防安全重點部位管理情況；

        5 安全出口、疏散通道和消防通道是否暢通；

        6 消防設(shè)施、器材和消防水源是否完好；

        7 消防控制室值班人員值班情況和持證上崗情況；

        8 滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的制定與演練情況；

        9 員工消防知識掌握情況；

        10 防火巡查、火災(zāi)隱患整改及防范措施落實情況；

        11 其他消防安全情況。

9.5.4 物業(yè)服務(wù)人通常應(yīng)每月進(jìn)行 1 次消防檢查，每季度進(jìn)行 1 次義務(wù)消防員演練，每年進(jìn)行1 到 2 次消防演習(xí)。

9.5.5 消防巡查檢查工作應(yīng)有記錄，并存檔。

9.5.6 制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材, 設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持完好，定點設(shè)置的消防器材不得缺失和挪作他用。

9.5.7 應(yīng)定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，義務(wù)消防員應(yīng)掌握基本消防技能，熟練防火、滅火知識和消防器材的使用方法。

9.5.8 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)通過多種形式開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)有消防警示牌、消防公益廣告、消防櫥窗等消防知識宣傳設(shè)施，并應(yīng)結(jié)合火災(zāi)特點和季節(jié)消防安全形勢，每季度至少更新1次宣傳內(nèi)容。

9.5.9 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案，住宅、醫(yī)院、園區(qū)、商務(wù)寫字樓物業(yè)應(yīng)組建志愿消防隊，每月應(yīng)至少開展 1 次滅火、救生技能訓(xùn)練，每年應(yīng)組織業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶至少進(jìn)行 1 次以消防設(shè)施、器材使用、滅火和安全疏散為重點的消防宣傳和演練活動。

9.6 秩序監(jiān)控

9.6.1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序監(jiān)控 24 小時開通，監(jiān)控中心落實值班人員。

9.6.2 監(jiān)控中心應(yīng)有嚴(yán)格管理制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，所有監(jiān)控設(shè)施設(shè)備應(yīng)處于良好運行狀態(tài)，重點區(qū)域和重要部位應(yīng)有監(jiān)控錄像。

9.6.3 監(jiān)控中心收到報警信號后，應(yīng)立即安排秩序維護(hù)人員及時趕到現(xiàn)場，進(jìn)行前期處理。

9.6.4 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持 30 日，有特殊要求的按相關(guān)規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

9.6.5 熟悉應(yīng)急預(yù)案，保障電話暢通，接聽及時。

9.6.6 監(jiān)控中心不得脫崗和非專業(yè)人員替崗，工作應(yīng)有記錄。

9.7 應(yīng)急處置

9.7.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定為應(yīng)對突發(fā)事故、災(zāi)害等突發(fā)情況的應(yīng)急處置方案。

9.7.2 成立應(yīng)急小組，明確成員分工，成員應(yīng)熟練掌握職責(zé)，每年至少組織4 次小組訓(xùn)練或培訓(xùn)；至少每半年召開 1 次會議，熟悉程序、路線和有關(guān)內(nèi)容，熟練掌握對突發(fā)情況的緊急處置方式方法。

9.7.3 應(yīng)急小組應(yīng)接受街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的工作指導(dǎo)。

9.8 社區(qū)警務(wù)協(xié)作

9.8.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)為業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶提供社區(qū)警務(wù)求助與報警電話,物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)警務(wù)室保持24小時聯(lián)系。

9.8.2 協(xié)助社區(qū)警務(wù)和社區(qū)居民組織做好社區(qū)服務(wù)性工作，物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)接受社區(qū)組織和轄區(qū)派出所的指導(dǎo)意見，配合社區(qū)警務(wù)共同提高公眾防范能力。

10  服務(wù)檢查

10.1 物業(yè)自檢

10.1.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)至少每季度開展 1 次內(nèi)部服務(wù)流程和服務(wù)質(zhì)量的自我監(jiān)督檢查。

10.1.2定期對業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的投訴數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，及時制定整改提升方案。

10.2 物業(yè)服務(wù)評價

10.2.1 物業(yè)服務(wù)人每年應(yīng)通過書面、 電話、 網(wǎng)絡(luò)等方式對業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶開展物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查, 滿意度綜合評價應(yīng)不低于80%，以評分為標(biāo)準(zhǔn)的滿意度評價應(yīng)不低于 80 分。

10.2.2 抽樣調(diào)查樣本應(yīng)具有代表性，調(diào)查范圍應(yīng)占物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的 20%以上。

10.2.3 對業(yè)主滿意度調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及合理化建議，應(yīng)及時整改，并對整改結(jié)果進(jìn)行回訪。

10.2.4 業(yè)主滿意度調(diào)查的記錄至少保存到物業(yè)服務(wù)合同終止，有其它相關(guān)約定的除外。

10.2.5 物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主可委托第三方機構(gòu)開展業(yè)主滿意度調(diào)查。

11  特別約定

11.1專項服務(wù)

11.1.1根據(jù)業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的需要，結(jié)合物業(yè)服務(wù)區(qū)域條件和物業(yè)服務(wù)人的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)服務(wù)人可提供物業(yè)服務(wù)合同范圍之外的與物業(yè)相關(guān)的專項服務(wù)。

11.1.2專項服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費等，由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶，本著自愿的原則，達(dá)成服務(wù)協(xié)議。

11.1.3 專項服務(wù)協(xié)議可作為物業(yè)服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨簽訂。

11.2特約服務(wù)

11.2.1為滿足部分業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的特殊需要，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶可以集體或者個人之間特別約定，由物業(yè)服務(wù)人有償提供相關(guān)特約服務(wù)。

11.2.2 特約服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費等，由物業(yè)服務(wù)人和服務(wù)對象雙方本著自愿的原則書面約定。

附錄A  住宅物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

A.1  一般規(guī)定

A.1.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，并接受行政主管部門的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)，通常應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：

1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備及公共區(qū)域的使用管理及維修養(yǎng)護(hù)；

2 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共區(qū)域的保潔服務(wù)及衛(wèi)生的管理；

3 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)景觀的養(yǎng)護(hù)和管理；

4 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)和管理；

5 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)和管理；

6 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛（機動車和非機動車）行駛、停放和經(jīng)營管理；

7 供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和管理；

8 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)日常安全巡查服務(wù)；

9 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)維修、更新等費用的賬務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管；

10 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主（物業(yè)使用人）裝飾、裝修的行為管理；

11 業(yè)主入住時的交房、驗房及相關(guān)書面告知和簽字手續(xù)和辦理。

A.1.2 建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)通過招投標(biāo)或協(xié)議選聘的方式，委托物業(yè)服務(wù)人為住宅物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意，可以實施業(yè)主自行管理。

A.2 信息公開

A.2.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開下列信息并及時更新，并可以通過互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：

1 物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照或者其他管理人的基本情況、物業(yè)項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

2 物業(yè)服務(wù)事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等；

3 上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

4 上一年度物業(yè)服務(wù)費收支情況（實行酬金制的）；

5 上一年度利用業(yè)主共用部位發(fā)布廣告、停車等經(jīng)營與收益情況；

6 上一年度公共水電費用以及分?jǐn)傇敿?xì)情況；

7 電梯、消防、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式；

8 其他應(yīng)當(dāng)公開的信息。

A.3 服務(wù)設(shè)施

A.3.1 根據(jù)規(guī)定，住宅物業(yè)應(yīng)按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配置相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)用房，作為物業(yè)服務(wù)人的辦公場所；無物業(yè)服務(wù)用房的，應(yīng)指定地點進(jìn)行接待和服務(wù)。

A.3.2 辦公場所內(nèi)應(yīng)標(biāo)識清楚，整潔有序，設(shè)立服務(wù)接待區(qū)域，配備必要的辦公設(shè)備及用品。

A.3.3 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)配備充足的設(shè)施設(shè)備，滿足開展物業(yè)服務(wù)所用。

A.4 查驗接收

A.4.1 新建物業(yè)的服務(wù)移交時，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)定在相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，制定驗收清單，進(jìn)行現(xiàn)場驗收，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，形成書面交接記錄，并向業(yè)主（物業(yè)使用人）公開查驗結(jié)果。

A.4.2 物業(yè)服務(wù)人更迭時，原物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)工作移交給該物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會將物業(yè)服務(wù)工作移交給新的物業(yè)服務(wù)人。新的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會制定驗收清單，進(jìn)行現(xiàn)場驗收，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，形成書面交接記錄，并向業(yè)主（物業(yè)使用人）公開查驗結(jié)果。

A.4.3 現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位或業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交相關(guān)資料。移交資料內(nèi)容應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第4.0.2條的要求。

A.5 裝飾裝修管理

A.5.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

A.5.2 建立裝飾裝修管理檔案（包括每戶業(yè)主或物業(yè)使用人的申請、協(xié)議、巡查、整改、檢查等有關(guān)記錄、圖片等）。

A.5.3 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)向業(yè)主、物業(yè)使用人明確裝飾裝修服務(wù)工作流程，受理業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修申請，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修過程中的禁止行為和注意事項。

A.5.4 裝飾裝修期間應(yīng)至少每兩日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人存在未申請登記或違規(guī)裝飾裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的問題時，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

A.5.5 裝飾裝修人員出入和施工時間應(yīng)按照相關(guān)法律規(guī)定得到有效控制，對進(jìn)出小區(qū)的裝飾裝修車輛、人員實行出入證管理。

A.5.6 裝飾裝修產(chǎn)生的建筑垃圾管理：

1 委托清運建筑垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，每周應(yīng)清運1次；

2 自行清運建筑垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸，指定地點存放，每周應(yīng)清運1次。

A.5.7 裝修結(jié)束后，應(yīng)在接到業(yè)主驗收申請4 個工作日內(nèi)組織裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違規(guī)裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備、是否存在改變使用功能導(dǎo)致雨污混流現(xiàn)象、是否存在滲漏水現(xiàn)象等，如檢查不合格，按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令〔2002〕第110 號）處理。

A.6 風(fēng)險管控和突發(fā)事件應(yīng)對

A.6.1 建立風(fēng)險管控機制，開展物業(yè)服務(wù)過程中可能產(chǎn)生的各類風(fēng)險的識別、評估，制定并完善各項管控措施，宜購買公眾責(zé)任險。

A.6.2 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)做好風(fēng)險管理和突發(fā)事件應(yīng)對預(yù)防工作，內(nèi)容包括但不限于：

1 根據(jù)住宅物業(yè)特點，識別并制定可能發(fā)生的各類突發(fā)事件，并充分考慮到物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)孤寡老人、殘疾人、癱瘓病人等行動不便人員，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。內(nèi)容包括但不限于：防爆；疫情；火災(zāi)；高空墜物（外墻墻面、花盆等）；嚴(yán)重設(shè)備事故（包括電梯困人、停電、停水、停氣、煤氣泄漏、浸水等）；治安；自然災(zāi)害。

2 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)落實應(yīng)急指揮體系、應(yīng)急救援隊伍、應(yīng)急物資及裝備，建立應(yīng)急物資、裝備的配備及其使用檔案，并對應(yīng)急物資、裝備進(jìn)行定期檢測和維護(hù)，使其處于適用狀態(tài)。

3 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案演練計劃，根據(jù)風(fēng)險特點組織應(yīng)急預(yù)案演練，保留預(yù)案演練的相關(guān)記錄。

4 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)定期評審并修訂應(yīng)急預(yù)案，特別是發(fā)生應(yīng)急情況和預(yù)案演練后，包括：人員的能力、預(yù)案的有效性、物資裝備的滿足程度等。保留預(yù)案評審等相關(guān)記錄。

5 主出入口、服務(wù)窗口等公共區(qū)域宜擺放供業(yè)主和物業(yè)使用人取閱的防災(zāi)、抗災(zāi)、救災(zāi)的宣傳資料。

A.6.3 突發(fā)事件發(fā)生時，啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速展開緊急處置等工作；突發(fā)事件處置結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)對應(yīng)急預(yù)案實施情況進(jìn)行總結(jié)評估，編制突發(fā)事件處置報告，并向業(yè)主、業(yè)主委員會或相關(guān)行政主管部門報告。

A.7  綜合服務(wù)

A.7.1 每日提供不少于8小時的業(yè)務(wù)接待服務(wù)。

A.7.2 建立業(yè)主、物業(yè)使用人檔案，內(nèi)容包括但不限于：

1 業(yè)主、物業(yè)使用人身份證復(fù)印件或代辦人身份證復(fù)印件及授權(quán)委托書，共同居住人的基本信息；

2 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件(業(yè)主屬法人單位);

3 房產(chǎn)證或購房合同復(fù)印件；

4 物業(yè)服務(wù)合同；

5 房屋入住和接收文書;

6 業(yè)主(臨時)管理規(guī)約;

7 房屋驗收中發(fā)現(xiàn)問題的整改情況報告。

A.7.3 物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主和物業(yè)使用人提供特約服務(wù)時，服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行公示。

A.7.4 提供特約服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂專項協(xié)議，特約服務(wù)內(nèi)容未在物業(yè)服務(wù)合同中約定的，僅作為物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查時的參考，不作為物業(yè)服務(wù)評價內(nèi)容。

A.7.5 綜合服務(wù)分級標(biāo)準(zhǔn)見表A.7.5。

表A.7.5 綜合服務(wù)分級標(biāo)準(zhǔn)表

分項

一級

二級

三級

四級

五級

人員

每名客服服務(wù)戶數(shù)不應(yīng)超過500戶

每名客服服務(wù)戶數(shù)不應(yīng)超過800戶

每名客服服務(wù)戶數(shù)不應(yīng)超過1000戶

設(shè)置客服

-

項目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有3年以上物業(yè)服務(wù)人同等崗位工作經(jīng)歷

項目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有2年以上物業(yè)服務(wù)人同等崗位工作經(jīng)歷

項目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有1年以上物業(yè)服務(wù)人同等崗位工作經(jīng)歷

項目負(fù)責(zé)人應(yīng)具有1年以上物業(yè)服務(wù)人同等崗位工作經(jīng)歷

-

維修報修響應(yīng)

由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)的共用設(shè)施設(shè)備急修 15分鐘內(nèi)響應(yīng)，其它報修 30 分鐘內(nèi)響應(yīng)。業(yè)主報修回訪率100%

由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)的共用設(shè)施設(shè)備急修20分鐘內(nèi)響應(yīng)，其它報修30 分鐘內(nèi)響應(yīng)。業(yè)主報修回訪率 100%

由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)的共用設(shè)施設(shè)備急修20分鐘內(nèi)響應(yīng)，業(yè)主報修回訪率100%

由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)的共用設(shè)施設(shè)備急修30分鐘內(nèi)響應(yīng)

由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)的共用設(shè)施設(shè)備急修30分鐘內(nèi)響應(yīng)

受理客戶投訴

24 小時受理客戶投訴，業(yè)主提出的意見、建議、投訴、咨詢在1個工作日內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率100%

業(yè)主提出的意見、建議、投訴、咨詢在2個工作日內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率100%

業(yè)主提出的意見、建議、投訴、咨詢在3個工作日內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率100%

業(yè)主提出的意見、建議、投訴、咨詢在5個工作日內(nèi)回復(fù)

業(yè)主提出意見、建議、投訴、咨詢在7個工作日內(nèi)回復(fù)

續(xù)表A.7.5

分項

一級

二級

三級

四級

五級

滿意度

每年征集2次業(yè)主意見，覆蓋率超過95%，滿意率超過95%

每年征集1次業(yè)主意見，覆蓋率超過90%，滿意率超過90%

每年征集1次業(yè)主意見，覆蓋率超過80%，滿意度超過80%

每年征集1次業(yè)主意見

-

公示業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收支情況

每季度公示業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收支情況

每半年公示業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收支情況

每半年公示業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收支情況

每年公示業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收支情況

每年公示業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收支情況

社區(qū)文化及便民活動

每年組織12次社文及便民活動

每年組織6次社文及便民活動

每年組織2次社文及便民活動

-

-

智能化信息系統(tǒng)

手機客戶端與業(yè)主實名互聯(lián)互通

-

-

-

-

A.8  秩序維護(hù)服務(wù)

A.8.1 應(yīng)根據(jù)住宅區(qū)具體情況，合理配備秩序維護(hù)人員或?qū)Ｂ毎脖Ｈ藛T，負(fù)責(zé)住宅物業(yè)公共秩序的維護(hù)。

A.8.2 專職安保人員應(yīng)取得公安部門頒發(fā)的保安員證。

A.8.3 自動消防系統(tǒng)操作人員應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.7.1條的要求。

A.8.4 具有公共秩序維護(hù)措施及各類臺賬記錄。

A.8.5 秩序維護(hù)人員或?qū)Ｂ毎脖Ｈ藛T上崗時應(yīng)著統(tǒng)一工作服并佩戴胸卡（胸牌）。

A.8.6 應(yīng)按以下內(nèi)容做好出入管理：

1 人員、車輛進(jìn)出住宅區(qū)應(yīng)有序管理，保持出入口環(huán)境整潔、暢通有序；

2 封閉管理的住宅區(qū)，應(yīng)做好外來人員車輛進(jìn)出的登記工作；勸阻商販及拾荒、乞討人員不得隨意進(jìn)出住宅區(qū)，大件物品進(jìn)出住宅區(qū)應(yīng)有記錄。

A.8.7 秩序維護(hù)服務(wù)中的日常消防管理應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第9.5節(jié)的要求。

A.8.8 日常車輛管理應(yīng)符合以下要求：

1 制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域的車輛管理方案，明確臨時停車規(guī)定、停車場管理制度及使用守則，貨運車輛進(jìn)出規(guī)定、收費標(biāo)準(zhǔn)等；

2 物業(yè)服務(wù)區(qū)域的地面、立面應(yīng)設(shè)置必要的導(dǎo)向標(biāo)志、限速標(biāo)志、限高標(biāo)志等；

3 維護(hù)道路和場地使用的正常秩序，保持消防通道暢通；

4 充電設(shè)施的安裝和使用，應(yīng)符合《住宅物業(yè)消防安全管理》GA 1283的要求；

5 停車場（庫）內(nèi)有障礙物遮擋等視線不良的位置，應(yīng)安裝安全反光凸面鏡。

A.8.9 安防服務(wù)應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)9.6節(jié)的要求。

A.8.10 秩序維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)見表A.8.10。

表A.8.10  秩序維護(hù)分級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

項目

一級

二級

三級

四級

五級

人員

設(shè)置專職秩序維護(hù)人員，定期接受專門培訓(xùn)，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，45周歲以下人員占總數(shù)50%以上

設(shè)置專職秩序維護(hù)人員，定期接受專門培訓(xùn)，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，45周歲以下人員占總數(shù)40%以上

設(shè)置專職秩序維護(hù)人員，定期接受專門保安培訓(xùn)，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)

-

-

出入口

值守

出入口24 小時值守。主要出入口有 24 小時專人值崗，統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀容儀表整潔規(guī)范，根據(jù)項目特點或崗位需要立崗或坐崗

出入口24 小時值守。主要出入口有 24 小時專人值崗，統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀容儀表整潔規(guī)范，根據(jù)項目特點或崗位需要立崗或坐崗

小區(qū)主要出入口 24 小時值守。至少有一個主要出入口有 24 小時專人值崗，統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀容儀表整潔規(guī)范

小區(qū)主要出入口根據(jù)項目特點設(shè)置有人值守或無人值守

小區(qū)主要出入口有序管理

重點部位巡視

重點部位每1小時巡視1次。對違規(guī)行為立即制止，違法行為及時報警，協(xié)助相關(guān)部門處理

重點部位每4小時巡視1次。對違規(guī)行為立即制止，違法行為及時報警，協(xié)助相關(guān)部門處理

重點部位每12小時巡視1次。對違規(guī)行為立即制止，違法行為及時報警，協(xié)助相關(guān)部門處理

重點部位每日巡視1次。制止違規(guī)行為，違法行為及時報警，協(xié)助相關(guān)部門處理

制止違規(guī)行為，違法行為及時報警，協(xié)助相關(guān)部門處理

續(xù)表A.8.10

項目

一級

二級

三級

四級

五級

應(yīng)急演練

每年不少于2次

每年2次

每年1次

每年1次

每年1次

防火

檢查

每周2次

每月2次

每月1次

每月1次

每月1次

區(qū)域消防通道檢查

每日1次

每2日1次

每周1次

每2周1次

每月1次

A.9  公共保潔服務(wù)

A.9.1 應(yīng)配備專職保潔人員負(fù)責(zé)住宅物業(yè)公共區(qū)域的環(huán)境清潔。

A.9.2 熟練掌握各類專業(yè)保潔設(shè)備的使用和各類材質(zhì)的清潔、保養(yǎng)要求。

A.9.3 保潔人員上崗時應(yīng)著統(tǒng)一工作服并佩戴胸卡（胸牌）。

A.9.4 公共保潔服務(wù)分級標(biāo)準(zhǔn)見表A.9.4。

表A.9.4  公共保潔服務(wù)分級標(biāo)準(zhǔn)

項目

一級

二級

三級

四級

五級

一、生活垃圾

生活垃圾的收集、清運

實行生活垃圾分類管理，設(shè)置有分類標(biāo)識的密閉式垃圾收集容器

實行生活垃圾分類管理，設(shè)置有分類標(biāo)識的密閉式垃圾收集容器

實行生活垃圾分類管理，設(shè)置有分類標(biāo)識的密閉式垃圾收集容器

應(yīng)當(dāng)實行垃圾分類，設(shè)置有密閉式分類標(biāo)識的收集容器

應(yīng)當(dāng)實行垃圾分類，配置有標(biāo)識的垃圾收集容器

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

一、生活垃圾

生活垃圾的收集、清運

垃圾收集容器配置在每個單元樓外門口、電梯直達(dá)地下停車場的通道附近

垃圾收集容器配置在每個單元樓外門口、電梯直達(dá)地下停車場的通道附近

垃圾收集容器配置在業(yè)主方便投放垃圾之處

垃圾收集容器配置在業(yè)主方便投放垃圾之處

垃圾在容器內(nèi)滿箱不高于80%，無垃圾外溢和堆放現(xiàn)象

垃圾在容器內(nèi)滿箱不高于90%，無垃圾溢出和堆放現(xiàn)象

無垃圾外溢和堆放現(xiàn)象

無垃圾外溢和堆放現(xiàn)象

春、夏、秋三季每周至少清洗 1 次垃圾收集容器，冬季保持垃圾收集容器干凈整潔；蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑 1 次殺蟲藥

春、夏、秋三季每2周至少清洗 1 次垃圾收集容器，冬季保持垃圾收集容器干凈整潔；蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑 1 次殺蟲藥

春、夏、秋三季每2周至少清洗 1 次垃圾收集容器，冬季保持垃圾收集容器干凈整潔；蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲藥

春、夏、秋三季每月至少清洗 1 次垃圾收集容器，冬季保持垃圾收集容器干凈整潔；蠅、蚊孳生季節(jié)每3日噴灑 1 次殺蟲藥

保持垃圾收集容器干凈整潔；蠅、蚊孳生季節(jié)每周噴灑 1 次殺蟲藥

每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所；垃圾清運車封閉運輸、外觀整潔

每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所；垃圾清運車封閉運輸、外觀整潔

每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所；垃圾清運車外觀整潔

每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所；垃圾清運車外觀整潔

每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

二、樓內(nèi)清潔

大堂、一層候梯廳

每日清掃并清拖 2 次大堂、一層候梯廳地面，地面潔凈無水漬和污漬。雨天、雪天應(yīng)鋪設(shè)防滑措施

每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面，地面潔凈無水漬和污漬

每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面

每日清掃1次、每周清拖 2 次大堂、一層候梯廳地面

每日清掃1次、每周清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面

每日清潔 1 次單元門、信報箱等，確保無灰塵、蜘蛛網(wǎng)

每周清潔 2 次單元門、信報箱等，無蜘蛛網(wǎng)

每周清潔 1 次單元門、信報箱等，無蜘蛛網(wǎng)

每月清潔 1 次單元門、信報箱

每月清潔 1次單元門、信報箱

每周清潔 2次大堂墻面和玻璃、一層候梯廳墻面

每周清潔 1次大堂墻面和玻璃、一層候梯廳墻面

每月清潔 2次大堂墻面和玻璃、一層侯梯廳墻面

每月清潔 1次大堂玻璃

每日清掃并清拖 1 次樓道、樓梯地面無水漬和污漬；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)

每日清掃 1 次樓道、每周清拖3次樓道、樓梯地面，無水漬和污漬；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)

每周清掃或清拖2次樓道、樓梯地面

每周清掃2次、每月清拖 1 次樓道、樓梯地面

每周清掃1次、每季清拖 1 次樓道、樓梯地面

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

二、樓內(nèi)清潔

大堂、一層候梯廳

每日清潔 1 次樓梯扶手、欄桿、樓道窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施沒有灰塵和蜘蛛網(wǎng)。手持部位定期消毒

每周清潔 3次樓梯扶手、欄桿、樓道窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施沒有灰塵和蜘蛛網(wǎng)。手持部位定期消毒

每周清潔 2 次樓梯扶手、欄桿、樓道窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施無蜘蛛網(wǎng)

每月清潔 1 次樓梯扶手、欄桿、樓道窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施

每季清潔 1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施

每月清潔 1 次樓道窗玻璃。目視潔凈、明亮、無污跡

每2月清潔1次樓道窗玻璃。目視潔凈、明亮、無污跡

每季度清潔 1 次樓道窗玻璃

每季度清潔 1 次樓內(nèi)燈具

每季度清潔 1 次樓內(nèi)燈具

每季度清潔 1 次樓內(nèi)燈具

每日清潔1 次電梯轎廂門、面板，無水漬和污漬；每月養(yǎng)護(hù) 2 次。轎廂頂罩無油污，燈罩內(nèi)無積灰、飛蟲

每日清潔 1 次電梯轎廂門、面板，無水漬和污漬；每月養(yǎng)護(hù) 1次。轎廂頂罩無油污，燈罩內(nèi)無積灰和飛蟲

每日清潔 1 次電梯轎廂門、面板；每季度養(yǎng)護(hù) 1次

每周清潔2次電梯轎廂門、面板

每周清潔1次電梯轎廂門、面板

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

二、樓內(nèi)清潔

大堂、一層候梯廳

每日清拖 2 次轎廂地面，無水漬和污漬。保持轎廂內(nèi)空氣清新、無異味

每日清拖 1 次轎廂地面，地面保持潔凈。保持轎廂內(nèi)空氣清新、無異味

每日清拖 1 次轎廂地面

每周清拖 2 次轎廂地面

每周清拖1次轎廂地面

清潔門軌、膠條

清潔門軌、膠條

清潔門軌、膠條

每天消毒至少兩次

每天消毒至少1次

每2天消毒至少1次

三、樓外清潔

天臺、屋面及雨篷、門頭

每月清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃 2 次天臺、屋面；無明顯垃圾

每2月清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃 1次天臺、屋面；無明顯垃圾

每季度清掃 1 次天臺、屋面；雨季期間，每2月清掃 1次天臺、屋面；無明顯垃圾

雨季前、雨季期間各清掃1次天臺、雨搭及屋面

雨季前清掃1次天臺、雨篷及屋面

每月清潔 1 次雨篷、門頭等

每2月清潔1 次雨篷、門頭等

每季度清潔1 次雨篷、門頭等

每半年清潔1次雨篷、門頭等

管理用房、設(shè)備機房

每日清潔 1 次物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)、崗?fù)?/p>

每日清潔 1 次物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)、崗?fù)?/p>

每日清潔 1 次物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)、崗?fù)?/p>

每日清潔 1 次物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)、崗?fù)?/p>

每日清潔 1 次物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)、崗?fù)?/p>

每周清潔 1 次設(shè)備機房

每月清潔 2 次設(shè)備機房

每月清潔 1 次設(shè)備機房

每月清潔 1 次設(shè)備機房

每月清潔 1 次設(shè)備機房

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

三、樓外清潔

樓外道路及場地

每日清掃1次、循環(huán)巡視保潔樓外道路、散水坡無雜物

每日清掃 1 次、巡視保潔 3次樓外道路、散水坡

每日清掃 1 次、巡視保潔 2次樓外道路、散水坡

每日清掃 1 次樓外道路

每日清掃 1次樓外道路

每日清掃 1 次室外停車場、自行車棚地面、活動廣場、游樂場地，清潔 1 次公共綠地

每日清掃 1 次室外停車場、活動廣場、游樂場地。每周清掃 3次自行車棚地面、清潔3次公共綠地

每日清掃 1 次室外停車場、活動廣場、游樂場地。每周清潔 2次自行車棚地面、清潔2次公共綠地

每日清掃 1次室外停車場、活動廣場、游樂場地。每半月清掃1次自行車棚地面、清潔1次公共綠地

每月清掃1次自行車棚地面、清潔1次公共綠地

四、附屬設(shè)施清潔

地下停車場

每日清潔 1 次地下停車場地面和共用衛(wèi)生間；每季應(yīng)沖洗1次；坡道、地面無明顯積淤和垃圾

每周清潔 3 次地下停車場地面和共用衛(wèi)生間；坡道、地面無明顯積淤和垃圾

每周清潔2 次地下停車場地面和共用衛(wèi)生間

每周清潔1 次地下停車場地面和共用衛(wèi)生間

每兩周清潔1 次地下停車場地面和共用衛(wèi)生間

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

四、附屬設(shè)施清潔

地下停車場

每周清潔1 次停車場內(nèi)標(biāo)牌、反光鏡、減速帶、路障等設(shè)施。無蜘蛛網(wǎng)和明顯污跡

每周清潔1 次停車場內(nèi)標(biāo)牌、反光鏡、減速帶、路障等設(shè)施。無蜘蛛網(wǎng)和明顯污跡

每月清潔 1 次停車場內(nèi)標(biāo)牌、反光鏡、減速帶、路障等設(shè)施

每月清潔 1 次停車場內(nèi)標(biāo)牌、反光鏡、減速帶、路障等設(shè)施

每月清潔 1 次停車場內(nèi)標(biāo)牌、反光鏡、減速帶、路障等設(shè)施

室內(nèi)公共設(shè)施

每月清潔 1 次燈具、煙感、管線、消防設(shè)施等。無蜘蛛網(wǎng)和明顯污跡

每月清潔 1 次燈具、煙感、管線、消防設(shè)施等。無蜘蛛網(wǎng)和明顯污跡

每月清潔 1 次燈具、煙感、管線、消防設(shè)施等

每月清潔 1 次燈具、煙感、管線、消防設(shè)施等

每月清潔 1 次燈具、煙感、管線、消防設(shè)施等

室外公共設(shè)施清潔

水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理，使用期間每周清潔 3 次水面，每年清潔 2 次水池池底

水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理，使用期間每周清潔 2 次水面，每年清潔 2 次水池池底

水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理，使用期間每周清潔 1 次水面，每年清潔1次水池池底

水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理，使用期間每周清潔 1 次水面，每年清潔1次水池池底

水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理，使用期間每月清潔 1 次水面，每年清潔1次水池池底

裝飾小品，春、夏、秋季每月清潔 2 次，冬季每月清潔 1次

裝飾小品，春、夏、秋季每月清潔 1次，冬季每2月清潔 1次

裝飾小品，春、夏、秋季每2月清潔 1次，冬季清潔 1次

裝飾小品，春、夏、秋季每季度清潔 1次

裝飾小品，每半年清潔 1次

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

四、附屬設(shè)施清潔

室外公共設(shè)施清潔

宣傳欄、室外信報箱等功能設(shè)施，春、夏、秋每周清潔 1次，冬季每周清潔 2次

宣傳欄、室外信報箱等功能設(shè)施，春、夏、秋每周清潔 1次，冬季每2周清潔 1 次

宣傳欄、室外信報箱等功能設(shè)施，春、夏、秋每月清潔 1次，冬季每2月清潔 1 次

宣傳欄、室外信報箱、游樂設(shè)施、室外停車場、自行車棚設(shè)施每季度清潔1次

宣傳欄、室外信報箱、游樂設(shè)施、室外停車場、自行車棚設(shè)施每半年清潔1次

標(biāo)識牌、樓外公共照明燈具每月清潔1次

標(biāo)識牌、樓外公共照明燈具每月清潔1次

標(biāo)識牌、樓外公共照明燈具每季度清潔1次

標(biāo)識牌、樓外公共照明燈具每季度清潔 1次

標(biāo)識牌、樓外公共照明燈具每半年清潔 1次

游樂設(shè)施、室外停車場、自行車棚設(shè)施每周清潔 1 次

游樂設(shè)施、室外停車場、自行車棚設(shè)施每月清潔 1 次

游樂設(shè)施、室外停車場、自行車棚設(shè)施每月清潔 1 次

四、消殺

制度建設(shè)

建立消殺工作制度，制定消殺計劃并組織實施和質(zhì)量監(jiān)控；滅鼠滅蚊每兩個月至少1次，夏季每月1次

建立消殺工作制度，制定消殺計劃并組織實施和質(zhì)量監(jiān)控；滅鼠滅蚊每兩個月至少1次，夏季每月1次

建立消殺工作制度，制定消殺計劃并組織實施和質(zhì)量監(jiān)控；滅鼠滅蠅每年至少3次

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

四、消殺

消殺實施

投放藥物預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志

投放藥物預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志

投放藥物預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志

投放藥物預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志

投放藥物預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志

有專業(yè)人員嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)程操作

有專業(yè)人員嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)程操作

消殺作業(yè)嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)程操作

消殺作業(yè)嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)程操作

消殺作業(yè)嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)程操作

五、特殊狀況清潔

雨雪天氣清潔

小到中雨后 4 小時道路無成片積水，雨后天晴 1 日內(nèi)恢復(fù)道路清潔

小到中雨后 6 小時道路無成片積水，雨后天晴 1 日內(nèi)恢復(fù)道路清潔

小到中雨后 8 小時道路無成片積水，雨后天晴 1 日內(nèi)恢復(fù)道路清潔

及時組織清掃積雪，鏟除結(jié)冰；主要道路在降雪停止后6小時內(nèi)或次日12時前清掃干凈； 其他責(zé)任地段的冰雪，在降雪停止后2日內(nèi)清掃干凈；做好重點部位的防滑處理

及時組織清掃積雪，鏟除結(jié)冰；主要道路在降雪停止后8小時內(nèi)或次日16時前清掃干凈；其他責(zé)任地段的冰雪，在降雪停止后 2日內(nèi)清掃干凈；做好重點部位的防滑處理；

及時組織清掃積雪，鏟除結(jié)冰；主要道路在降雪停止后，小雪當(dāng)日、中到大雪2日內(nèi)清掃干凈；其他責(zé)任地段的冰雪，在降雪停止后3日內(nèi)清掃干凈；做好重點部位的防滑處理

降雪季節(jié)，組織清掃積雪，鏟除結(jié)冰；主要道路的冰雪在降雪停止后，小雪當(dāng)日、中到大雪3日內(nèi)清掃干凈；其他責(zé)任地段的冰雪，在降雪停止后5日內(nèi)清掃干凈

降雪季節(jié)，組織清掃積雪，鏟除結(jié)冰

續(xù)表A.9.4

項目

一級

二級

三級

四級

五級

五、特殊狀況清潔

警示

設(shè)置冰面警示

設(shè)置冰面警示

設(shè)置冰面警示

設(shè)置冰面警示

設(shè)置冰面警示

 特殊情況清潔

突發(fā)故障，維修工程完畢后1日內(nèi)清潔完畢

突發(fā)故障，維修工程完畢后1日內(nèi)清潔完畢

突發(fā)故障，維修工程完畢后2日內(nèi)清潔完畢

重大群體活動后次日 9 時前清潔完畢

重大群體活動后次日 10 時前清潔完畢

重大群體活動后次日 12 時前清潔完畢

六、檢查記錄

工作檢查和記錄

每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄

每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄

每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄

每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄

每日抽查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄

每 2 周全面檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄

每月全面檢查 1次清潔質(zhì)量，做好記錄

每季度全面檢查 1次清潔質(zhì)量，做好記錄

清潔檔案齊全

清潔檔案齊全

清潔檔案齊全

A.10 公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

A.10.1 具有相應(yīng)的綠化管理措施、養(yǎng)護(hù)計劃及各類巡查臺賬記錄。

A.10.2 綠化管理人員上崗時應(yīng)著統(tǒng)一工作服并佩戴胸卡（胸牌）。

A.10.3 公共綠化養(yǎng)護(hù)分級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見表A.10.3。

表A.10.3  公共綠化養(yǎng)護(hù)分級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)表

分項

內(nèi)容

一級

二級

三級

四級

五級

一、基本要求

基礎(chǔ)

有綠化專業(yè)人員，編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計劃，并組織落實；生長季節(jié)每周至少檢查1次綠化工作

有綠化專業(yè)人員，編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計劃，并組織落實；生長季節(jié)每月檢查 4 次綠化工作

編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計劃，生長季節(jié)每月檢查 3 次綠化工作

編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計劃，生長季節(jié)每2周檢查 1 次植物生長情況

生長季節(jié)每月檢查 1 次植物生長情況

綠化充分，植物配置合理，無缺失植被，無裸露凈土

綠化比較充分，植物配置基本合理，植被無明顯缺失

綠化基本充分，植物配置一般，無明顯裸露土

標(biāo)牌

綠地設(shè)有宣傳和提示標(biāo)牌

綠地設(shè)有宣傳和提示標(biāo)牌

綠地設(shè)有宣傳和提示標(biāo)牌

檔案

綠化檔案齊全

綠化檔案齊全

綠化檔案齊全

喬木

配置合理，疏密有序；植株生長健壯，樹冠完整，無枯黃枝葉；出現(xiàn)死亡或缺株后1周內(nèi)清除，適時補栽，生長季節(jié)葉片保存率高于 95%

配置合理，疏密有序；植株生長良好，樹冠基本完整，無枯黃枝葉；出現(xiàn)死亡或缺株后半月內(nèi)清除，適時補栽，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%

植株生長正常，主枝基本完整，基本無枯黃枝葉，出現(xiàn)死亡或缺株后補栽，生長季節(jié)葉片保存率高于 85%

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于85%

植株保存率高于85%，年成活率高于85%

續(xù)表A.10.3

分項

內(nèi)容

一級

二級

三級

四級

五級

一、基本要求

灌木

配置合理，疏密有序；植株生長健壯，枝葉豐滿，主枝分布均勻合理，觀賞效果好，符合植物品種的造型特點

配置合理，疏密有序；植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%

植株生長正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%

生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%

植株保存率高于85%，年成活率高于85%

綠籬及造型植物

造型整齊美觀，輪廓清晰，高度一致，無枯黃枝和脫腳，修剪及時，出現(xiàn)死亡或缺株應(yīng)及時補栽

植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，無明顯枯黃枝和脫腳，修剪和補種及時，保存率高于 98%，年成活率高于 98%

植株生長整齊，無明顯枯黃枝，保存率高于 95%，年成活率高于 95%

植株保存率高于90%，年成活率高于90%

植株保存率高于85%，年成活率高于85%

植被和草坪

目測無雜草，地被植物和草坪死亡率不超過 2%

目測基本無雜草，地被植物覆和草坪死亡率不超過 5%

地被植物覆和草坪死亡率不超過 5%

地被植物和草坪死亡率不超過 10%

保證基本成活

花壇植物

色彩鮮艷，密度適中，花壇植物死亡率超過 1% 后及時補栽更換

色彩鮮艷，密度基本適中，花壇植物死亡率超過 2% 后能及時補栽

花壇植物死亡率超過 5% 后能及時補栽或更換

花壇植物死亡率不超過 10%

花壇植物死亡率不超過 15%

續(xù)表A.10.3

分項

內(nèi)容

一級

二級

三級

四級

五級

二、養(yǎng)護(hù)和管理

灌溉和排澇

有灌溉計劃、排澇措施；采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，能利用雨水資源進(jìn)行灌溉；確保在萌芽前、春季、秋季、入冬前澆水，其他時間根據(jù)植物種類、生長情況和土壤情況合理安排灌溉

有計劃地進(jìn)行澆灌，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、春季、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據(jù)情況合理灌溉

有計劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、春季、秋季、入冬前澆水 1 次，草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)

出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象；一般植物在萌芽前、春季、秋季、入冬前澆水 1次

根據(jù)天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉；不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象；一般植物在萌芽前、春季、秋季、入冬前澆水 1次

施肥

喬木每年施肥 1 次至 2 次，灌木每年施肥 3 次至 4 次，地被和草坪植物每年施肥 4 次至 5 次，花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；通過有機覆蓋等方法，逐年增加土壤有機質(zhì)

喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥 2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；有條件的，使用有機肥料

根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年、灌木每年至少施肥 1 次；地被和草坪植物每年至少施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥

根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥 1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前施肥 1 次；花壇植物根據(jù)生長情況追肥

根據(jù)情況施肥，一般喬木每3年至4年施肥 1 次；灌木每2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開春后施肥 1次；花壇植物根據(jù)生長情況追肥

續(xù)表A.10.3

分項

內(nèi)容

一級

二級

三級

四級

五級

二、養(yǎng)護(hù)和管理

病蟲害防治和災(zāi)害預(yù)防

采取預(yù)防為主，綜合防治的方針，了解并掌控病蟲害的發(fā)生情況，盡量采用物理方法有效防治病蟲害，減少使用化學(xué)農(nóng)藥對環(huán)境的影響

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生

據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象

根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2周檢查1 次病蟲害情況；有效控制病蟲害，不因病蟲害影響景觀效果

植物生長季每月檢查1 次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象

有防凍保暖、臺風(fēng)預(yù)防、防旱及澇害預(yù)防措施

有防凍保暖、臺風(fēng)預(yù)防、防旱及澇害預(yù)防措施

防凍保暖、臺風(fēng)預(yù)防、防旱及澇害預(yù)防措施

需刷白保護(hù)的喬木每年刷白1次

需刷白保護(hù)的喬木每年刷白1次

需刷白保護(hù)的喬木每年刷白1次

做好消殺藥品的儲存管理，專人負(fù)責(zé)，對使用情況進(jìn)行登記

做好消殺藥品的儲存管理，專人負(fù)責(zé)，對使用情況進(jìn)行登記

做好消殺藥品的儲存管理，專人負(fù)責(zé)，對使用情況進(jìn)行登記

做好消殺藥品的儲存管理，專人負(fù)責(zé)，對使用情況進(jìn)行登記

做好消殺藥品的儲存管理，專人負(fù)責(zé)，對使用情況進(jìn)行登記

續(xù)表A.10.3

分項

內(nèi)容

一級

二級

三級

四級

五級

二、養(yǎng)護(hù)和管理內(nèi)容

整形修剪

喬木每年夏季修剪 1 次；灌木修剪及時，全年至少修剪 3 次；綠籬超過齊平線 10 cm時及時修剪，每年至少修剪 5 次；草坪修剪及時，剪去草葉不超過原高度1/3長度，生長季節(jié)保持不超過 10 cm

喬木每年修剪 1 次；灌木修剪及時，全年至少修剪 2 次；綠籬超過齊平線 10 cm時及時修剪，每年至少修剪 5 次； 草坪修剪及時，剪去草葉不超過原高度1/3長度，生長季節(jié)保持不超過 10 cm

木每年修剪 1 次；灌木修剪及時，全年至少修剪 2 次；綠籬超過齊平線 10 cm時及時修剪，每年至少修剪 3次； 草坪修剪及時，生長季節(jié)保持不超過 10 cm

喬木每2年修剪 1 次；灌木修剪及時，全年至少修剪 1次；綠籬超過齊平線 15 cm時及時修剪； 草坪修剪及時，生長季節(jié)保持不超過 10 cm

喬木每2年修剪 1 次；灌木修剪及時，全年至少修剪 1次；綠籬超過齊平線 20 cm時及時修剪； 草坪修剪及時，生長季節(jié)保持不超過 10 cm

除草

每年全面除草 5 次，重點綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的2%，局部雜草覆蓋率不超過綠地面積的 30%，無20 cm以上的雜草

每年全面除草 4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，不出現(xiàn) 20 cm以上的雜草

每年全面除草 3 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，不出現(xiàn) 20 cm以上的雜草

每年全面除草 2次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 20%，不出現(xiàn) 20 cm以上的雜草

每年全面除草 1次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 30%，不出現(xiàn) 20 cm以上的雜草

續(xù)表A.10.3

分項

內(nèi)容

一級

二級

三級

四級

五級

二、養(yǎng)護(hù)和管理

垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物隨時清理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物 1 日內(nèi)處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物 2日內(nèi)處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物 3日內(nèi)處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物 1周內(nèi)處理

綠化整體感官

無人為破壞，綠地、草坪內(nèi)無侵占現(xiàn)象，樹干無釘栓刻畫現(xiàn)象

無人為破壞，綠地、草坪內(nèi)無侵占現(xiàn)象，樹干無釘栓刻畫現(xiàn)象

無人為破壞，綠地、草坪內(nèi)無侵占現(xiàn)象，樹干基本無釘栓刻畫現(xiàn)象

對人為破壞及時處理，綠地、草坪內(nèi)無侵占現(xiàn)象

綠地、草坪內(nèi)無侵占現(xiàn)象

A.11 共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理

A.11.1 共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理的基礎(chǔ)性內(nèi)容應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.1節(jié)的要求。

A.11.2 共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理分級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見表A.11.2。

表A.11.2  共用設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)管理分級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)表

項目

一級

二級

三級

四級

五級

供電系統(tǒng)

公共照明

1.院落、樓道照明每周巡查1次，不定期巡視，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈罩、燈泡；

2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率

1.院落、樓道照明每2周巡查1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈罩、燈泡；

2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率

90%以上；

1.院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈罩、燈泡；

2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率85%以上；

1.對存在隱患的共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志；

2.路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求

路燈、樓道燈完好率不低于75%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求

續(xù)表A.11.2

項目

一級

二級

三級

四級

五級

供電系統(tǒng)

公共照明

95%以上；

3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常；燈具無損壞、無變形，完好率95%以上

3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常；燈具無損壞、無變形，完好率90%以上

3.公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常；燈具基本無損壞、無變形，完好率85%以上

弱電系統(tǒng)

監(jiān)控攝像

1.設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面清晰；

2.按設(shè)備使用要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備檢修保養(yǎng)；

3.系統(tǒng)發(fā)生一般性故障當(dāng)日修復(fù)；較為復(fù)雜的故障3日內(nèi)修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施

1.設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面清晰；

2.按設(shè)備使用要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備檢修保養(yǎng)；

3.系統(tǒng)發(fā)生一般性故障2日內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障5日內(nèi)修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施

1.每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

2.門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；

3.系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施

1.每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

2.門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；

3.系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施

系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施

續(xù)表A.11.2

項目

一級

二級

三級

四級

五級

弱電系統(tǒng)

電子防盜門/禁

1.每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

2.門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；

3.系統(tǒng)發(fā)生一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施

1.每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

2.門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次；

3.系統(tǒng)發(fā)生一般性故障3小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜的故障5日內(nèi)修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施

1.每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常；

2.門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每半年1次；

3.系統(tǒng)發(fā)生一般性故障當(dāng)日修復(fù)；較為復(fù)雜的故障7日內(nèi)修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防范措施

1.保證系統(tǒng)工作正常；

2.門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每年1次；

3.系統(tǒng)發(fā)生故障15日內(nèi)組織修復(fù)；需動用物業(yè)維修資金的應(yīng)呈報業(yè)主委員會或居（村）民委員會，并采取相應(yīng)防范措施

保證系統(tǒng)工作正常。系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)組織修復(fù)；需動用住宅專項維修資金的應(yīng)呈報業(yè)主委員會或居（村）民委員會，并采取防范措施

給排水系統(tǒng)

二次供水設(shè)施

1.每日檢查1次泵房設(shè)備運行情況；每日巡查1次地下室、管道井等部位明裝管線、閥門；

2.水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每半年1次；水泵潤滑點注油每月1次，

1.每周檢查1次泵房設(shè)備運行情況；每周巡查1次地下室、管道井等部位明裝管線、閥門；

2.水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次；水泵潤滑點注油每月1次，水

1.泵房設(shè)備運行情況定期檢查；每月巡查1次地下室、管道井等部位明裝管線、閥門；

2.水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次；水泵潤滑點注油每月1次，水

1.泵房設(shè)備運行情況定期檢查；每月巡查1次地下室、管道井等部位明裝管線、閥門；

2.水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次；水泵潤滑點注油每月1次，

1.泵房設(shè)備運行情況定期檢查；每月巡查1次地下室、管道井等部位明裝管線、閥門；

2.水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次；

續(xù)表A.11.2

項目

一級

二級

三級

四級

五級

給排水系統(tǒng)

二次供水設(shè)施

水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次；

3.水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件；

4.水箱、水池具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并保持完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水安全；

5.泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，能有效防蛇鼠等小動物進(jìn)入

泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次；

3.水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件；

4.水箱、水池具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并保持完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水安全；

5.泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，能有效防蛇鼠等小動物進(jìn)入

泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次；

3.水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件；

4.水箱、水池具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并保持完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水安全；

5.泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，能有效防蛇鼠等小動物進(jìn)入

水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次；

3.水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件；

4.水箱、水池具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護(hù)網(wǎng)并保持完好；每年秋冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保溫處理，確保供水安全；

5.泵房環(huán)境整潔，能有效防蛇鼠等小動物進(jìn)入

3.水箱、水池每年清洗2次，確保供水安全；

4.泵房能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入

各類排水泵及管網(wǎng)

1.公共污水管道每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；

2.雨水管道、化

1.公共污水管道半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；

2.雨水管道、化

1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；

2.雨水管道、化

1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通；

2.雨水管道、化

1.定期對化糞池清挖、清抽，集水坑定期清理；

2.損壞井蓋及時更換。

續(xù)表A.11.2

項目

一級

二級

三級

四級

五級

給排水系統(tǒng)

各類排水泵及管網(wǎng)

糞池等部位每季檢查1次，每年至少清理2次，保證排水暢通，無堵塞；

3.污水提升泵每半年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；

4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；

5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換

糞池等部位每季檢查1次，每年清理2次，保證排水暢通，無堵塞；

3.污水提升泵每半年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；

4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；

5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換

糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞；

3.污水提升泵每年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；

4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；

5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換

糞池等部位每半年檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞；

3.污水提升泵每年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進(jìn)行清挖、清抽，集水坑定期清理；

4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖；

5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進(jìn)行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換

附錄B  商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

B.1 客戶服務(wù)

B.1.1 建立健全商務(wù)寫字樓、辦公樓物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度體系，包括但不限于以下內(nèi)容：

員工崗位責(zé)任制度；崗位考核制度；客戶服務(wù)指南；24小時值班制度；房屋使用手冊；裝飾裝修管理規(guī)定；設(shè)施設(shè)備運行管理制度及維護(hù)保養(yǎng)制度；報修服務(wù)制度；投訴處理制度；應(yīng)急處理預(yù)案；物業(yè)服務(wù)費用收取辦法；物業(yè)服務(wù)費用收支公布制度；物業(yè)服務(wù)意見征詢制度；專項維修資金管理規(guī)定；檔案資料管理規(guī)定；客戶資料保密規(guī)定；崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)。

B.1.2 上崗員工應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第3.2節(jié)的規(guī)定。

B.1.3 員工儀容儀表應(yīng)符合：

1 管理服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩戴標(biāo)志,配帶必要的裝備;舉止得體,行為規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),服務(wù)主動,熱情禮貌,應(yīng)使用標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)禮貌用語；

2 大堂服務(wù)人員應(yīng)微笑相迎,提供咨詢和引導(dǎo)服務(wù)。

B.1.4 值班值守應(yīng)做到：

1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)有客戶服務(wù)中心,為客戶提供一站式服務(wù),受理客戶從進(jìn)入至離開寫字樓、辦公樓期間的各類申請事務(wù)；

2 應(yīng)設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心，值班崗位設(shè)置合理，物業(yè)服務(wù)人員職責(zé)明晰；

3 建立24小時人員值班制度，設(shè)立24小時服務(wù)電話并公示。值班工作記錄清楚,數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；

4 非辦公時間應(yīng)做好人員出入登記工作。

B.1.5 客戶入住時,服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定程序及時受理,發(fā)放客戶須知。入住資料完備后，及時提供物業(yè)服務(wù)，并建立客戶檔案。

B.1.6 客戶報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集、處理和反饋，通常應(yīng)在一個工作日內(nèi)處理完畢，特殊情況應(yīng)與客戶溝通后約定時間，并在約定的時間內(nèi)處理和答復(fù)。

B.1.7 接到客戶報修需求后，及時安排維修服務(wù)人員。維修服務(wù)人員應(yīng)持維修派工單據(jù)到達(dá)現(xiàn)場，獲得客戶許可后進(jìn)入，查明原因后向客戶明確維修內(nèi)容、方法、程序后，實施維修。進(jìn)入防靜電機房前應(yīng)換鞋或穿鞋套。服務(wù)響應(yīng)時間應(yīng)符合附錄A.7.5一級標(biāo)準(zhǔn)的要求。

B.1.8 維修完成后，及時向客戶反饋，請客戶在維修派工單上簽字確認(rèn)。離開維修現(xiàn)場前，應(yīng)及時清掃維修作業(yè)產(chǎn)生的垃圾、水漬、污漬。

B.1.9 客戶遷出時,服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定程序及時受理,會同客戶做好各項安全檢查,確保不遺留工程和安全隱患，費用結(jié)算、遷出資料完備后，引導(dǎo)客戶遷離。

B.1.10 信報和快遞服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 合理設(shè)置信報箱，根據(jù)客戶需求送達(dá)信報，做好投送登記工作；

2 正確處理各類盲信/退信/受損信件，對特殊郵件的處理做出責(zé)任申明；

3 合理設(shè)置快遞柜或快遞集中取放區(qū)域，方便客戶領(lǐng)取，領(lǐng)取實名登記。

B.1.11 引導(dǎo)服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 大堂及前臺的裝飾、環(huán)境等有利于營造舒適優(yōu)雅的氛圍；

2 建立商務(wù)寫字樓、辦公樓日常迎賓管理制度，服務(wù)人員始終保持良好服務(wù)態(tài)度；

3 迎賓人員形象氣質(zhì)佳、著裝統(tǒng)一，引導(dǎo)用語準(zhǔn)確、有親和力，引導(dǎo)手勢規(guī)范，提供一站式咨詢、指引等服務(wù)；

4 隨時關(guān)注大堂人員動態(tài)，對進(jìn)出客戶提出幫助或需求的，服務(wù)人員主動微笑詢問，熱情提供幫助和服務(wù)；

5 應(yīng)針對上下班高峰期制定電梯疏導(dǎo)措施，進(jìn)行客戶候梯指引，維持良好候梯秩序；站立迎送客戶，引導(dǎo)孕婦、老人、殘疾人等特殊人群優(yōu)先乘梯。

B.1.12 物業(yè)服務(wù)意見征詢應(yīng)符合以下要求：

1 抽樣物業(yè)服務(wù)意見征詢每半年進(jìn)行1次，抽樣比率不低于客戶總數(shù)的20%；每年對全體客戶進(jìn)行1次物業(yè)服務(wù)意見征詢，征詢面應(yīng)為客戶總戶數(shù)的80%以上；

2 通常物業(yè)服務(wù)意見征詢應(yīng)以表格形式將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分項分類列出，評定意見常設(shè)置為“滿意、較滿意、一般、較不滿意、不滿意”，其中，物業(yè)服務(wù)不滿意率應(yīng)不超過5%；

3 物業(yè)服務(wù)意見征詢可以采取書面形式，也可通過網(wǎng)絡(luò)征詢，采取書面形式應(yīng)將征詢意見表送達(dá)參與征詢的每一位客戶；

4 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)針對征詢結(jié)果，及時制定改進(jìn)措施，并將征詢結(jié)果和具體改進(jìn)方案向客戶公布，統(tǒng)計結(jié)果應(yīng)存檔備查。

B.2 建筑物共用部位的維護(hù)和管理

B.2.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每月組織全面檢查物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍內(nèi)的道路路面、綠化及綠地衛(wèi)生、市政設(shè)施、樓宇外墻及各種外敷管道、樓宇懸掛物、裙樓衛(wèi)生、樓層走火通道、消火栓箱、應(yīng)急照明燈、樓層疏散指示燈、樓面設(shè)施等進(jìn)行檢查，填報日檢表并送管理處主管審閱。

B.2.2 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每月組織全面檢查物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍內(nèi)的道路路面、綠化及綠地衛(wèi)生、市政設(shè)施、樓宇外墻及各種外敷管道、樓宇懸掛物、裙樓衛(wèi)生、樓層走火通道、消火栓箱、應(yīng)急照明燈、樓層疏散指示燈、樓面設(shè)施等。檢查情況應(yīng)作好記錄，存在問題應(yīng)及時整改。

B.2.3 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)每年組織對物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍內(nèi)的共用部位全面檢查1次,并作出報告與評估，送業(yè)主或業(yè)主委員會，并將年檢結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

B.2.4 根據(jù)特殊情況(如季節(jié)變化、異常危害性天氣等)需要，管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)臨時安排對重點部位和重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對性檢查。

B.2.5 根據(jù)定期和臨檢結(jié)果，屬于小修范圍的，應(yīng)于一個工作日內(nèi)修復(fù)；屬于管理和服務(wù)方面的問題，應(yīng)于兩個工作日內(nèi)采取措施恢復(fù)正常；屬于大中修范圍的，需要啟用專項維修資的維修工程，應(yīng)于一周內(nèi)向業(yè)主、業(yè)主委員會或?qū)ｍ椌S修資金代管單位提出書面報告并跟進(jìn)。

B.2.6 應(yīng)制訂完善的客戶裝飾裝修登記、巡檢等管理制度。

B.2.7 對客戶的裝飾裝修方案應(yīng)在兩個工作日內(nèi)就其中的管線、防水、外觀、公共設(shè)施等改動申請作出書面答復(fù)，并告知禁止行為和注意事項。

B.2.8 與裝飾裝修人、裝飾裝修企業(yè)簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，建立裝飾裝修檔案,對裝飾裝修人已取得的政府相關(guān)職能部門的審批資料進(jìn)行登記并實施監(jiān)督。

B.2.9 每天對裝飾裝修情況檢查1次,有巡檢記錄。辦公時間內(nèi)不應(yīng)從事影響周邊客戶正常辦公的裝飾裝修項目,包括一切可造成嚴(yán)重噪聲、強烈氣味、粉塵污染、噴漆工藝的油漆工程。

B.2.10 運送裝飾裝修垃圾電梯與客梯不應(yīng)混梯。

B.2.11 對違反規(guī)劃亂搭亂建和裝修中擅自改變房屋用途的行為，應(yīng)于1個工作日內(nèi)以書面通知形式勸阻和制止，制止無效應(yīng)于2個工作日內(nèi)報告業(yè)主、業(yè)主委員會和相關(guān)政府部門并跟進(jìn)。

B.2.12 建筑物外墻出現(xiàn)亂涂亂畫亂張貼現(xiàn)象，應(yīng)于發(fā)現(xiàn)后2個工作日內(nèi)到場處理。

B.2.13 空調(diào)安裝位置應(yīng)統(tǒng)一，且須符合政府的有關(guān)要求，違反規(guī)定的行為應(yīng)于1個工作日內(nèi)以書面通知勸阻和制止；制止無效應(yīng)于2個工作日內(nèi)報告業(yè)主、業(yè)主委員會和有關(guān)政府部門并跟進(jìn)。

B.2.14 未經(jīng)有關(guān)政府部門批準(zhǔn)或業(yè)主、業(yè)主委員會同意，在建筑外立面或從屬建筑物的外圍區(qū)域的設(shè)置行為，應(yīng)于發(fā)現(xiàn)后1個工作日內(nèi)以書面通知進(jìn)行勸阻和制止；制止無效應(yīng)于2個工作日內(nèi)報告業(yè)主、業(yè)主委員會和有關(guān)政府部門并跟進(jìn)。

B.2.15 工作記錄應(yīng)及時、清晰、完整，按檔案管理要求歸檔備查。

B.3 建筑物附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理

B.3.1 設(shè)施設(shè)備檔案資料應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第4.0.2條的規(guī)定。

B.3.2 標(biāo)識管理應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第3.6節(jié)的規(guī)定。

B.3.3 各項工作記錄應(yīng)清晰、完整、準(zhǔn)確，及時歸檔備查。

B.3.4 設(shè)備機房的消防管理應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.7節(jié)的相關(guān)規(guī)定。

B.3.5 設(shè)備間和機房的管理應(yīng)符合以下要求：

1 設(shè)在地下室的強電、弱電設(shè)備機房門應(yīng)有防鼠設(shè)施；門口應(yīng)砌有不低于門檻20cm的擋水臺階，地上樓層的設(shè)備機房擋水臺階應(yīng)不低于10cm；

2 天花板、墻身應(yīng)刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)，無孔洞，無施工遺留痕跡，無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象；機房內(nèi)水管與電纜槽之間應(yīng)有防止漏水導(dǎo)致短路的措施；

3 墻身孔洞封閉，變壓器室、配電裝置室、電容器室等應(yīng)設(shè)置防雨雪和小動物從采光窗、通風(fēng)窗、門、電纜溝等進(jìn)入室內(nèi)的設(shè)施；

4 地面應(yīng)有地坪漆或敷設(shè)防滑地板磚，機房內(nèi)應(yīng)劃分通道和工作區(qū)，空調(diào)機房、泵房設(shè)備周圍應(yīng)設(shè)置排水溝至集水井；

5 設(shè)備管井房擋水臺階應(yīng)不低于10cm，空調(diào)、水管井內(nèi)應(yīng)設(shè)有地漏排水；

6 強、弱電井內(nèi)應(yīng)穿過樓板的垂直電纜橋架、母線槽周圍孔隙應(yīng)用防火封堵材料封堵，砌防水基，高度應(yīng)不少于10cm；

7 管井房門宜分系統(tǒng)采用通用鑰匙管理。

B.3.6 供配電設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 基礎(chǔ)維護(hù)應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.6節(jié)的要求；

2 每周檢查各開關(guān)位置、溫度、指示燈狀況，房內(nèi)無垃圾、雜物堆放；

3 每月檢查保養(yǎng)客戶計量電度表、配電箱按鈕、指示燈，清潔主開關(guān)表面、配電箱內(nèi)外，檢查連接線；

4 每年12月份，完成月度保養(yǎng)內(nèi)容的同時，檢查主開關(guān)滅弧罩和滅弧柵狀況，檢查主開關(guān)動、靜觸頭緊固狀況，檢查各分開關(guān)分?jǐn)?、合閘狀況，檢查接線螺絲緊固狀況，檢查地線連接狀況。

B.3.7 計劃性的市政停電情況，管理處應(yīng)提前48小時書面告知客戶，配置備用發(fā)動電機的，停電后10分鐘內(nèi)應(yīng)啟動備用發(fā)電機；故障停電情況，接報后10分鐘內(nèi)應(yīng)到場處理，查明故障原因，以口頭或書面形式告知客戶。

B.3.8 供水設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 日常維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第8.4節(jié)的相關(guān)要求；

2 每周檢查水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網(wǎng)、密封條、管道、進(jìn)水閥；

3 每半年配合水池清洗工作，檢查低水位限制浮球、進(jìn)水閘閥、排水閥、溢流口，閥桿加油，解體檢查進(jìn)水液壓閥，檢查清潔水位控制浮球，池內(nèi)扶梯檢查、除銹；

4 每年12月份，完成季度保養(yǎng)內(nèi)容。檢查測量水位控制浮球絕緣;檢查進(jìn)水手動閘閥;管道除銹補漆。

B.3.9 水箱清洗保養(yǎng)應(yīng)符合以下規(guī)定：

1水箱清洗應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.4.5條的要求；

2 水箱清洗前，管理處應(yīng)提前四十八小時書面告知客戶；

3 按量使用政府部門規(guī)定的消毒藥物，排水時應(yīng)注意排水管道是否暢通；

4 恢復(fù)供水后應(yīng)檢查管道、閥門、浮球等設(shè)備零件；

5 水箱清洗后應(yīng)由管理處和業(yè)主、業(yè)主委員會共同驗收，填寫驗收表格。

B.3.10 水質(zhì)檢驗應(yīng)由政府認(rèn)可的專業(yè)部門負(fù)責(zé)，水質(zhì)抽樣應(yīng)于水池清洗后三至五天內(nèi)進(jìn)行，抽取水樣應(yīng)存于專業(yè)部門提供的規(guī)范水瓶，檢驗報告應(yīng)向客戶公布。

B.3.11 計劃性的市政停水，管理處應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停水通知并采取相應(yīng)蓄水措施；故障停水情況，接報后15分鐘內(nèi)到場處理，視需要以口頭或書面形式告知客戶。

B.3.12 出現(xiàn)管道爆裂等緊急事件，接報后應(yīng)立即關(guān)閉該管道的水閥，10分鐘內(nèi)到場處理。

B.3.13 排水設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 辦公樓設(shè)有廚房、餐廳的應(yīng)由使用者安裝污水處理設(shè)備，并負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)協(xié)助政府環(huán)保機構(gòu)定期抽樣檢查；

2 應(yīng)每天檢查1次污水處理設(shè)備、隔油池，提醒使用者及時清理廢渣，防止廢氣擴散；

3 出現(xiàn)管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，應(yīng)在接報10分鐘內(nèi)到場處理。

B.3.14 電梯設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 建立電梯運行管理制度，應(yīng)確保至少有一部電梯24小時運行；

2 電梯的維護(hù)應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.3節(jié)的相關(guān)要求；

3 建立電梯外委保養(yǎng)工作的監(jiān)督管理制度，做好對保養(yǎng)單位工作質(zhì)量的檢查監(jiān)督，確保電梯設(shè)備正常運行；

4 停梯維護(hù)一般情況應(yīng)提前24小時以書面通知客戶；

5 應(yīng)根據(jù)實際需要，配備持證電梯安全管理人員，落實每臺電梯的責(zé)任人，配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷通訊設(shè)備。

B.3.15 停梯及應(yīng)急情況處置應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 發(fā)生應(yīng)急情況，管理處應(yīng)在通知電梯維保單位的同時，由電梯安全管理人員先行實施力所能及的處理；

2 計劃性的市政停電情況，管理處應(yīng)提前二十四小時張貼停電通知，停電前停止電梯運行，啟動應(yīng)急發(fā)電機，恢復(fù)電梯運行；

3 故障停電情況，接報后5分鐘內(nèi)到場處理，立即檢查電梯有否困人，無人情況下電梯管理人員立即啟動發(fā)電機供電，恢復(fù)電梯運行，視需要以口頭或書面形式告知客戶；

4 出現(xiàn)以下情況時，應(yīng)第一時間聯(lián)系維護(hù)組織，并按《電梯應(yīng)急指南》操作：

1）電梯困人情況，5分鐘內(nèi)應(yīng)到場處理，確定轎廂所在位置，做好被困乘客安撫，確認(rèn)機房電源已關(guān)閉后實施；

2） 樓宇發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)在3分鐘內(nèi)到場處置；

3） 發(fā)生地震時，應(yīng)在5分鐘內(nèi)到場處置；

4） 水浸電梯時，應(yīng)在接報后5分鐘內(nèi)到場處置，并將電梯提升至頂層。

B.3.16 樓宇 BAS 自控系統(tǒng)維護(hù)管理應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 每日檢查電源控制箱面儀表、指示燈、開關(guān)、電源電壓(220V±10%)、(UPS)不間斷電源、電腦及設(shè)備自動控制系統(tǒng)工作狀態(tài)，校正機器時間，做好設(shè)備清潔；

2 每月在控制計算機上抽驗部分設(shè)備自動/手動的啟動/停止功能、設(shè)備故障報警功能，清潔電源控制箱內(nèi)部、表面，清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件；

3 每季度在完成月度保養(yǎng)內(nèi)容同時，清潔電源控制箱內(nèi)部元件，檢查線路連接情況并緊固；清潔網(wǎng)絡(luò)控制器內(nèi)部元件，檢查線路連接情況并緊固；清潔電腦表面，整理磁盤碎片，清潔打印機，清潔(UPS)不間斷電源，試驗放電、充電；

4 每半年在完成季度保養(yǎng)內(nèi)容的同時，試驗電源控制箱主供電源與備供電源轉(zhuǎn)換功能；停電、清潔控制計算機內(nèi)部元件，檢查印刷電路板、插接件、線路連接情況并緊固，測量各線路絕緣；

5 每年12月份，完成半年保養(yǎng)內(nèi)容同時，停設(shè)備自動控制系統(tǒng)電源，對網(wǎng)絡(luò)控制器進(jìn)行內(nèi)部清潔，檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板的插接、連接情況并緊固；停自動控制電腦電源，進(jìn)行內(nèi)部清潔，檢查內(nèi)部插接件、印刷電路板、線路連接情況并緊固；停電清潔不間斷電源，檢查線路連接情況，并進(jìn)行放電、充電試驗；檢查控制計算機外圍設(shè)備線路連接情況并緊固；檢查線路連接情況并緊固；清潔顯示器內(nèi)部元件，檢查插接件、印刷電路板、線路連接情況并緊固；停電清潔電源控制箱內(nèi)元件，檢查線路連接情況并緊固，外表、底座除銹，補油漆。

B.3.17 (DDC)直接數(shù)字控制系統(tǒng)維護(hù)管理應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 每日檢查DDC箱表面儀表、指示燈、箱內(nèi)各開關(guān)；檢查DDC箱電源電壓(220V±10%)；檢查箱內(nèi)各模塊工作狀況、通訊狀況；檢查DDC箱環(huán)境溫度、內(nèi)部溫度(0~40°C)；

2 每月度清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱表面、儀表、指示燈；檢查DDC箱輸入、輸出信號線路連接情況，并緊固；清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)模塊；

3 每半年在完成月度保養(yǎng)內(nèi)容基礎(chǔ)上，停電清潔各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)元件。檢查模塊、印刷電路板、線路連接情況并緊固；

4 每年12月份，完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容同時，檢查各系統(tǒng)設(shè)備現(xiàn)場DDC箱內(nèi)模塊、擴展模塊變壓器、元件工作情況。停電測量各DDC箱線路絕緣。

B.3.18  傳感器、執(zhí)行機構(gòu)維護(hù)管理應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 每日檢查傳感器傳回的數(shù)據(jù)，檢查執(zhí)行機構(gòu)動作情況；

2 每月檢查、清潔設(shè)備傳感器外表及引線，檢查清潔設(shè)備執(zhí)行機構(gòu)外表及引線；

3 每季度在完成月度保養(yǎng)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，抽查傳感器傳輸數(shù)據(jù)(每季抽查5%)；抽查執(zhí)行機構(gòu)動作(每季抽查5%)；測量傳感器、執(zhí)行機構(gòu)線路絕緣；

4 每年12月份，完成季度保養(yǎng)內(nèi)容的同時，檢查執(zhí)行機構(gòu)活動情況，轉(zhuǎn)動部分活動、加潤滑油；檢查執(zhí)行機構(gòu)的機械傳動部分情況；檢查傳感器、執(zhí)行機構(gòu)傳輸線連接情況并緊固；清潔傳感器、執(zhí)行機構(gòu)外表，對外表、機座除銹，補油漆。

B.3.19 視頻監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)管理應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 每月檢查監(jiān)視屏指示燈、穩(wěn)壓電源、點陣模塊線路、蜂鳴器、清潔除塵；檢查矩陣切換器線路接口、清潔除塵；檢查穩(wěn)壓電源線路接口、清潔除塵；檢查監(jiān)視屏線路接口、清潔除塵；檢查硬盤錄像機線路接口、清潔除塵；

2 每季度在完成月度檢查保養(yǎng)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，檢查末端攝像頭線路接口、除塵、調(diào)校；

3 每半年在完成季度保養(yǎng)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，全面檢查和除塵，監(jiān)控室設(shè)備緊線(電腦、顯示屏、矩陣切換器、 穩(wěn)壓電源、監(jiān)視屏、錄像機)，檢查電梯轎箱監(jiān)控箱線路、除塵；

4 每年12月份，在完成半年度保養(yǎng)內(nèi)容的同時，檢查各層紅外線報警感應(yīng)器線路、距離、微波和紅外感應(yīng)器、清潔除塵；檢查末端攝像槍線路接口、調(diào)整攝像槍焦距定位、清潔除塵；檢查監(jiān)控室穩(wěn)壓電源內(nèi)部線路接口、檢測功能運行狀況、全面清潔除塵；檢查紅外線報警感應(yīng)器電源箱線路、電源變壓器。

B.3.20 車場車庫日常管理應(yīng)符合以下要求：

1 具備停車場智能系統(tǒng)，有自動識別車牌、智能動態(tài)監(jiān)控、移動支付繳費等功能；

2 按要求配建新能源汽車充電設(shè)備，且設(shè)施正常開啟使用；

3 需要人工進(jìn)行指引、提醒和繳費等服務(wù)時，語言及手勢應(yīng)文明規(guī)范；

4 上下班高峰期，應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)疏導(dǎo)出入口車輛，避免擁堵；

5 禮貌勸阻影響安全或違規(guī)行為，確保車輛停放有序，車場暢通無阻；

6 安全巡查覆蓋全面，發(fā)現(xiàn)車輛異常情況及時通知車主，并做好登記，發(fā)生交通事故、自然災(zāi)害等意外事故時，應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場疏導(dǎo)和協(xié)助處理，響應(yīng)時間不宜超過3分鐘。

B.3.21 車場車庫日常檢查和維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 每天檢查照明設(shè)施空氣開關(guān)、電線線路、燈具、開關(guān)箱指示燈；每月清潔空氣開關(guān)、電線線路、燈具；

2 每天定時啟動停車庫排風(fēng)，給地下車庫通風(fēng)換氣(有BAS系統(tǒng)可設(shè)定自動控制運行)；

3 每周檢查機械停車設(shè)備控制箱、機械停車曳引機、安全裝置；按照設(shè)備使用要求對軌道、載車板、滑輪、鋼構(gòu)架等進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；

4 應(yīng)根據(jù)實際需要配備適量的持有機械停車設(shè)備管理或維修證書的管理人員，配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷通訊設(shè)備。

B.3.22 發(fā)生應(yīng)急情況時，管理處應(yīng)在通知機械停車設(shè)備維保單位的同時，由機械停車設(shè)備管理人員先行實施力所能及的處理。

B.3.23 計劃性的市政停電，管理處應(yīng)提前張貼停電通知，提前停止機械停車設(shè)備運行，啟動應(yīng)急發(fā)電機，恢復(fù)機械停車設(shè)備運行；故障停電情況，接報后5分鐘內(nèi)到場處理，啟動發(fā)電機，恢復(fù)機械停車設(shè)備運行。

B.4 衛(wèi)生清潔服務(wù)

B.4.1 大堂及樓層公共區(qū)域衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 電梯等候廳及主要出入口設(shè)置果皮箱；

2 地面每日巡回保潔，表面光亮、無污漬、雜物、劃痕，地角線無積塵，干凈整潔，定時消毒，定期做晶面護(hù)理；

3 玻璃每周清潔1次，表面光亮、潔凈、通透、無灰塵、污跡、水漬、劃痕；

4 指示牌每周清潔1次，無積塵、污漬，干凈、整潔，金屬表面光亮無痕跡；

5 天花、燈罩、燈飾、空調(diào)出風(fēng)口每月清潔2次，無積塵、斑點、污漬、蛛網(wǎng)，干凈、整潔；

6 煙灰筒每日清潔1次，內(nèi)部無滿溢、異味，表面無污跡，外表面光亮、潔凈、無灰塵；

7 低位墻身每周清潔1次，表面無污跡、灰塵，干凈、整潔；高位墻身每月清潔1次，表面無污跡、灰塵，干凈、整潔；踢腳線每周清潔1次，無積塵、污漬。

8 綠化盆景巡回保潔，綠化葉面無灰塵、套盆內(nèi)無垃圾、套盆表面光亮，無灰塵、污跡；

9 防滑地毯每周清洗1次，表面干凈無雜物、污跡、積水；

10 接待前臺、大堂擺設(shè)每日清潔1次，表面干凈無污跡、灰塵；

11 通道大門每日清潔1次，門把手金屬件表面光亮，無灰塵、污漬，定時消毒；門框、門中軸、門邊縫部位光亮，無痕跡、灰塵；

12 不銹鋼飾面每周清潔1次，表面光亮、潔凈，無灰塵、痕跡、水跡，定期做鋼油護(hù)理；

13 墻面燈箱每月除塵1次，燈箱內(nèi)無積塵，外表面無灰塵、污漬，干凈、整潔。

B.4.2 廣場及外圍公共區(qū)域衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 廣場及外圍路面巡回保潔，地面干凈，無垃圾、雜物、積水、污跡、油漬；

2 綠化帶每日清理1次，無垃圾、雜物、積水；

3 出入口臺階每周清潔2次，接縫處干凈整潔，無污垢，表面無雜物、積水；

4 廣場燈具每周清潔1次，無積塵、污漬；

5 水景清洗每月2次，無漂浮物、沉積雜物、青苔，水保持清澈、無異味；

6 廣告牌、招牌及廣告旗每月清潔1次，表面及邊框無積灰、污垢；

7 果皮箱每天清洗、清倒1次，無滿溢、積水、異味，外表面潔凈。

B.4.3 洗手間衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 地面巡回保潔，無垃圾、污漬、積水，干爽、整潔，定時消毒；

2 低位墻身每周清潔1次，高位墻身每月清潔2次，表面干凈整潔；

3 廁位隔板及附件每天清潔1次，表面無污跡、灰塵，干凈整潔；

4 地漏存水封每日檢查存水隔臭情況；

5 廁具每日清潔3次，表面光潔、明亮，無污垢、異味、積水，定時消毒；

6 廁紙容器每日清倒至少2次，內(nèi)部無滿溢、異味，外表面潔凈；

7 垃圾(煙灰)筒每日至少清潔1次，內(nèi)部無滿溢、異味，外表面光亮潔凈；

8 洗手臺每日清潔4次，無水跡、皂跡、毛發(fā)，表面光亮潔凈；

9 玻璃鏡每日清潔4次，表面光潔、明亮，無水漬、擦痕，鏡框邊緣無灰塵；

10 高位照明設(shè)施及風(fēng)口每月清潔1次，干凈整潔；

11水龍頭及其它金屬配件、配屬器件(洗手液盒、檫手紙盒、干手機等)每日清潔2次，表面光亮，無水漬、污漬。

B.4.4 走火梯衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 臺階及地面每日清潔1次，表面無垃圾、雜物、積水、污漬，接縫處無污垢；

2 排煙或送風(fēng)口每月清潔1次，無積塵、污漬；

3 樓梯扶手每日清潔1次，表面光亮、整潔，無污漬；

4 防火門每日清潔1次，門把手金屬件表面光亮，無灰塵、污漬，定時消毒；門框、門中軸、門邊縫部位光亮，無痕跡、灰塵；

5 通道低位墻身每周清潔1次，高位墻身每月清潔1次，表面干凈整潔；踢腳線每周清潔1次，無積塵、污漬；

6 天花板、照明設(shè)施每月清潔1次，無積塵、蜘蛛網(wǎng)；

7 生活垃圾桶每日清潔2次，內(nèi)部無滿溢、異味，外表面干凈整潔。

B.4.5 垂直升降電梯衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 電梯廂地面巡回保潔，干凈整潔、有光澤，無垃圾、雜物、污跡，石材飾面定期做晶面護(hù)理；

2 防滑地毯每周清洗1次，表面干凈無雜物、污跡、積水，擺放規(guī)整；

3 電梯廂內(nèi)壁每日清潔1次，不銹鋼表面光亮，無手印、污跡、灰塵，并定期做鋼油護(hù)理；

4 電梯門內(nèi)、外兩側(cè)每日清潔1次，不銹鋼表面光亮，無手印、污跡、灰塵，并定期做鋼油護(hù)理；

5 電梯內(nèi)按鈕每日抹凈消毒1次，無積塵、污跡；

6 電梯內(nèi)天花、出風(fēng)口、照明設(shè)施每月清潔1次，無積塵、污垢；

7 電梯門軌每周清潔1次，無積塵、污垢。

B.4.6 手扶電梯衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 橡膠扶手每日清潔1次，無水漬、灰塵、污漬，定時消毒；

2 階梯每日清潔1次，表面縫隙內(nèi)無雜物、灰塵、污跡，干凈整潔；

3 兩側(cè)擋板每周清潔1次，表面干凈整潔，無積塵、污跡。

B.4.7 垃圾房衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 垃圾收集箱內(nèi)外側(cè)表面光潔，無殘留物、異味，定時消毒；

2 地面、墻身每日清潔2次，保持干凈整潔，無散落垃圾；

3 地漏口每周清潔1次，無雜物、異味，不堵塞；

4 垃圾不過夜，定期消毒滅鼠，清潔無異味；

5 垃圾房門(卷閘門)每周清潔2次，表面干凈整潔。

B.4.8 玻璃幕墻及外墻石材應(yīng)每年清潔1次，目視光潔干凈，表面、接縫、角落、邊線無粘附物，無灰塵、劃痕，通透度好。

B.4.9 公共消防設(shè)施衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 消火栓、箱，滅火器每月清潔1次，外表面光亮，無痕跡、灰塵，內(nèi)側(cè)無灰塵、污跡；

2 火警通訊電話插座、報警器每月清潔1次，表面干凈整潔；

3 煙感器、噴淋、消防廣播每月清潔1次，表面干凈整潔；

4 走火疏散圖每周清潔1次，表面干凈整潔，無破損；

B.4.10 功能用房(會所、會議室、接待室)衛(wèi)生清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 煙灰缸每日及時清潔，無煙頭、煙灰堆積，表面光亮，無污漬、灰塵；

2 地面每日清潔1次，干凈整潔；

3 窗戶每周清潔1次，玻璃光潔、明亮、無水跡，窗臺及窗框架表面無灰塵、污漬；

4 天花板、燈罩、燈飾、空調(diào)出風(fēng)口每月清潔1次，做到干凈整潔，無積塵、斑點、污漬、蛛網(wǎng)；

5 桌椅每日清潔1次，表面無灰塵、污漬、劃痕、水跡；

6 地毯視情況清洗，表面干凈無雜物、污跡、積水；

7 指引水牌每周清潔1次，表面光亮，無灰塵、污跡；

8 各種娛樂設(shè)施(臺球桌、乒乓球臺、音響等)每周清潔2次，干凈整潔，無積塵、污跡；

9 墻身及地腳線每周清潔1次，表面無污跡、水跡，地角接縫處無污垢；

10 垃圾桶每日清潔1次，內(nèi)部無滿溢、異味，外表面無污跡、灰塵。

B.4.11 垃圾收集、運輸、處理應(yīng)符合以下要求：

1 分類設(shè)置垃圾桶；

2 運輸用大垃圾桶每天清洗1次，運輸用手推車半年翻新油漆1次，容器和工具完好率100%；

3 每日收集垃圾，垃圾袋裝率100%，收集率100%，垃圾收運過程無灑漏。

B.4.12 每月對溝、渠、井噴灑1次藥物滅蚊蟲，放置滅鼠藥物；視防疫需求噴灑消毒藥物。

B.4.13 根據(jù)實際需要聘請具備資質(zhì)的專業(yè)單位實施鼠蟲害消殺防治工作。

B.5 公共秩序維護(hù)

B.5.1 門崗服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 主要出入口應(yīng)安排24小時值崗，對外來人員(訪問、參觀、施工、送貨等)提供服務(wù)、進(jìn)行管理；

2 問候、問話、回答等用語規(guī)范，必要時引導(dǎo)至電梯廳或指示到達(dá)的方向、部位；非辦公時間進(jìn)入辦公樓的人員應(yīng)實施詳細(xì)登記，必要時通過監(jiān)控室監(jiān)控；

3 物品進(jìn)出實施分類管理，大件物品進(jìn)出實行審驗制度，防止危險物品進(jìn)入，禁止無證明或無許可大件物品流出。

B.5.2 秩序維護(hù)人員巡查前應(yīng)熟悉工作職責(zé)、工作流程、巡查路線和方法；巡查時應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第9.3節(jié)的相關(guān)要求。

B.5.3 視頻監(jiān)控管理應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 監(jiān)視監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時開通，保持完整的監(jiān)控記錄，保證對物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全出入口、重點部位的安全監(jiān)控、錄像；

2 監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應(yīng)按應(yīng)急處置要求及時報告，并安排秩序維護(hù)人員到現(xiàn)場進(jìn)行前期處理；

3 監(jiān)控錄像資料、報警記錄不得刪改及擴散，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查。

B.5.4 大型活動保障服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 商業(yè)促銷、貴賓參觀、社區(qū)活動等大型聚集性活動，配合業(yè)主、業(yè)主委員會、活動組織方編制活動保障方案，包括但不限于：組織指揮、信息傳遞途徑、人/車流集散路線、車輛停放及管理、活動場地布置及安全防范、應(yīng)急處置預(yù)案；

2 活動前對人/車流集散路線、車位停放區(qū)域劃分、活動所需設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查確認(rèn)，必要時采取區(qū)域臨時封閉措施；

3 活動中作好出入口人/車流控制，做好懸高圍欄的警示及防護(hù)，采取疏導(dǎo)形式避免人員發(fā)生擁擠踩踏；

4 與主辦方配合，做好活動撤場的各項撤收工作。

B.6 倉儲與搬運

B.6.1 倉儲服務(wù)應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 存儲的物資和商品分類清楚，堆放整齊，賬、卡、物保持一致；

2 設(shè)有設(shè)施設(shè)備維修和存放場地的，其專用工具、備品備件和易燃、易爆、有毒、有害危險性物料應(yīng)建立并實施備品備件采購、存放、出入庫、領(lǐng)取、使用和報廢等安全管理制度，并實行信息化管理；

3 具備并落實溫、濕度管控措施，各類物資和商品應(yīng)嚴(yán)格按要求的溫度、濕度進(jìn)行貯存；

4 危險化學(xué)品的采購宜做到即買即用，危險化學(xué)品的貯存應(yīng)符合GB 15603的要求。

B.6.2 搬運與堆放服務(wù)應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 搬運時，物資應(yīng)堆放整齊，必要時應(yīng)對各層之間進(jìn)行防護(hù)；

2 易損、易碎、壓力容器等物資的搬運，應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說明書、通用的搬運標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行操作，遵守安全操作規(guī)程；

3 需倉儲的物資和商品，盡量利用庫位空間，采取立體儲存方式，且不超過建筑物安全負(fù)荷量；垛距通常保持0.5 m~ 0.8m，主要通道寬通常保持2.5m ~ 3m；

4 根據(jù)物資和商品的不同收發(fā)批量、包裝外型、性質(zhì)和盤點方法的要求，利用不同的堆碼工具，采取不同的堆碼形式；不同品種、產(chǎn)地、等級、單價的物資和商品，須分別堆碼，以便收發(fā)、保管；危險品和非危險品的堆碼，性質(zhì)相互抵觸的物品應(yīng)當(dāng)區(qū)分堆放；

5 堆碼應(yīng)按一定的規(guī)格、尺寸疊放，排列整齊、規(guī)范，包裝標(biāo)志應(yīng)統(tǒng)一朝外，便于查找。

B.6.3 庫區(qū)維護(hù)管理應(yīng)符合以下規(guī)定：

1 禁止無關(guān)人員進(jìn)出倉庫；

2 庫區(qū)嚴(yán)禁煙火，如確需動火的，應(yīng)得到主管部門批準(zhǔn)，并將該區(qū)域的易燃易爆物資、危險化學(xué)品搬離之后方可進(jìn)行；

3 定期檢查消防器材的有效使用情況，滅火器配置應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.7.27條的要求；

4 保持倉庫地面、墻面及各類設(shè)施、照明設(shè)備無灰塵、污垢、劃痕、污漬、霉點等現(xiàn)象，接縫處無積塵；

5 有必要的通風(fēng)設(shè)施，根據(jù)庫區(qū)溫度、濕度情況，適時進(jìn)行通風(fēng)；

6 定期對倉庫進(jìn)行適當(dāng)清理，對不合格品或廢棄物應(yīng)嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)定予以處理，固體廢棄物的回收率達(dá)100%。

B.6.4 發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)按應(yīng)急預(yù)案迅速做出響應(yīng)，及時報告主管人員。情況處置完成后，及時做好記錄。

附錄C 公眾物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

C.1 基礎(chǔ)服務(wù)

C.1.1 票務(wù)服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 按委托方約定提供票務(wù)遠(yuǎn)程和現(xiàn)場預(yù)訂服務(wù)，對已知客流飽和的情況，應(yīng)建議改期；如遇特殊情況，及時通知預(yù)訂方退訂或改期；

2 現(xiàn)場票務(wù)受理處應(yīng)明示售票時間、票證種類、收費價目、票證使用方法、使用期限、禁忌事項等；

3 票務(wù)受理應(yīng)迅速、準(zhǔn)確，必要時應(yīng)核對相關(guān)證件；

4 對預(yù)知的退票信息，應(yīng)通過廣播、電子信息屏、電話、傳真、電子郵件等方式，預(yù)先告知客戶；對不可預(yù)見的退票事項，應(yīng)告知原因。

C.1.2 證卡辦理服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 公示辦理各類證卡的時間、地點、渠道、方式等；

2 辦理時，應(yīng)核對約定的有效證件，審核申請材料，必要時簽訂協(xié)議，按規(guī)定收取費用，發(fā)放證卡；不得泄露、出售或者非法向他人提供客戶個人信息；

3 證卡到期一個月前，應(yīng)根據(jù)預(yù)留信息通知客戶辦理續(xù)、退證卡手續(xù)，并按約定及時辦理；

4 退證卡時，應(yīng)核對約定的有效證件和專項證卡，驗證客戶信息，歸還物品，退還押金。

C.1.3 安檢服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 公示安檢須知；

2 確保安檢設(shè)備處于正常狀態(tài)，安全檢查儀器應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門檢測，檢測合格后方可使用；

3 民航等特殊安檢崗位，安檢人員應(yīng)取得崗位證書；

4 安檢人員上崗時，應(yīng)當(dāng)著制式服裝，佩戴專門標(biāo)志，服裝樣式和標(biāo)志由服務(wù)委托方統(tǒng)一規(guī)定；

5 手工人身檢查一般應(yīng)由同性別安檢人員實施；對女性實施檢查時，必須由女安檢人員進(jìn)行；

6 需通過安全門安檢時，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)旅客逐個通過，發(fā)現(xiàn)警示信號或報警聲的，應(yīng)做進(jìn)一步檢查；

7 安檢中發(fā)現(xiàn)下列物品，禁止攜帶進(jìn)入運營區(qū)域并報告：

1） 危險物品（各類槍支彈藥、管制刀具、易燃易爆化學(xué)物品、劇毒物品、放射性物品等）;

2） 仿真武器及其他有可能造成人員傷害的物品。

8 對國家有明確規(guī)定或特殊部門交運的保密貨物、不宜檢查的精密儀器和物品，按規(guī)定憑免檢證明予以免檢。

C.1.4 檢票服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 服務(wù)人員應(yīng)目光平視、微笑，宜致迎賓詞；

2 采用人工檢票時，應(yīng)按下述要求落實:

1） 按規(guī)定的票證標(biāo)準(zhǔn)、驗證方式進(jìn)行，遇外賓宜使用英語;

2） 特殊票種、證件應(yīng)登記，凡不符合所持票種、證件以及實際人數(shù)與指定團(tuán)體注明人數(shù)不一致等 情況，應(yīng)禮貌引導(dǎo)至售票處進(jìn)行票務(wù)處理;

3） 客流高峰或團(tuán)隊、貴賓進(jìn)入時,宜開設(shè)專用通道或備用通道放行;有安檢要求的,宜使用移動安檢器具。

3 采用設(shè)備檢票時，應(yīng)落實下述要求:

1） 在檢票前，確認(rèn)檢票設(shè)備（掃描槍、感應(yīng)器等）處于正常狀態(tài);

2） 票據(jù)有效期內(nèi)，按規(guī)定的驗證方式放行，不得泄露解碼方式;

3） 當(dāng)檢票系統(tǒng)發(fā)生故障或客流驟增時，采用人工檢票方式啟用備用檢票系統(tǒng)。

4 停止檢票時應(yīng)設(shè)立醒目標(biāo)識，禮貌提示開啟、關(guān)閉時間；

5 每日應(yīng)統(tǒng)計檢票信息。

C.1.5 引導(dǎo)服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)立的各類標(biāo)識，應(yīng)保持外觀完好，圖形和文字無缺損，信息準(zhǔn)確，方便識別；

2 當(dāng)固定標(biāo)識不能滿足特定活動需求時，應(yīng)增設(shè)臨時移動標(biāo)識，增設(shè)臨時移動標(biāo)識宜符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《公共信息圖形符號》GB/Т 10001.1 的規(guī)定；

3 可通過電子信息屏、廣播提示、導(dǎo)覽圖、導(dǎo)覽器材租借等方式進(jìn)行引導(dǎo)；

4 設(shè)置引導(dǎo)崗時，應(yīng)通過規(guī)范的手勢、語言、行動指引顧客至目標(biāo)區(qū)域。

C.1.6 問詢服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 設(shè)立問訊服務(wù)臺，明示問詢專線電話；

2 問訊解答禮貌、準(zhǔn)確、簡潔，必要時提供雙語（中英文）、手語服務(wù)；

3 問訊服務(wù)臺提供的資訊應(yīng)與運營現(xiàn)狀相符；

4 必要時保管問訊記錄，包括問訊時間、問訊方式、問訊內(nèi)容、答復(fù)情況、答復(fù)人。

C.1.7 物品寄存服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 公示寄存須知，明確禁止寄存的物品、寄存與領(lǐng)取方法、逾期寄存物的處理等；

2 禁止寄存以下物品:

1） 槍支、彈藥、管制刀具、雷管;

2） 易燃品、易爆品、毒品、放射性物質(zhì);

3） 活體、貴重物品（含現(xiàn)金、票據(jù)）、易損物品;

4） 其他可能危害公共安全的物品。

3 寄存場地應(yīng)整潔干凈，保持必要通風(fēng)； 

4 存包柜（含衣架）應(yīng)予編號，防止發(fā)生寄存物品丟失、損壞；寄存時應(yīng)當(dāng)面查驗寄存物品的外觀，確認(rèn)并記錄寄存物品數(shù)量、特征，發(fā)放寄存包號碼牌。

5 領(lǐng)取寄存物品時，應(yīng)符合以下要求:

1） 與寄存人共同確認(rèn)寄存物品;

2） 査驗代領(lǐng)寄存物品者的有效證件;

3） 在寄存憑證遺失時，查驗寄存物品時登記的領(lǐng)取人姓名、有效證件、被領(lǐng)取物品、聯(lián)系方式等。

6 寄存交接應(yīng)輕拿輕放，準(zhǔn)確迅速；

7 自助寄存柜應(yīng)明示寄存操作說明，保持寄存設(shè)施完好，寄存箱內(nèi)清潔干燥：

8 每日查驗、統(tǒng)計當(dāng)天寄存物品數(shù)，超過規(guī)定寄存時間未領(lǐng)取的物品，應(yīng)進(jìn)行登記并移交相關(guān)部門；寄存區(qū)域應(yīng)有24小時視頻監(jiān)控。

C.1.8 物品租借服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 公示租借須知，明示物品名稱、收費標(biāo)準(zhǔn)、租借及歸還方法、使用方法及違約責(zé)任等，必要時以口頭形式說明；

2 租借物品應(yīng)確保完好，發(fā)現(xiàn)破損影響其使用功能應(yīng)停止租借；

3 交付與歸還租借物品,需由客戶與服務(wù)人員共同驗收確認(rèn)完好狀況，記錄租借期限、借出與歸還時間、物品名稱、押金金額及物品狀況；

4 歸還時發(fā)現(xiàn)租借物品損壞或超過租借期限未歸還的，應(yīng)及時報告委托方；

5 應(yīng)根據(jù)物品的不同特性、租借頻次等，定期清點，進(jìn)行相應(yīng)的消毒、維護(hù)和保養(yǎng)，減少損耗。

C.1.9 廣播服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 廣播服務(wù)應(yīng)保持播音清晰、語速平穩(wěn)、音量適宜、播報內(nèi)容準(zhǔn)確無誤；

2 常規(guī)廣播的播報格式、內(nèi)容、時間、頻次和語種，在播報前應(yīng)得到委托方確認(rèn)；

3 常規(guī)廣播可在播報前進(jìn)行錄音，按時間順序進(jìn)行播報編碼，以保證廣播服務(wù)質(zhì)量；

4 尋人、尋物或失物招領(lǐng)廣播，應(yīng)事先記錄申請人真實姓名、聯(lián)系方式、有效證件、物品名稱、等候地點等；

5 尋人、尋物或失物招領(lǐng)廣播時，同一廣播內(nèi)容應(yīng)播報兩次，每次應(yīng)連續(xù)播報兩遍，兩次播報的間隔宜為10s～30s；

6 下列情況應(yīng)按應(yīng)急程序啟動緊急廣播:

1） 客流量過大造成秩序混亂;

2） 因火災(zāi)、刑事案件、發(fā)現(xiàn)危險品等原因進(jìn)行人員緊急疏散;

3） 影響正常運營的設(shè)施設(shè)備故障;

4） 其他突發(fā)情況等。

C.1.10 講解服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 定點講解、區(qū)域講解和移動講解，應(yīng)按事先確認(rèn)的內(nèi)容、語種、時間、位置或路線進(jìn)行；

2 使用講解器具（激光棒、擴音器等）前，應(yīng)確認(rèn)功能正常；

3 講解語言表達(dá)流暢，可根據(jù)服務(wù)對象的年齡、物業(yè)服務(wù)區(qū)域的大小等，調(diào)整講解音量、速度和語調(diào)；

4 講解區(qū)域轉(zhuǎn)換時，應(yīng)提示下一參觀點或離場出口。

C.1.11 無障礙服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 應(yīng)確保無障礙設(shè)施（包括通道、電梯、衛(wèi)生設(shè)施等）正常使用完好；

2 向殘障人士提供無障礙檢票，提供輪椅等助殘物品的租借服務(wù)；

3 無人陪護(hù)的殘障人士，宜提供局部或全程陪游服務(wù)。

C.1.12 醫(yī)療救助服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、特點，配置突發(fā)傷病救護(hù)的簡易外用藥品、醫(yī)用器具，藥品一般為非處方藥；

2 定期清點藥品數(shù)量、品種，查驗有效期，當(dāng)配置量少于規(guī)定數(shù)量的30%時，應(yīng)及時補充；

3 協(xié)助突發(fā)傷病轉(zhuǎn)送專業(yè)醫(yī)院；

4 應(yīng)協(xié)助委托方做好取證工作，包括但不限以下內(nèi)容:

1） 現(xiàn)場拍照、錄音、錄像;

2） 見證人、當(dāng)事人筆錄;

3） 證物保全和留證;

4） 必要時保持現(xiàn)場。

C.1.13 投訴處理應(yīng)符合以下要求：

1 設(shè)立投訴接待窗口，明示投訴渠道，實行專人或分級處理；

2 由物業(yè)服務(wù)人自身責(zé)任導(dǎo)致的投訴，應(yīng)在24小時內(nèi)給出回復(fù)意見；涉及相關(guān)方的，應(yīng)在2小時內(nèi)轉(zhuǎn)告相關(guān)方，并跟蹤回復(fù)情況；

3 保留投訴受理、處理、回復(fù)的記錄，存檔備查。

C. 2 專項服務(wù)

C.2.1 公共文化活動服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 涉及演藝活動的，宜在檢票時勸阻遲到者至指定區(qū)域等候，并提示適時入場時間；

2 重復(fù)使用的輔助觀賞用具（如耳機、眼鏡等），應(yīng)在每次使用后消毒；

3 引位時應(yīng)主動詢問并指引，避免影響觀賞效果；對特殊人群（如老年人、殘障人、兒童等），宜提供相應(yīng)的幫助；

4 放映、演藝開始前，應(yīng)廣播提示注意事項或使用電子屏蔽設(shè)備以保證演出效果；

5 放映、演藝結(jié)束前應(yīng)進(jìn)行散場提示，并提前開啟通道，及時清潔和撤收場地，確保無明顯垃圾（紙杯、果皮、塑料袋等）和碎屑。

C.2.2 公共體育活動服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 對活動者有健康狀況要求的體育活動，應(yīng)以“警示”方式予以公示，必要時應(yīng)根據(jù)主辦方要求，審核身體檢查合格證明；

2 應(yīng)公示安全須知，使活動參與者了解該項活動的安全注意事項；

3 在活動過程中發(fā)現(xiàn)有礙安全的行為，應(yīng)及時勸阻；

4 發(fā)生安全及其他意外事故時，應(yīng)按規(guī)定程序采取救援措施。

C.2.3 公共交通運行服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 客運站臺、候客區(qū)設(shè)有服務(wù)臺的，應(yīng)提供交通信息咨詢服務(wù)，提供簡易救急藥品、針線、宣傳資料等；

2 確保專用母嬰室、哺乳室及附屬的嬰兒床、嬰兒車等設(shè)施完好、安全、衛(wèi)生；

3 老、弱、病、殘、孕等特殊顧客等候區(qū)域標(biāo)識清晰設(shè)施完好；

4 設(shè)行李手推車的，應(yīng)取用便捷、回收及時、擺放整齊。

C.2.4 會展活動服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 協(xié)助會展主辦方指導(dǎo)辦理參展手續(xù)，受理進(jìn)場布展、道具裝卸等申請事宜；

2 告知參展方布展、撤展施工要求及分區(qū)域、分批次的施工安排，并實施監(jiān)管；

3 布展、撤展、道具裝卸區(qū)域應(yīng)進(jìn)行秩序維護(hù)，道具堆放區(qū)域應(yīng)由專人管理；

4 定時對參展區(qū)域進(jìn)行巡查，防止展位超越劃分區(qū)域或其他違反參展要求的現(xiàn)象發(fā)生；

5 提供展會咨詢和引導(dǎo)服務(wù)，配置機動服務(wù)人員，及時響應(yīng)會展主辦方提出的臨時需求。

C.3 特定活動保障服務(wù)

С.3.1 特定活動應(yīng)按委托方要求提前編制保障方案，方案編制前應(yīng)與委托方溝通，方案編制完成后，應(yīng)獲得委托方認(rèn)可。保障方案應(yīng)包括但不限于：指揮系統(tǒng)、信息傳遞網(wǎng)絡(luò)、崗位設(shè)置、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、車流與客流疏導(dǎo)安排、應(yīng)急措施。

С.3.2 活動策劃時，當(dāng)活動涉及城市治安、交通、市容市貌、消防及其它涉及城市公共管理事項時，應(yīng)配合委托方提前與相關(guān)管理部門溝通，保持動態(tài)聯(lián)絡(luò)，確?；顒幽塬@得相關(guān)方的支援。

С.3.3 應(yīng)按以下要求做好活動準(zhǔn)備：

1 提前完成行進(jìn)路線及活動區(qū)域踏勘、人員待命、車位預(yù)留等準(zhǔn)備工作；

2 踏勘行進(jìn)路線、活動區(qū)域，應(yīng)按以下要求落實:

1） 無安全隱患，無閑雜人員，無影響活動的施工作業(yè);

2） 環(huán)境整潔、布置無差錯、物品擺放到位;

3） 所到路線、區(qū)域設(shè)施無缺損，設(shè)備運行處于良好狀態(tài);

4） 設(shè)置隔離帶、緩沖區(qū)、車輛專用通道。

С.3.4 按預(yù)定內(nèi)容和要求提供服務(wù)，全程維護(hù)行進(jìn)路線和活動區(qū)域的秩序，及時響應(yīng)委托方提出的臨時需求。

С.3.5 特定活動結(jié)束后，應(yīng)協(xié)助委托方清點和移交物品，恢復(fù)區(qū)域的正常秩序和環(huán)境。

С.4  客流與車流高峰管理

С.4.1 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、用途及活動特點，編制客流與車流高峰分級管理方案。

С.4.2 分級管理方案應(yīng)考慮指揮控制中心的設(shè)立、客流與車流的行進(jìn)路線、備用場地和周邊停車場地的利用、隔離設(shè)施（路障、隔離帶等）的設(shè)置和準(zhǔn)備、秩序維護(hù)人員的分布和裝備配置、臨時售票的控制、突發(fā)事件的應(yīng)急處置程序等。

С.4.3 應(yīng)按分級管理方案設(shè)置緩沖區(qū)、隔離區(qū)、緊急分流通道、應(yīng)急停車場地等，分區(qū)域、分時段、分車種、分道緩解客流/車流高峰。

С.4.4 客流量、車流量宜進(jìn)行分級管理，分級管理應(yīng)符合表С.4.4的要求。

表С.4.4  客流量、車流量分級管理要求

分 級

客流高峰

車流高峰

三級

每小時客流、車流量是設(shè)計流量的1倍

疏導(dǎo)至緩沖區(qū)

按車輛分道進(jìn)行疏導(dǎo),保證班車、特種車輛的優(yōu)先通行。

二級

每小時客流、車流量是設(shè)計流量的1.5倍

疏導(dǎo)至緩沖區(qū)、隔離區(qū);分批控制客流進(jìn)入。

分時段控制進(jìn)出,啟用備用停車場地或引導(dǎo)車輛至相鄰?fù)＼噲觥?/p>

一級

每小時客流、車流量是設(shè)計流量的2倍

疏導(dǎo)至緩沖區(qū)、隔離區(qū);分批控制客流進(jìn)入;開啟緊急分流通道。

預(yù)訂車位,分區(qū)域控制車流,開啟經(jīng)交通管理部門認(rèn)可的臨時停車道路。

C.5 公共秩序維護(hù)

С.5.1 出入口管理應(yīng)符合以下要求：

1 開放時間內(nèi)，公眾進(jìn)入開放區(qū)域按本附錄第С.1.3和С.1.4條執(zhí)行；工作人員應(yīng)由指定通道出入并登記；

2 非開放區(qū)域應(yīng)設(shè)立明顯告知標(biāo)識；

3 物品出入應(yīng)指定運輸路線、裝卸區(qū)域，出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物品，應(yīng)核查有效物品出門憑證；

4 可能危害他人人身、財產(chǎn)或公共安全的物品，未經(jīng)批準(zhǔn)禁止進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

С.5.2 巡查應(yīng)符合以下要求：

1 根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域特征制定巡查方案，方案應(yīng)包括人員配置、路線、頻次。巡邏路線設(shè)計應(yīng)符合公眾物業(yè)特點，覆蓋管轄范圍，確保重點及隱蔽部位無遺漏；

2 客流集中區(qū)域、臨時施工地點應(yīng)增設(shè)區(qū)域巡查，維護(hù)區(qū)域現(xiàn)場秩序；

3 巡查方式及巡查處置應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第9.4節(jié)的相關(guān)要求；

4 采取電子或手工填寫方式留存巡查記錄，巡查記錄應(yīng)包括每次巡查起止時間、巡查路線及部位、異常情況處置。

С.5.3 監(jiān)控管理應(yīng)符合以下要求：

1 監(jiān)控設(shè)備檔案資料齊全，現(xiàn)場應(yīng)有設(shè)備清單及對應(yīng)區(qū)域位置分布資料；

2 監(jiān)控人員應(yīng)持證上崗，全天24小時實施監(jiān)控，保持通信暢通；

3 發(fā)現(xiàn)可疑情況或接到報警信號后，通知人員現(xiàn)場核實；發(fā)生緊急或異常情況后，應(yīng)按程序報告并啟動相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案；

4 采用硬盤錄像的，按系統(tǒng)設(shè)置保存錄像資料，檢索應(yīng)經(jīng)授權(quán)人核準(zhǔn)。

С.5.4 車輛管理和服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 設(shè)置交通指示標(biāo)識，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，明示收費標(biāo)準(zhǔn)；

2 引導(dǎo)車輛駛?cè)胫付ǖ牟次?，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)提示，車位停滿時應(yīng)疏導(dǎo)；

3 保持進(jìn)出通道暢通，車輛停放整齊；

4 車輛造成人員傷害、設(shè)施設(shè)備損壞、車輛碰擦等，應(yīng)及時救助、取證、報告、記錄，必要時保護(hù)現(xiàn)場。

С.5.5 消防維護(hù)和管理應(yīng)符合以下要求：

1 按要求建立消防管理制度，包括消防責(zé)任制、消防檔案、消防預(yù)案等；

2 定期進(jìn)行消防宣傳，每年至少進(jìn)行1次安全防火技能培訓(xùn)和消防演習(xí)，并對演練效果進(jìn)行評價；

3 消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)及器材配置應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.7節(jié)的相關(guān)要求；

4 消防日常管理和檢查應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第9.6節(jié)的相關(guān)要求。

C.5.6 清場服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 根據(jù)物業(yè)運行的特點，制定清場方案，方案應(yīng)包括：崗位配置、路線、路障和路標(biāo)設(shè)置、展品的保護(hù)、座椅的撤收、疏散通道準(zhǔn)備等；

2 清場前30分鐘開啟疏散通道，運用廣播、電子信息屏、增設(shè)移動標(biāo)識等,提醒、引導(dǎo)人員按規(guī)定的疏散路線離開現(xiàn)場，必要時打開應(yīng)急通道；

3 清場時應(yīng)及時清理物品，并按以下內(nèi)容逐項檢查:

1） 水、電、燃?xì)庠匆亚袛?

2） 門窗和需要上鎖櫥柜已鎖閉;

3） 無易燃物品及可疑物品等隱患;

4） 無滯留人員等。

4 貴重物品或顧客遺失物品應(yīng)采取相應(yīng)的防護(hù)措施；

5 停止開放的區(qū)域，清場后應(yīng)分區(qū)布防。

C.5.7 區(qū)域封閉管理和服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 根據(jù)委托方安排的賽事、演出、放映、展覽等活動，確定區(qū)域的封閉和啟用時間；

2 區(qū)域封閉前應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)C.5.6條的要求進(jìn)行清場、布防，并做出標(biāo)識；

3 封閉期間應(yīng)定期巡查，發(fā)現(xiàn)異常及時處置；因工作需要確需進(jìn)入封閉區(qū)域的，應(yīng)得到物業(yè)服務(wù)委托方的批準(zhǔn)；

4 啟封前應(yīng)確認(rèn)封閉狀態(tài)，指定啟封人員，做好工作記錄。

C.6  環(huán)境與衛(wèi)生

C.6.1 環(huán)境清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 根據(jù)公眾物業(yè)特點、開放時間、客流量變化情況等，制定并實施環(huán)境清潔方案；

2 場館內(nèi)外主要材質(zhì)、不同部位、外墻等清洗保養(yǎng)要求及質(zhì)量驗收方法應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第7.2節(jié)的相關(guān)要求；

3 清潔劑的使用應(yīng)符合國家環(huán)境保護(hù)的有關(guān)要求，清潔進(jìn)行中應(yīng)采取防護(hù)措施，保障人身安全。

C.6.2 公共衛(wèi)生服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 室內(nèi)公共區(qū)域環(huán)境應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/Т 18883的要求；

2 應(yīng)定時、定點對公共設(shè)施進(jìn)行消毒，并保持記錄，消毒范圍通常包括:

1） 空調(diào)通風(fēng)口;

2） 垂直梯轎廂、自動扶梯扶手;

3） 座椅、公用電話及其他公用器具;

4） 專用化妝間、更衣室、休息室、母嬰室等附屬設(shè)施;

5） 盥洗設(shè)施、垃圾容器、垃圾房等。

3 遇客流高峰應(yīng)增加清潔、消毒頻次，可增設(shè)臨時垃圾收集點、流動廁所；

4 根據(jù)運行特點，建立并保持公共衛(wèi)生突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。

C.6.3 專項、專區(qū)清潔服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 體育賽事、會展期間，應(yīng)按活動周期、間隔、頻次，實施階段性清潔；

2 賽事、放映、演出、主題活動前，應(yīng)進(jìn)行清潔檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重影響環(huán)境的污物應(yīng)及時清理。

С.6.4 專項、專區(qū)清潔質(zhì)量應(yīng)符合表С.6.4的要求。

表С.6.4  專項、專區(qū)清潔質(zhì)量要求

專項專區(qū)

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

舞臺、樂池

無拆裝垃圾和裝飾廢棄料,垃圾容器日清。

劇務(wù)用品、道具

擺放在指定位置,保持整潔。

賽道、輔道

無顆粒垃圾、無廢棄物,周邊規(guī)定范圍內(nèi)無塑料袋、紙片等輕質(zhì)廢棄物。

運動場地（跑道、草坪、賽場等）

無廢棄物、無積水。

看臺、觀眾席

座椅無積灰、無污跡,座位底部出風(fēng)ロ無雜物、無積灰;地面無水跡、無污物,無積塵。

展示區(qū)域、互動演示區(qū)域

廣告、操作提示牌,各類燈具、顯示屏等無積灰;展品表面及內(nèi)部可視部位無污跡、 無積灰、無水跡;各類可接觸部位無積灰、無水跡,定時消毒;操作臺、玻璃面罩及 柜體無積灰、無水跡;地面無垃圾、無污跡。

幕布、影屏

無靜電、無積灰、無污跡。

С.6.5 廢棄物處置應(yīng)符合以下要求：

1 廢棄物應(yīng)及時分類處置，減少對建筑物及周邊環(huán)境造成污染及人身危害；

2 應(yīng)識別、評價危險廢棄物，并分類收集、存放及處置；

3 垃圾日產(chǎn)日清，垃圾容器、垃圾房保持清潔，定期消毒、殺蟲滅害。

С.6.6 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 結(jié)合物業(yè)服務(wù)特點制定綠化養(yǎng)護(hù)方案；

2 對綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，保持花草樹林長勢良好、修剪整齊美觀，保持綠地整潔，無雜草、雜物；

3 應(yīng)根據(jù)節(jié)假日或主題活動性質(zhì)，對公共區(qū)域進(jìn)行花卉布置和綠化盆景擺放，保持觀賞效果及清潔；

4 應(yīng)使用符合環(huán)保要求的藥劑、化肥等材料。

С.7  建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備運行與維修保養(yǎng)

С.7.1 預(yù)防性維修保養(yǎng)應(yīng)符合以下要求：

1 收集并保存工程技術(shù)檔案副本（含圖紙、使用說明書、驗收/檢測報告等），檔案內(nèi)容齊全，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，檢索方便；

2 根據(jù)公眾物業(yè)設(shè)施設(shè)備特點，編制年度維護(hù)保養(yǎng)計劃，并按計劃完成維護(hù)保養(yǎng)工作；需特殊維修、更新、改造的，應(yīng)向服務(wù)對象提供資金使用預(yù)算；

3 遇有特定活動，應(yīng)通知專業(yè)保養(yǎng)單位事先進(jìn)行專項保養(yǎng)、檢査。

С.7.2 糾正性維修保養(yǎng)應(yīng)符合以下要求：

1 明示報修電話，提供全天24小時維修服務(wù)，急修項目應(yīng)20分鐘?30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，一般維修項目應(yīng)當(dāng)天完成，修復(fù)率100%；

2 建立日常巡檢制度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持運行記錄清晰、完整。

С.7.3 根據(jù)公眾物業(yè)節(jié)能降耗要求，制定能源管理方案，建立節(jié)能制度和措施。

С.7.4 特種設(shè)備應(yīng)具備準(zhǔn)運許可證明，建立安全管理制度，維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)委托專業(yè)維保單位，并按合同約定對維保過程實施監(jiān)管，確保設(shè)施設(shè)備運行安全。

С.7.5 對區(qū)域施工、裝飾裝修應(yīng)實行核準(zhǔn)登記制度，房屋裝飾裝修應(yīng)符合規(guī)定，告知、勸阻導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全、使用安全隱患的行為，并實施現(xiàn)場監(jiān)管。

С.7.6 供配電、給排水、暖通、升降、避雷等設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)運行與維修保養(yǎng)應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.3—6.8節(jié)的相關(guān)要求。

С.7.7 專項設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)應(yīng)符合以下要求：

1 安檢系統(tǒng):

1）探測器圖像清晰，能顯示物品形狀和位置;

2）警示功能正常，無誤報警，聲光報警器音量和報警聲適宜;

3）傳送設(shè)施完好，能有效防止行包夾損;

4）信息采集、統(tǒng)計功能正常。

2 自動檢票系統(tǒng):

1）能實現(xiàn)自動檢票和出入控制，進(jìn)、出閘機開閉靈活;

2）控制裝置能即時進(jìn)行自動控制與人工控制的轉(zhuǎn)換;

3）可設(shè)定檢票權(quán)限，能實時生成出入記錄。

3 會議設(shè)備:

1）顯示:實現(xiàn)數(shù)字輸入和模擬輸入信號傳輸、切換與記錄，圖像顯示清晰、無抖動、不缺色;

2）音響:輸出無嘯叫、音色不失真、聲壓達(dá)到使用值，錄音功能正常;

3）燈光:調(diào)光滿足使用要求;

4）同聲翻譯:雙向傳輸，通道選擇有效;

5）表決:實現(xiàn)分區(qū)、識別、統(tǒng)計和聯(lián)動顯示;

6）遠(yuǎn)程:實現(xiàn)信息雙向同步傳輸和網(wǎng)絡(luò)間的切換;

7）集控:對顯示、音響、燈光等實現(xiàn)集中管理、分散控制。

С.8 突發(fā)公共事件應(yīng)急處置

С.8.1 按照物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況，建立現(xiàn)場應(yīng)急指揮中心，包括人員、崗位、職責(zé)、通信方式、信息傳遞途徑等。

С.8.2 識別并制定各類突發(fā)公共事件的預(yù)防、響應(yīng)、處理程序，通常應(yīng)包括：防恐防爆；疫情；火災(zāi)；治安；嚴(yán)重設(shè)備故障；自然災(zāi)害等。

С.8.3 應(yīng)對可能發(fā)生的突發(fā)事件，儲備必需的應(yīng)急物資及裝備，建立儲備清單，規(guī)定儲備時間、標(biāo)識要求、存儲方法。

С.8.4 應(yīng)通過設(shè)崗、巡查、監(jiān)控等手段，確保及時發(fā)現(xiàn)運行過程中發(fā)生突發(fā)事件的情況及排除隱患，并確保發(fā)生突發(fā)情況第一時間獲取信息。

С.8.5 主出入口、問詢處、檢票口等公共區(qū)域宜擺放供顧客取閱的應(yīng)急宣傳資料。

С.8.6 每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案綜合演練，做好演練記錄。演練前應(yīng)編制演練計劃，計劃內(nèi)容應(yīng)包括演習(xí)的時間、地點、參加人員、需要的物資裝備、演習(xí)告知等。演練后應(yīng)對人員能力、預(yù)案有效性、物資裝備保障進(jìn)行總結(jié)與評價。

附錄D  醫(yī)院物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

D.1一般規(guī)定

D.1.1 結(jié)合醫(yī)院物業(yè)服務(wù)的特點，建立科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)流程(或物業(yè)服務(wù)整體設(shè)計)，通過優(yōu)化物業(yè)服務(wù)點位，如：門診大廳、導(dǎo)醫(yī)臺、掛號收費窗口、分診護(hù)士臺、醫(yī)生診室、醫(yī)療室、輸液區(qū)、藥房、病房、手術(shù)室、ICU、重點科室、電梯、候診區(qū)、洗手間等，為醫(yī)患人員提供衛(wèi)生、健康、安全、舒適的物業(yè)服務(wù)。

D.1.2 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)通過不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，讓醫(yī)患人員獲得良好的服務(wù)體驗,包括但不限于以下方面:

1 物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一,對有需要的人員主動微笑詢問和提供幫助,服務(wù)態(tài)度良好；

2 景觀、裝修、綠化等美觀大方,與醫(yī)院風(fēng)格協(xié)調(diào)一致；

3 標(biāo)識標(biāo)牌清晰完好,路線指引準(zhǔn)確；

4 整體環(huán)境干凈整潔,無明顯噪音,溫濕度適宜；

5 公共設(shè)備設(shè)施功能正常,遇故障及時維修；

6 確保出入、乘梯與就醫(yī)排隊等秩序良好。

7 宜考慮殘障人士、年長者、孕婦、嬰幼兒等特殊人群的需求,可提供方便特殊人群使用的無障礙措施等。

D.2 客戶服務(wù)

D.2.1 信息公示或公告應(yīng)符合以下要求：

1 在客戶服務(wù)中心或醫(yī)院顯著位置公示物業(yè)服務(wù)的組織架構(gòu)、服務(wù)時間、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、特約服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、咨詢或投訴方式、物業(yè)服務(wù)報告等信息；

2 影響醫(yī)患人員的作業(yè)計劃應(yīng)提前公告，如停水停電、外墻清洗、電梯維保、消殺管理等；

3 設(shè)置信息公示欄，與建筑物標(biāo)識系統(tǒng)協(xié)調(diào)，無褪色、無破損；

4 公示或公告宜采用圖示、視頻等形式，并做到內(nèi)容清晰、措辭適當(dāng)，及時更新；

5 重要事件應(yīng)書面送達(dá)信息通知單，緊急情況宜使用應(yīng)急廣播進(jìn)行通知。

D.2.2 投訴處理應(yīng)符合以下要求：

1 建立 24 小時值班制度，提供熱線電話、服務(wù)窗口、電子服務(wù)平臺等多種物業(yè)投訴渠道；

2 投訴內(nèi)容應(yīng)清晰記錄，及時分發(fā)處理，現(xiàn)場投訴應(yīng)禮貌接待和妥善處理；

3 屬于醫(yī)院事務(wù)的，宜指引投訴人到醫(yī)院指定部門處理；

4 及時向院方和醫(yī)護(hù)人員傳達(dá)投訴處理進(jìn)程或結(jié)果；

5 在接到投訴后 24 小時內(nèi)完成回訪和調(diào)查，并有回訪記錄。

D.2.3 報修服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 接到報修任務(wù)后，應(yīng) 3 分鐘內(nèi)通知維修部門，緊急維修應(yīng) 10 分鐘內(nèi)到場，常規(guī)維修按預(yù)約時間到場，零修、急修及時率達(dá)到 100%；

2 維修收費和流程應(yīng)按物業(yè)公示信息或約定進(jìn)行，并主動說明情況；

3 做到工具齊全，作業(yè)規(guī)范，并及時解答院方和醫(yī)護(hù)人員的詢問；

4 維修現(xiàn)場應(yīng)做好安全和施工防護(hù)，保持現(xiàn)場干凈整潔；

5 維修完成后應(yīng)說明注意事項；

6 在接到報修后 24 小時內(nèi)完成回訪。

D.3 衛(wèi)生保潔

D.3.1 保潔人員數(shù)量宜按不低于 1 人/1500 ㎡建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)配置，污物間數(shù)量宜按不低于 40 張病床位 1 間的標(biāo)準(zhǔn)配置，且面積宜不小于 3 ㎡/間。

D.3.2 根據(jù)風(fēng)險等級和清潔等級要求制定并嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化操作規(guī)程，包括但不限于清潔與消毒的工作流程、作業(yè)時間和頻率、使用的清潔劑與消毒劑名稱、配制濃度、作業(yè)時間以及更換頻率等。

D.3.3 日常清潔與消毒中，醫(yī)院不同風(fēng)險區(qū)域應(yīng)實施不同等級的環(huán)境清潔與消毒管理，并遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及醫(yī)院感染防控管理的要求，包括但不限于:

1 低度風(fēng)險區(qū)域采取濕式衛(wèi)生，頻次應(yīng)不低于 1 次/天~2 次/天;

2 中度風(fēng)險區(qū)域采取濕式衛(wèi)生，可采用清潔劑輔助清潔，頻次應(yīng)不低于 2次/天;

3 高度風(fēng)險區(qū)域內(nèi)高頻接觸的環(huán)境表面實施中、低水平消毒,其他區(qū)域采取濕式衛(wèi)生,可采用清潔劑輔助清潔，頻次應(yīng)不低于3次/天;

4 高度風(fēng)險區(qū)域的環(huán)境及物體表面一般采用 400mg/L~700mg/L 有效氯的含氯消毒液消毒,發(fā)生患者血液、體液、排泄物等污染時采用不低于 2000mg/L 有效氯的含氯消毒液消毒。常見消毒方法及消毒效果應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院消毒技術(shù)規(guī)范》WS/T 367 和《醫(yī)院環(huán)境表面清潔與消毒管理規(guī)范》WS/T 512 的要求。

D.3.4 清潔病房或診療區(qū)域時，應(yīng)有序進(jìn)行，由上而下，由里到外，由輕度污染區(qū)到重度污染區(qū)。

D.3.5 診療環(huán)境與物體表面應(yīng)保持清潔、干燥,遇污染時應(yīng)隨時進(jìn)行污點清潔與消毒,患者出院時應(yīng)及時進(jìn)行終末消毒,感染高風(fēng)險的部位應(yīng)定期進(jìn)行消毒。

D.3.6 感染暴發(fā)或環(huán)境表面檢出多重耐藥菌時,應(yīng)增加清潔和消毒頻次,消毒溶液種類和濃度依據(jù)耐藥菌的種屬和抗性進(jìn)行選擇。當(dāng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件發(fā)生時,應(yīng)配合醫(yī)院執(zhí)行相應(yīng)級別的應(yīng)急防控響應(yīng)措施。

D.3.7 保潔工具應(yīng)分區(qū)使用,使用色標(biāo)或字標(biāo)等標(biāo)識區(qū)分。擦拭物體表面的布巾,不同患者及區(qū)域之間應(yīng)更換。擦拭地面的地巾,不同病房及區(qū)域之間應(yīng)更換。做到一床一巾、一桌一巾、一室一拖布。保潔工具使用后應(yīng)按要求及時清潔消毒,干燥保存。

D.3.8 污洗間干凈、干燥，通風(fēng)良好。保潔工具定點、分類、分開擺放，并有明顯標(biāo)識。

D.3.9 洗手間無異味、無積水污漬，坐廁隔板常消毒，紙巾常備，患者便器干凈并擺放整齊。

D.3.10 特殊天氣時公共場地應(yīng)及時清掃，不影響醫(yī)患人員的正?；顒?。

D.3.11 作業(yè)時不影響醫(yī)患人員正常辦公、就醫(yī)和休息，清潔完畢后將物品復(fù)位。

D.3.12 作業(yè)現(xiàn)場擺放醒目的警示標(biāo)志,采取安全防護(hù)措施,注意地面防滑。

D.3.13 特殊區(qū)域清潔應(yīng)符合表D.3.13的要求。

表D.3.13  特殊區(qū)域清潔要求

區(qū)  域

服務(wù)質(zhì)量

要  求

診室、檢查室、留觀室、實驗室、搶救室、治療室、化驗室

室內(nèi)整潔，墻壁無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，墻裙踢腳線無污跡；地面干凈、無雜物；窗戶明亮；痰盂清潔，外表無痰跡；

每周全面清潔2次，并用消毒液消毒；每天擦拭不少于2次，不影響門診工作；墻裙及踢腳線每周清潔1次；室內(nèi)燈具及空調(diào)每周擦拭1次，天花板每周除塵1次；窗戶每周清潔1次；

續(xù)表D.3.13

區(qū)  域

服務(wù)質(zhì)量

要  求

診室、檢查室、留觀室、實驗室、搶救室、治療室、化驗室

垃圾桶外表無污跡，垃圾無外溢。

痰盂每天傾倒并刷洗不少于2次，嘔吐物及時清除并沖洗，每周用消毒液消毒1次；垃圾桶每天傾倒兩次，表面每天擦洗1次；各診室候診區(qū)桌椅、水龍頭等物每日用消毒液擦拭1次；傳染科門診每日下班時用消毒液噴霧1次，每班更換泡手液1次；傳染科診室每周末熏蒸消毒1次。

CT、磁共振

地面、走廊清潔無雜物；診椅干凈，無污跡，無灰塵。

每天不間斷進(jìn)行擦拭，每月用清洗地面1次，同時用消毒液消毒1次；地面有雜物、紙屑等垃圾時，隨時清除；走廊每日清潔不少于3次。

窗戶明亮；痰盂清潔，外表無痰跡；垃圾桶外表無污跡，垃圾無外溢；病床、床頭柜及凳無灰塵、無污跡；

每天定期窗戶、窗臺大面積污跡進(jìn)行清理，每周聯(lián)系玻璃清潔隊伍對其徹底清潔養(yǎng)護(hù)；垃圾桶、果皮箱、痰盂每天用消毒液進(jìn)行消毒維護(hù)1次，每周對垃圾桶、果皮箱、痰盂進(jìn)行徹底消毒。

公共區(qū)域衛(wèi)生間無異味、無水跡、無雜物、無小廣告。

衛(wèi)生間潔具每天擦拭一遍，每周全面擦洗1次并用消毒液消毒1次；

定期對磁共振、CT進(jìn)行徹底消毒。

每周對磁共振、CT所有的死角進(jìn)行消毒；每月聯(lián)系專業(yè)清潔人員，對其地面進(jìn)行清洗養(yǎng)護(hù)；每月聯(lián)系專業(yè)玻璃清潔人員對磁共振、CT的所有玻璃進(jìn)行擦拭；

墻壁無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，墻裙踢腳線無污跡；

每天保潔人員對所有墻壁灰塵進(jìn)行維護(hù)，每月對所有公共區(qū)域進(jìn)行維護(hù)。

治療臺、治療車（盤）、藥車無灰塵、無藥跡，車輪無頭發(fā)及無雜物纏繞。

每天使用前后用消毒液對治療臺、治療車（盤）及藥車進(jìn)行消毒處理；每周清理車輪1次，每月用潤滑油對車輪進(jìn)行保養(yǎng)。

續(xù)表D.3.13

區(qū)  域

服務(wù)質(zhì)量

要  求

普通病房

室內(nèi)整潔，墻壁無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，墻裙踢腳線無污跡；地面干凈、無雜物；窗戶明亮；痰盂清潔，外表無痰跡；垃圾桶外表無污跡，垃圾無外溢；病床、床頭柜及凳無灰塵、無污跡；不得檢出致病微生物。

每月清洗地面1次，同時用消毒液消毒1次；地面有雜物、紙屑等垃圾時，隨時清除；保證一日5掃（上午上班前、晨間護(hù)理后、下午上班前、下午下班前、晚班熄燈前）；一日3拖（上午上班前、下午上班前、下班后）；每月全面清潔1次；走廊每日3拖；床頭柜及凳子每日擦拭1次（抹布每床一個），每出院一病人全面清洗1次并用消毒液消毒1次；病房衛(wèi)生間潔具每天擦拭1遍，每周用全面擦洗1次并用消毒液消毒1次；室內(nèi)燈具及空調(diào)每月擦拭1次，天花板每周除塵1次；內(nèi)窗戶玻璃每周清潔1次，外窗戶玻璃每月清潔2次；走廊內(nèi)墻每周用消毒液擦拭1次，每月刷墻2次；痰盂每天傾倒并刷洗2次，痰盂中嘔吐物及時清除并沖洗，每日消毒1次；病人痰杯、便具清潔后用含氯消毒液浸泡30分鐘；垃圾桶每天傾倒2次，垃圾不得溢出，及時更換垃圾袋，表面每天擦洗1次并消毒；垃圾簍每周消毒1次。

醫(yī)護(hù)辦公室、檢查室、化驗室、值班室、處置室、更衣室

室內(nèi)整潔有序；地面無灰塵、無雜物，墻面無蛛網(wǎng)。

每周用全面清洗地面不少于3次，并用0.5%“84”消毒液消毒；每天清潔地面2次；室內(nèi)燈具及空調(diào)每月擦拭1次，天花板每周除塵1次；內(nèi)窗戶玻璃每周清潔1次；外窗戶玻璃每月清潔2次；垃圾桶每天傾倒兩次，及時更換垃圾袋，每周擦洗表面1次；醫(yī)護(hù)辦公室桌凳每天抹1次。

治療室、換藥室（含門診）、配液室

基本要求同上，地面無藥跡；治療臺、治療車（盤）、藥車無灰塵、無藥跡，車輪無頭發(fā)及無雜物纏繞。

地面每周全面清潔3次；并用消毒液消毒；每天清掃擦拭地面4次；每天用消毒液對治療臺、治療車（盤）及藥車進(jìn)行消毒處理，每月用潤滑油對車輪進(jìn)行保養(yǎng)；換藥室每日用紫外線消毒1次。

續(xù)表D.3.13

區(qū)  域

服務(wù)質(zhì)量

要  求

污物室

基本要求同上；消毒缸外表干凈，消毒液及時更換，濃度符合衛(wèi)生部標(biāo)準(zhǔn)。

消毒缸每天擦拭1次；每周按醫(yī)務(wù)辦、護(hù)理部要求更換消毒液；按院方要求分類清理垃圾。

傳染科病房

基本要求同普通病房，物體表面菌落計數(shù)≤15cfu/M3；不得檢出致病微生物。

同普通病房，用消毒液消毒。

重癥病房、監(jiān)護(hù)病房（含ICU、COU等）、家屬等待室（含門診手術(shù)室）

同普通病房；不得檢出致病微生物。

同普通病房；手術(shù)陪人等待室每周末徹底全面大掃衛(wèi)生熏蒸消毒1次；家屬等待室推車每日用消毒液擦拭1次。

四害消殺

把四害控制在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，并且殺滅工作不影響正常的工作和休息。

每天上午上班全面清洗便器、洗手池，噴少量空氣清新劑，男衛(wèi)生間放置濾潔香塊；每小時清潔地面和沖便器1次，每日刷便池1次；每周殺蟲1次，每天消毒1次；每周清潔1次墻面、門窗及天花板；垃圾桶及時傾倒，每天清洗消毒1次。

垃圾收集、清理

垃圾分類收集，及時清理，防止污染擴散。

每周巡查1次排水溝，及時疏通排水管道；每周清理天臺1次，清掃垃圾及積水每半年清理管線1次。

D.3.14 醫(yī)療廢物管理應(yīng)符合以下要求:

1 科室、樓層垃圾桶內(nèi)盛放的醫(yī)療廢物不超過 3/4，桶蓋保持閉合狀態(tài),并定期消毒；

2 各類醫(yī)療廢物之間不得混合收集,按類別使用專用醫(yī)療廢物容器、垃圾袋包裝，收集時確認(rèn)封口嚴(yán)密、標(biāo)識清晰完整;

3 按醫(yī)院規(guī)定的路線、時間，使用密閉運輸工具轉(zhuǎn)運到指定的醫(yī)療廢物暫存場所，專人負(fù)責(zé)管理;

4 醫(yī)療廢物暫存不超過 2 天，并交由醫(yī)院指定的有醫(yī)療廢物處置資質(zhì)的單位進(jìn)行集中處置;

5 收集傳染性較強的特殊醫(yī)療廢物時按照醫(yī)院要求消毒，并單獨標(biāo)識、運輸、存放，不得與常規(guī)醫(yī)療廢物和生活垃圾混裝、混存;

6 醫(yī)療廢物所有轉(zhuǎn)移交接環(huán)節(jié)應(yīng)雙簽交接登記，宜采用電子化手段提高交接記錄的可靠性和及時性，交接記錄保存 3 年以上;

7 作業(yè)結(jié)束后及時對醫(yī)療廢物暫存場所及收集、運輸工具等進(jìn)行清潔消毒。

D.3.15 醫(yī)院生活垃圾管理符合以下要求:

1 對醫(yī)院生活垃圾進(jìn)行明顯標(biāo)志并分類袋裝化收集和處理;

2 醫(yī)院生活垃圾宜日產(chǎn)日清，院內(nèi)暫存不宜超過 24 小時;

3 生活垃圾交付有資質(zhì)單位進(jìn)行終端處理，經(jīng)恰當(dāng)處理后可循環(huán)再利用的可回收物、有害垃圾嚴(yán)格執(zhí)行追蹤制度并保留記錄;

4 醫(yī)院生活垃圾不與醫(yī)療廢物、建筑垃圾、綠化垃圾等混裝、混運、混放。

D.3.16 消殺服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 至少每周對全院環(huán)境進(jìn)行 1 次全面消殺，并做好記錄；

2 選擇有資質(zhì)的機構(gòu)開展除四害工作，公共區(qū)域無鼠害、蟲害；

3 作業(yè)前告知客戶作業(yè)時間、區(qū)域、藥品名稱、注意事項等信息，必要時做好隔離防護(hù)；

4 有藥物使用、存儲安全管理制度和措施；

5 投放點警示標(biāo)志清晰有效，并進(jìn)行回收管理。

D.3.17 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 基礎(chǔ)服務(wù)應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第8.2—8.5節(jié)的相關(guān)要求；

2 使用低毒藥劑，有毒綠化藥劑、肥料的使用應(yīng)進(jìn)行公示，必要時做好安全防護(hù)；

3 作業(yè)后應(yīng)及時清理作業(yè)機具及產(chǎn)生的綠化垃圾；

4 宜設(shè)置綠化愛護(hù)提示標(biāo)志、重點保護(hù)樹木標(biāo)牌，已施藥區(qū)域應(yīng)懸掛安全提示牌；

5 根據(jù)合同約定協(xié)助醫(yī)院做好利于環(huán)境美化、病患康復(fù)的綠植選品、培育、養(yǎng)護(hù)、擺放等工作。

D.4 安全及秩序維護(hù)

D.4.1 出入、監(jiān)控與巡查服務(wù)和管理應(yīng)符合以下要求：

1 保安人員數(shù)量宜按照醫(yī)院規(guī)模和具體服務(wù)要求配備；

2 按合同約定對醫(yī)院出入口的人員、車輛和物品進(jìn)行管理，重點區(qū)域(包括但不限于急診科、住院部兒科和婦產(chǎn)科、財務(wù)科和收費處等)應(yīng) 24 小時人員在崗并有相應(yīng)的安全措施；

3 監(jiān)控室實行 24 小時值班，密切觀察重點區(qū)域，監(jiān)控有效、圖像清晰，并做好各種記錄；

4 監(jiān)控影像資料、報警記錄等應(yīng)至少留存 90 日備查；

5 實行 24 小時安全巡查，覆蓋區(qū)域全面，重要區(qū)域應(yīng)每 1小時巡查1次,對人員不文明行為和違規(guī)活動進(jìn)行勸阻，發(fā)現(xiàn)安全隱患和緊急情況及時采取必要的處理措施，并有巡查記錄；

6 遇人群集聚、車輛擁堵、貨物堵塞道路等情況，能迅速有效解決；

7 遇到醫(yī)療糾紛，保安員接報后 3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維護(hù)秩序，按處理機制及時上報，兩個工作日內(nèi)出具事件報告。

8 對物業(yè)服務(wù)區(qū)域相關(guān)安全標(biāo)志進(jìn)行巡查和維護(hù)，包括但不限于：

1） 危及人身安全區(qū)域的天臺、護(hù)欄、噴泉、景觀池等處的禁止標(biāo)志或警告標(biāo)志;

2） 設(shè)備房門、配電箱、通電設(shè)施設(shè)備或特種設(shè)備上的禁止標(biāo)志和警告標(biāo)志;

3） 公共健身設(shè)施、兒童游樂設(shè)施、門禁門、防火門、管井門、消防通道門等的指令標(biāo)志和提示標(biāo)志。

D.4.2 車輛管理和服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 停車場管理實行 24 小時值班，每 30分鐘巡查1次；制定詳細(xì)的異常情況處置預(yù)案，遇有情況，及時按要求處置，并做好相關(guān)報告和記錄工作；

2 依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定并按政府批準(zhǔn)的停車收費標(biāo)準(zhǔn)收費，停車場(庫)公示管理規(guī)定、收費標(biāo)準(zhǔn)，支持多種支付模式；

3 醫(yī)院規(guī)劃無法滿足停車需求時，應(yīng)采取交通提示、疏導(dǎo)和分流措施；

4 應(yīng)規(guī)劃救護(hù)車專用車位，并暢通急救通道，確保救護(hù)車快速通行；

5 車輛行駛路線設(shè)置合理、規(guī)范，導(dǎo)向標(biāo)志完整、清晰；

6 應(yīng)采用智能化停車系統(tǒng)，實時顯示醫(yī)院停車位的使用情況；

7 停車場(庫)燈光照明、環(huán)境通風(fēng)等應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，無危險品存放。

D.5 設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理

D.5.1 二次供水運行管理應(yīng)符合《醫(yī)院二次供水運行管理》WS 436 的規(guī)定，并符合以下要求:

1 生活水箱定期清洗、消毒，有防護(hù)網(wǎng)罩等安全措施，周邊無污染源;

2 水質(zhì)無異味及異色等現(xiàn)象，二次供水水質(zhì)定期檢測，水質(zhì)化驗報告符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)并公示;

3 管理人員每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，合格上崗；

4 發(fā)生突然停水等故障，及時維修；停水超過 30 分鐘宜啟用備用水源，并及時告知醫(yī)院維修進(jìn)展。

D.5.2 醫(yī)療區(qū)域的污水應(yīng)集中處理，并符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB 18466 相關(guān)要求后方可排放。

D.5.3 應(yīng)按醫(yī)院規(guī)定確保熱水正常供應(yīng)。

D.5.4 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)日常維護(hù)管理應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第8.5節(jié)的要求。

D.5.5 綜合性醫(yī)院門診區(qū)和病區(qū)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理人員，應(yīng)接受醫(yī)院感染控制專業(yè)人員對其進(jìn)行的消毒理論知識的培訓(xùn)，掌握防止空氣微生物傳播及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)2次污染的基本知識與技能。有關(guān)防止空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)2次污染的專門性規(guī)章制度，應(yīng)在醫(yī)院感染控制專業(yè)人員的參與下，結(jié)合空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的實際情況制訂。

D.5.6 綜合性醫(yī)院門診區(qū)和病區(qū)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清潔或更換過濾器時，應(yīng)配戴護(hù)目鏡、口罩和防護(hù)手套。拆下的過濾器應(yīng)按照醫(yī)用垃圾的規(guī)定處理。

D.5.7 在空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)使用期間，應(yīng)每2個月對空氣處理設(shè)備的過濾器、熱交換器、冷凝水盤以及設(shè)備的箱體內(nèi)壁表面進(jìn)行微生物污染狀況檢測。如達(dá)不到相應(yīng)技術(shù)指標(biāo)要求應(yīng)分析原因，采取相應(yīng)的解決措施。

D.5.8 鍋爐設(shè)備的檢驗、檢定和校驗應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《鍋爐安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程》TSG G0001 的要求。

D.5.9 鍋爐設(shè)備的使用應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》TSG 08 的要求。

D.5.10 冷卻塔運行正常，噪聲符合規(guī)范要求。

D.5.11 設(shè)施設(shè)備相關(guān)的管道、閥件及儀表完好，各標(biāo)識、標(biāo)志清晰、完整，無跑冒滴漏現(xiàn)象。

D.5.12 設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)故障響應(yīng)及時，接到報修后宜在 15 分鐘內(nèi)到場處置。

D.6 輔助服務(wù)

D.6.1導(dǎo)醫(yī)服務(wù)通常包括但不限于以下內(nèi)容：

1 協(xié)助引導(dǎo)病人就診，合理安排病人掛號、就診、檢查；

2 輔助護(hù)送急診病人去急診科；

3 為高齡老人、行動不便者提供輪椅及陪伴就診交費等服務(wù)。

D.6.2 電梯運行服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 司梯人員需持證上崗，按規(guī)定著裝，運行過程中應(yīng)禮貌、熱情；

2 按醫(yī)院規(guī)定時間開梯、鎖梯；

3 引導(dǎo)行動不便的病員及家屬優(yōu)先乘梯；

4 發(fā)生緊急情況時按照應(yīng)急預(yù)案組織好人員疏散；

5 遇電梯故障及時報修并懸掛指示牌、做好解釋工作。

D.6.3 病房輔助服務(wù)通常包括但不限于以下內(nèi)容：

1 協(xié)助醫(yī)護(hù)人員查對非探視時間進(jìn)出病房的人員，并予以登記管理；

2 協(xié)助醫(yī)護(hù)人員送檢大小便、血、特殊化驗標(biāo)本等，并準(zhǔn)確收回檢驗結(jié)果；

3 及時轉(zhuǎn)達(dá)會診單、檢查單、化驗單，并做好簽收、預(yù)約、劃價、記賬；

4 及時準(zhǔn)確的核對藥品名稱、數(shù)量；

5 協(xié)助醫(yī)護(hù)人員及時準(zhǔn)確的領(lǐng)取常規(guī)靜脈液體、藥品、制劑；

6 送檢病房中設(shè)備時，確保設(shè)備無2次損壞、無丟失，并填寫維修交接手續(xù)；

7 協(xié)助醫(yī)護(hù)人員將出院病人的病歷送達(dá)檔案室，簽收清楚；

8 管理和維護(hù)使用的輪椅、平車、交換車，并保持正常運行。

D.6.4 手術(shù)室輔助服務(wù)應(yīng)符合表D.6.4的要求。

表D.6.4  手術(shù)室輔助服務(wù)要求

區(qū)    域

要    求

家屬等待區(qū)

保證等候區(qū)域清潔、通風(fēng)；維持等候區(qū)域秩序，保持大廳安靜

手術(shù)室前臺

維持手術(shù)室出入秩序，根據(jù)手術(shù)通知單，接送病人；做好前臺物品管理；對使用過物品應(yīng)及時按要求消毒

洗刷間

配制保潔用具消毒液，保持消毒液濃度達(dá)標(biāo)；配制手術(shù)器械消毒液，器械的洗刷、消毒應(yīng)及時、規(guī)范、潔凈

更衣間及沐浴間

及時清潔更衣間、沐浴間，確保無污垢；及時添加消毒用品;確保沐浴設(shè)施使用正常，發(fā)現(xiàn)問題及時報修；定時收集、整理污衣袋并送至洗衣房

醫(yī)療廢物暫存間

收集的醫(yī)療廢物要放置在周轉(zhuǎn)箱，并做到室內(nèi)無血跡、無水跡、無遺漏

限制區(qū)

注意保護(hù)病人，防止接送過程中發(fā)生碰撞，對病人造成傷害；手術(shù)過程中，根據(jù)醫(yī)護(hù)人員及病人家屬委托做好取血、送檢病理、領(lǐng)取外送物品等事宜；手術(shù)后，協(xié)助醫(yī)護(hù)人員對術(shù)后室內(nèi)進(jìn)行清潔、消毒，收集術(shù)后敷料、醫(yī)療廢物；做好洗手池清潔衛(wèi)生，及時添加洗手液；協(xié)助醫(yī)護(hù)人員做好其他事宜

無菌區(qū)

運送洗滌后的手術(shù)衣、敷料等物品到供應(yīng)室消毒；對消毒后的物品按日期擺放，以便取用，防止消毒過期

D.6.5 洗滌服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 醫(yī)用織物洗滌應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院醫(yī)用織物洗滌消毒技術(shù)規(guī)范》WS/T 508的要求；

2及時收回臟、污衣物，洗凈后及時送回，并做好清點登記，確保無丟失；收回的污染被服，及時分類消毒、洗滌、干燥、燙平；

3 手術(shù)室敷料及特殊污染物應(yīng)單獨處理；

4 隔離衣與病人被服分開，婦、兒科與其它科病人被服分開，有色與無色被服分開，棉、化纖分開，防止交叉感染；

5 對于破損及缺失部分，應(yīng)及時縫補或提請服務(wù)方更新；

6 協(xié)助護(hù)理人員做好消毒包的消毒標(biāo)識工作，運送過程中防止2次污染；

7 衣物收送人員需分類、清點、登記，并檢查洗滌質(zhì)量。

D.6.6 室內(nèi)消毒時消毒劑使用應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院消毒技術(shù)規(guī)范》WS/T 367的要求。

D.6.7 室內(nèi)區(qū)域消毒分類達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合表D.6.7的要求。

表D.6.7  室內(nèi)區(qū)域消毒分類達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表

環(huán)境類別

范  圍

標(biāo)    準(zhǔn)

空氣

cfu/m3

物體表面

cfu/cm2

醫(yī)護(hù)人員手

cfu/cm2

Ⅰ類

層流潔凈手術(shù)室、層流潔凈病房。

≤10

≤5

≤5

Ⅱ類

普通手術(shù)室、產(chǎn)房、嬰兒室、早產(chǎn)兒室、普通保護(hù)性隔離室、供應(yīng)室無菌區(qū)、燒傷病房、重癥監(jiān)護(hù)病房。

≤200

≤5

≤5

Ⅲ類

兒科病房、婦產(chǎn)科檢查室、注射室、換藥室，治療室、供應(yīng)室清潔區(qū)、急診室、化驗室、各類普通病房和房間。

≤500

≤10

≤10

Ⅳ類

傳染病科及病房。

≤500

≤15

≤15

D.6.8 醫(yī)用氣體使用、存放和管理服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 醫(yī)用氣體管理應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院醫(yī)用氣體系統(tǒng)運行管理》WS 435 的要求；

2 瓶裝醫(yī)用氣體容器的使用應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》TSG 08的要求，存放時用專用器具固定，遠(yuǎn)離明火，不可與其他氣瓶混用、混放、混裝，避免曝曬和劇烈碰撞，好、壞、空、實瓶分別存放；

3 存放氣瓶時，旋緊瓶帽，放置整齊，留出通道；氣瓶立放時，設(shè)有防倒裝置；臥放時，防止?jié)L動，頭部朝向一方，堆放氣瓶垛高不宜超過五層；

4 置于專用倉庫儲存，氣瓶倉庫應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 50016 的要求，倉庫內(nèi)應(yīng)通風(fēng)、干燥，避免陽光直射；冬季儲存需采暖時，宜采用水暖或低壓蒸汽方式；

5 儲罐周圍設(shè)安全標(biāo)志，必要時設(shè)單獨圍欄或圍墻，儲罐本體有色標(biāo)，氣瓶的顏色和標(biāo)記應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《氣瓶顏色標(biāo)志》GB/T 7144 的要求；

6 醫(yī)用氣體機房/站與外界相通的入口安裝金屬防護(hù)門，保持鎖閉，窗戶加裝金屬柵欄；

7 醫(yī)用氣體機房/站宜安裝入侵報警裝置和視頻監(jiān)控裝置；

8 定期巡檢集中儲氣容器、輸送管網(wǎng)、使用末端設(shè)施等，保持設(shè)備狀態(tài)完好。

附錄E  學(xué)校物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

E.1 校舍與設(shè)施設(shè)備管理

E.1.1 物業(yè)服務(wù)查驗接收工作應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第4章的相關(guān)要求。

E.1.2 建立校舍臺賬。臺賬應(yīng)包含建筑物名稱、建筑面積、層數(shù)、竣工時間、結(jié)構(gòu)安全鑒定評級、空置房屋、消防重點單位（部位）及備用鑰匙管理等要素。

E.1.3 每年定期核對和更新校舍臺賬，做到賬實相符。

E.1.4 校舍使用管理應(yīng)符合以下要求：

1 根據(jù)學(xué)校課程安排或樓宇、場館使用通知，開放或關(guān)閉教室、樓宇、場館；

2 根據(jù)教學(xué)、科研活動需要開啟或關(guān)閉教室、樓宇、場館的燈光照明；

3 開放教室、樓宇、場館之前，應(yīng)進(jìn)行防火、防盜等安全檢查；

4 配合校方辦理房屋使用情況登記、鑰匙管理、房屋臨時借用，并做好記錄；

5 應(yīng)適應(yīng)教學(xué)、科研、辦公及生活需要，并建立相應(yīng)規(guī)章制度；

6 食堂、商業(yè)用房等按約定管理。

E.1.5 校舍日常維護(hù)應(yīng)符合以下要求：

1 對校舍地面、屋面、墻面、門窗、給排水管等進(jìn)行日常檢修、保養(yǎng)；

2 按約定提供日常維修；

3 發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，應(yīng)及時采取必要的處置及防護(hù)措施；

4 建立房屋日常維護(hù)質(zhì)量考核指標(biāo)，并實施考核。

E.1.6 校舍計劃維修應(yīng)符合以下要求：

1 根據(jù)房屋構(gòu)件、部件的合理使用年限、不同結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)要求等，制定大、中型維修及預(yù)防性維修等維修養(yǎng)護(hù)計劃；

2 大、中型維修經(jīng)校方批準(zhǔn)后，按約定實施；

3 實施校舍計劃維修養(yǎng)護(hù)，宜在假期或休息日進(jìn)行，應(yīng)不影響正常教學(xué)活動；

4 協(xié)助學(xué)校建立物業(yè)服務(wù)區(qū)域歷史建筑物臺賬，配合開展歷史建筑物保護(hù)工作。

E.1.7 校舍裝修管理應(yīng)符合以下要求：

1 對外來施工人員實行登記、備案管理，施工人員進(jìn)入校園施工應(yīng)進(jìn)行登記、驗證；

2 配合校方對施工現(xiàn)場消防安全、施工材料堆放、清運建筑垃圾等進(jìn)行監(jiān)督管理；

3 提醒并告知施工單位應(yīng)避免施工噪聲、揚塵、異味等對教學(xué)、生活環(huán)境造成影響。

E.1.8 道路、場地、場館維護(hù)管理應(yīng)符合以下要求：

1 按約定提供維修與計劃養(yǎng)護(hù)服務(wù)；

2 定期巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)；

3 按約定維修養(yǎng)護(hù)場地、場館的設(shè)施設(shè)備。

E.1.9 建立專有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)管理記錄。

E.1.10 實驗室通用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理應(yīng)包含但不限于以下內(nèi)容:

1 檢查供水設(shè)施設(shè)備，保持管道、閥門等無銹蝕、無滲漏，總閥可隨時關(guān)啟；

2 巡檢供電設(shè)施設(shè)備，保持可靠、安全運行；

3 巡檢通風(fēng)排氣裝置，保持功能良好；

4 檢查污水排放管道系統(tǒng)，保持暢通；

5 配合校方識別實驗室危險因素，采取必要預(yù)防措施。

E.1.11節(jié)能管理通常應(yīng)包含以下內(nèi)容：

1 根據(jù)校方節(jié)能管理要求，制定節(jié)能管理方案，開展節(jié)能宣傳；

2 做好能耗、水耗的計量記錄工作，配合校方實時監(jiān)控用水、用電情況；

3 定期分析能源消費、用能效率、節(jié)能效益等，并擬訂節(jié)能措施；

4 定期檢查能源系統(tǒng)，杜絕跑、冒、滴、漏等，減少資源浪費；

5 配合校方實施空調(diào)設(shè)備及風(fēng)管的清洗維護(hù)，確保換熱效率。

E.1.12 標(biāo)識設(shè)置及維護(hù)管理應(yīng)符合以下要求：

1 校園內(nèi)標(biāo)識設(shè)置應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第3.6節(jié)的相關(guān)要求；

2 定期檢查、維護(hù)，保持設(shè)施設(shè)備、道路交通、水體、消防、安全警示等各類固定標(biāo)識安置牢固；定期保潔，保持各種標(biāo)識清潔、醒目；

3 根據(jù)安全需要和作業(yè)現(xiàn)場實際情況，及時設(shè)置臨時性安全警示標(biāo)識；

4 配合校方按照要求補充、完善安全標(biāo)識；

5 配合校方在教學(xué)樓、辦公樓、圖書館、閱覽室、食堂等公共場所設(shè)立禁煙標(biāo)志。

E.2 秩序維護(hù)管理

E.2.1 校門出入管理應(yīng)符合以下要求：

1 校門設(shè)置門崗，門衛(wèi)應(yīng)由專職秩序維護(hù)人員擔(dān)任；

2 提示進(jìn)入學(xué)校人員出示證件，查驗校外人員的有效證件并登記；

3 校內(nèi)機動車輛應(yīng)憑證出入校門，外來機動車輛出入校門，應(yīng)根據(jù)校方要求進(jìn)行驗證、登記；發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)嚴(yán)格按照要求采取相應(yīng)防控措施，并制發(fā)臨時出入憑證；

4 對大件物品帶出校門應(yīng)實施出門證管理；

5 學(xué)生出入校門高峰時段，應(yīng)安排人員維護(hù)交通秩序，防止發(fā)生擁擠、踩踏等傷害事故；

6 禁止將非教學(xué)、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、動物和管制器具等危險物品帶入校園；

7 建立并完善門崗安全管理和信息通報制度。

E.2.2 安全巡查應(yīng)符合以下要求：

1 定時巡查物業(yè)服務(wù)區(qū)域，重點關(guān)注消防與安全防范重點部位；

2 每日教學(xué)、辦公活動結(jié)束后，應(yīng)對教學(xué)、辦公場所進(jìn)行巡查；

3 勸說閑雜人員、推銷人員離開校區(qū)；

4 對危害安全、影響教學(xué)秩序的行為應(yīng)進(jìn)行勸阻，勸阻無效的應(yīng)及時報告校方或向?qū)俚毓膊块T報告。

E.2.3 車輛管理通常應(yīng)包含以下內(nèi)容：

1 提示、引導(dǎo)機動車輛和非機動車輛在規(guī)定停車區(qū)域有序停放；

2 及時疏導(dǎo)占道車輛，保持校區(qū)道路暢通；

3 配合校方清理無主非機動車輛。

E.2.4 監(jiān)控服務(wù)和管理應(yīng)符合以下要求：

1 消防、安防監(jiān)控中心應(yīng)配備專職人員，24小時值班，并做好值班記錄；

2 監(jiān)控影像資料、報警記錄的存留與查閱，應(yīng)按《保安服務(wù)管理條例》執(zhí)行；

3 消防、安防監(jiān)控中心應(yīng)確保與公安、消防及學(xué)校保衛(wèi)部門通信聯(lián)絡(luò)暢通。

E.2.5 中小學(xué)安全管理應(yīng)符合以下要求：

1 做好學(xué)校重要部位安全技術(shù)防范系統(tǒng)的配置、維護(hù)等；

2 安全防范管理應(yīng)符合學(xué)校安全風(fēng)險預(yù)防要求；

3 配合學(xué)校建立健全安全風(fēng)險管控機制，建立并完善安全事故處理和風(fēng)險化解措施。

E.3 消防管理

E.3.1 建立消防臺賬，包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。

E.3.2 配合校方制定消防安全管理制度，明確消防安全管理責(zé)任人及防火安全責(zé)任。

E.3.3 物業(yè)服務(wù)人按規(guī)定組建員工義務(wù)消防隊。

E.3.4 按照學(xué)校要求，配合學(xué)校定期進(jìn)行消防知識培訓(xùn)和消防演練，保留演練記錄。

E.3.5 消防控制室管理應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第6.7.3—6.7.5條的要求。

E.3.6 防火巡查和消防檢查應(yīng)符合以下要求：

1 按學(xué)校消防管理規(guī)定，進(jìn)行防火巡查和消防檢查，并保留記錄；

2 防火巡查和消防檢查應(yīng)重點關(guān)注實驗室和學(xué)生宿舍等校園防火重要點位；

3 發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，應(yīng)按應(yīng)急處置程序采取相應(yīng)措施，并及時報告校方，配合校方消除火災(zāi)隱患。

E.4  住宿管理與服務(wù)

E.4.1 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及學(xué)校規(guī)章制定住宿管理制度，并公示。

E.4.2 應(yīng)根據(jù)男女宿舍情況，專人負(fù)責(zé)管理，做好日檢查管理記錄并存檔。

E.4.3 住宿日常管理服務(wù)通常應(yīng)包含但不限于以下內(nèi)容：

1 配合校方接待新入學(xué)學(xué)生入住，指定專人接待留學(xué)生、少數(shù)民族學(xué)生；

2 建立住宿備用鑰匙臺賬，借用鑰匙應(yīng)保留書面記錄；

3 對外來人員來訪、大件物品出入等實施登記管理；

4 進(jìn)行每日安全巡查，女學(xué)生宿舍應(yīng)增加夜間巡查頻次；

5 住宿學(xué)生發(fā)生意外傷害或失蹤事件，應(yīng)及時報告校方，并保留書面記錄；

6 配合校方進(jìn)行宿舍衛(wèi)生檢查、學(xué)生晩歸檢查及住宿安全檢查，提供檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告校方。

E.5 衛(wèi)生管理及保潔服務(wù)

E.5.1 按照合同約定提供環(huán)境衛(wèi)生清理及保潔服務(wù)，并應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)第7章的相關(guān)要求。

E.5.2 應(yīng)勸阻在教學(xué)、科研、辦公等公共場所吸煙的行為。

E.5.3 保潔服務(wù)應(yīng)不影響正常教學(xué)、科研、辦公活動及課間休息。

E.5.4 設(shè)置分類垃圾存放點，生活垃圾分類收集，日產(chǎn)日清；教學(xué)區(qū)域應(yīng)及時收集、清運；配合校方對有害廢棄物進(jìn)行集中管理和處置。

E.5.5 定期采取滅鼠、滅蠅、滅蚊措施；實施滅害消殺，應(yīng)防止對環(huán)境造成次生污染。

E.5.6 定期對公共衛(wèi)生間、公共浴室、開水房、自助洗衣房、垃圾堆放點等部位實施環(huán)境消毒，所選用的消毒劑應(yīng)環(huán)保且處于有效期。

E.6 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

E.6.1 根據(jù)學(xué)校物業(yè)特點制定并實施綠化養(yǎng)護(hù)方案，依方案對校園植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理。

E.6.2 機械割草、花木施肥應(yīng)避免噪聲、異味等對教學(xué)、生活環(huán)境造成影響。

E.6.3 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)通常應(yīng)達(dá)到植株生長健壯，無枯株、缺植空禿或失水現(xiàn)象；枝葉生長色澤正常，色葉植物葉色變化明顯；確?，F(xiàn)花植物按時茂盛開花，觀果植物正常結(jié)果；基本無有害生物危害癥狀。

E.6.4 園林植物景觀養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合以下要求：

1 行道樹群體植株樹冠完整、規(guī)格整齊，樹干挺直；

2 孤植樹樹形完美，樹冠飽滿，樹穴覆蓋完整；

3 綠籬修剪平整飽滿、直線挺直、曲線柔和，開花植物花期一致；

4 地被種植密度合理，植株規(guī)格整齊，群體景觀效果好；混合種植種類配置合理，葉色、葉型協(xié)調(diào)；

5 草坪成坪高度符合約定，草坪平坦飽滿，護(hù)欄設(shè)施完好無損；

6 花壇圖案精美，色影豐富，株高相等，花期一致；

7 垂直綠化植物枝葉分布均勻，疏密合理。

E.6.5 園林硬質(zhì)景觀養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合以下要求：

1 園林建筑及構(gòu)筑物外觀整潔，構(gòu)件完整無損；

2 道路地坪平整、無損缺、無積水，無障礙設(shè)施完好、暢通；

3 假山疊石穩(wěn)固安全，不適于攀爬的假山蓋石、置石應(yīng)有醒目警示標(biāo)志和防護(hù)設(shè)施。

E.7 特約服務(wù)

E.7.1 物業(yè)服務(wù)人可提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)。

E.7.2 特約服務(wù)包括但不限于：教學(xué)輔助服務(wù)；會務(wù)服務(wù)；收發(fā)服務(wù)；大型活動現(xiàn)場服務(wù)等。

E.7.3 物業(yè)服務(wù)人提供特約服務(wù)時應(yīng)就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求及收費等相關(guān)事項與校方另行訂立專項協(xié)議。

E.7.4 教學(xué)輔助服務(wù)應(yīng)提前制定服務(wù)計劃，明確人員分工，做好時間安排。

E.7.5 教學(xué)輔助服務(wù)通常包括：教學(xué)模型、實物、圖表、板書用筆、板擦等教具與教學(xué)用品的保管、領(lǐng)用、發(fā)放等教務(wù)服務(wù)；教學(xué)設(shè)備、器材維修服務(wù)。

E.7.6 會務(wù)服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 會前準(zhǔn)備應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、周到，包括：物品準(zhǔn)備、物品擺放、臺型設(shè)置、設(shè)備調(diào)試等；

2 會中服務(wù)應(yīng)禮貌、熱情，包括：接待、茶水、茶歇等；

3 會后服務(wù)應(yīng)及時、高效，包括：清理遺留物、清潔會場、關(guān)閉設(shè)備等；

4 禮儀服務(wù)應(yīng)根據(jù)會議要求，做到儀容儀表得體、大方，引導(dǎo)語言和動作文明、規(guī)范，包括：座席引導(dǎo)、嘉賓迎送、頒獎、剪彩等。

E.7.7 收發(fā)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)主要包括：報紙、雜志、信函、信件及其他資料與物品的接收、分發(fā)。

E.7.8 重要信函及貴重物品收發(fā)應(yīng)登記收發(fā)時間、收件人、經(jīng)辦人等，并由收件人簽名確認(rèn)。

E.7.9 大型活動現(xiàn)場服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1 對活動場地實施清潔、整理，提供花卉盆景布置服務(wù)；

2 做好臨時電源、設(shè)備的安裝調(diào)試；

3 對參加活動的車輛實施臨時疏導(dǎo)及停放管理；

4 協(xié)助校方組織人員維護(hù)現(xiàn)場秩序；

5 做好出口通道防護(hù)、安全用電防護(hù)、應(yīng)急事故防護(hù)等安全防護(hù)措施。

E.8 應(yīng)急管理

E.8.1 制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括但不限于：火災(zāi)、防汛、防臺風(fēng)、高溫、嚴(yán)寒、意外停水、停電、水浸、交通、 溺水、電梯困人、人員踩踏事故、突發(fā)實驗事故、意外傷害事故、治安、群體、突發(fā)公共衛(wèi)生事件等。

E.8.2 學(xué)校組織大型活動時，應(yīng)制定人群疏散方案和突發(fā)事件安全應(yīng)急預(yù)案，并配備相應(yīng)的管理設(shè)施。

E.8.3 定期組織突發(fā)事件應(yīng)急處置演練，演練后應(yīng)對應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行評估和改進(jìn)。

E.8.4 啟動應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)向?qū)W校及相關(guān)部門報告，并保留記錄。

本標(biāo)準(zhǔn)用詞說明

1  為便于在執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)條文時區(qū)別對待，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：

1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”；

2） 表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“應(yīng)”，反面詞采用“不應(yīng)”或“不得”；

3） 表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應(yīng)這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

4） 表示允許有選擇，在一定條件下可以這樣做的用詞，采用“可”。

 2 條文中指明應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的寫法為：“應(yīng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)按……執(zhí)行”。

引用標(biāo)準(zhǔn)名錄

1 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB 50016

2 《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB 50034

3 《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB 50052

4 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB 50116

5 《人民防空工程施工及驗收規(guī)范》GB 50134

6 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 50140

7 《醫(yī)院潔凈手術(shù)部建筑技術(shù)規(guī)范》GB 50333

8 《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理標(biāo)準(zhǔn)》GB 50365

9 《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB 50763

10 《城市古樹名木養(yǎng)護(hù)和復(fù)壯工程技術(shù)規(guī)范》GB / T 51168

11 《安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則》GB 2894

12 《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB 3096

13 《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB 5749 

14 《氣瓶顏色標(biāo)志》GB/T 7144

15 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB 8978

16 《標(biāo)志用公共信息圖形符號》GB / T 10001

17 《消防安全標(biāo)志》GB13495

18 《常用化學(xué)危險品貯存通則》GB 15603

19 《醫(yī)院消毒衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB 15982 

20 《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》GB 17051

21 《醫(yī)院水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB 18466

22 《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范》GB / T 18775

23 《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 18883

24 《建筑物防雷裝置檢測技術(shù)規(guī)范》GB / T 21431

25 《社會生活環(huán)境噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》GB 22337

26 《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB 25201

27 《消防控制室通用技術(shù)要求》GB 25506

28 《電力安全工作規(guī)程》GB 26860

29 《園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》CJJ/T 287

30 《住宅物業(yè)消防安全管理》GA 1283

31 《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》TSG 08

32 《鍋爐安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程》TSG G0001   

33 《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》TSGT 5002     

34 《醫(yī)務(wù)人員手衛(wèi)生規(guī)范》WS/T 313  

35 《醫(yī)院消毒技術(shù)規(guī)范》WS/T 367  

36 《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范》WS 394  

37 《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗消毒規(guī)范》WS / T 396  

38 《醫(yī)院電力系統(tǒng)運行管理》WS 434  

39 《醫(yī)院醫(yī)用氣體系統(tǒng)運行管理》WS 435  

40 《醫(yī)院醫(yī)用織物洗滌消毒技術(shù)規(guī)范》WS/T 508  

41 《醫(yī)院環(huán)境表面清潔與消毒管理規(guī)范》WS/T 512  

吉林省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

DB22/T 0000－2022

條 文 說 明

編制說明

《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》DB22/T0000-2022經(jīng)吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳  吉林省市場監(jiān)督管理廳 2022年X月X日以第X號公告批準(zhǔn)發(fā)布。

本標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》DB22/T5082—2013，參考上海、深圳等國內(nèi)先進(jìn)城市物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，參照和引用物業(yè)服務(wù)實踐中涉及的相關(guān)行業(yè)國家制定的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和物業(yè)服務(wù)實踐活動修訂而成。

本次修訂的主要內(nèi)容是根據(jù)物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，即：住宅物業(yè)、商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)、公眾物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等具有代表性的物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)形式，結(jié)合物業(yè)服務(wù)實踐中的具體內(nèi)容，如：公共衛(wèi)生保潔、公共秩序維護(hù)管理、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、園林綠化養(yǎng)護(hù)等，采取通用服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與特殊服務(wù)業(yè)態(tài)特定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的形式。因為住宅物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)在政府定價目錄范疇，實行政府指導(dǎo)價，本標(biāo)準(zhǔn)僅就住宅物業(yè)業(yè)態(tài)采用了一至五級的分級標(biāo)準(zhǔn)。其中，一級為最高標(biāo)準(zhǔn)，五級為最低標(biāo)準(zhǔn)，高一等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包含低等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。非住宅物業(yè)服務(wù)收費不在政府定價目錄范圍，且在實際物業(yè)服務(wù)過程中，非住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不設(shè)上限，物業(yè)服務(wù)相對方本著自愿、平等互利的原則，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，因此未做分級要求，本標(biāo)準(zhǔn)制定的非住宅物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)性服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)修訂過程中，編制組進(jìn)行了廣泛的調(diào)查研究，梳理和總結(jié)了我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)實踐與發(fā)展的經(jīng)驗，參考了國內(nèi)先進(jìn)城市的物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，同多家單位與學(xué)者進(jìn)行了卓有成效的研究，為本次我省物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)修訂提供了極有價值的參考資料。

為便于在物業(yè)服務(wù)具體實踐中，幫助物業(yè)服務(wù)人正確理解和執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)的條文規(guī)定，為我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)提供更加規(guī)范的指導(dǎo)意見，編制組按章、節(jié)、條順序編制了本標(biāo)準(zhǔn)的條文說明，對條文規(guī)定的目的、依據(jù)以及執(zhí)行中需注意的有關(guān)事項進(jìn)行了說明，為使用者理解和把握標(biāo)準(zhǔn)提供參考。

目  次

1  總則........................................................................           151

3  基本規(guī)定................................................................           152

3.1  服務(wù)場所.........................................................           152

3.2  服務(wù)人員.........................................................           152

3.3  值守.................................................................           153

3.4  服務(wù)時限.........................................................           153

3.5  檔案管理.........................................................           153

3.6  標(biāo)識管理.........................................................           154

3.7  管理制度.........................................................           155

4  查驗接收................................................................           156

5  共用部位維護(hù)管理................................................           158          

  5.1 一般規(guī)定...........................................................           158

  5.3 共用部位管理...................................................           158

  5.4 共用部位維護(hù)...................................................           158

6  共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理......................................            161

  6.1 一般規(guī)定...........................................................           161

  6.2 道路、停車場...................................................           161

  6.3電梯、自動扶梯和自動人行道........................           161

  6.4 給排水系統(tǒng).......................................................           167

  6.5 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)...................................................           169

  6.6 供配電系統(tǒng).........................................................          171

  6.7 消防系統(tǒng).............................................................          172

6.8 防避雷系統(tǒng).........................................................          180

6.9 人防工程.............................................................          180

7  公共衛(wèi)生保潔服務(wù)..................................................          183

   7.1 一般規(guī)定...........................................................................  183

8  園林綠化養(yǎng)護(hù)..........................................................................  184

  8.1 一般規(guī)定.............................................................................  184

9  公共秩序維護(hù)........................................................................   185

  9.1 一般規(guī)定...........................................................................   185

  9.2 組織...................................................................................   185

  9.3 巡查...................................................................................   186

  9.4 車輛通行、停放...............................................................   186

  9.5 消防管理...........................................................................   187

  9.6 秩序監(jiān)控...........................................................................   189

  9.7 應(yīng)急處置...........................................................................   189

  9.8 社區(qū)警務(wù)協(xié)作...................................................................   191

10  服務(wù)檢查..............................................................................   192

  10.1 企業(yè)自檢.........................................................................   192

  10.2 服務(wù)評價.........................................................................   192

11  特別約定..............................................................................   194

11.1專項服務(wù)..........................................................................   193

11.2特約服務(wù)..........................................................................   193

附錄A  住宅物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)..............................................   194

附錄B  商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)..................   197

附錄C  公眾物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)..............................................   203

附錄D  醫(yī)院物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)..............................................   212

附錄E  學(xué)校物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)..............................................   219

1  總  則

1.0.1  近年來，隨著我省房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迎來快速發(fā)展的機遇期，無論從物業(yè)服務(wù)人數(shù)量、規(guī)模，還是企業(yè)管理服務(wù)面積，都出現(xiàn)了較快增長的勢頭。同時，高效、便捷的物業(yè)服務(wù)能夠為廣大業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶帶來舒適的居住、工作、生活體驗，越來越成為人們現(xiàn)實工作和生活中不可或缺的行業(yè)。2013年，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳為規(guī)范全省普通住宅小區(qū)的具體物業(yè)服務(wù)行為，制定并出臺了《普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范》DB22/T5082——2013，在一段時期內(nèi)，為規(guī)范和促進(jìn)全省住宅物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，提供了積極的指導(dǎo)。但隨著物業(yè)服務(wù)市場的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正在向全方位、多領(lǐng)域延伸，原有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)市場現(xiàn)實發(fā)展已不相適應(yīng)。為更好地規(guī)范和引導(dǎo)我省物業(yè)服務(wù)市場具體服務(wù)實踐活動，推動我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的提升，為廣大業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶帶來更高品質(zhì)、更高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)體驗，參照國內(nèi)、省內(nèi)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2  本標(biāo)準(zhǔn)的制定采取了通用標(biāo)準(zhǔn)和特殊標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的形式，涵蓋了住宅物業(yè)、商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)、公眾物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)。同時，由于園區(qū)物業(yè)的服務(wù)業(yè)態(tài)與商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)、公眾物業(yè)業(yè)態(tài)在具體服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)上有相似性，所以不單獨制定標(biāo)準(zhǔn)，參照具有相似性的物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)執(zhí)行。

1.0.3  本標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)的通用標(biāo)準(zhǔn)不做級別劃分，適用各物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)。考慮到住宅物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)中的前期物業(yè)服務(wù)收費需要執(zhí)行政府指導(dǎo)價格，各城市在制定前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價格時，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，出臺的政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)均為分級標(biāo)準(zhǔn)。因此，根據(jù)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場實際，住宅物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)制定了分級的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。非住宅物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒有上限，因此不作分級處理，為各物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

3  基本規(guī)定

3.1  服務(wù)場所

3.1.2 依據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第八十一條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開下列信息并及時更新，并可以通過互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照或者其他管理人的基本情況、物業(yè)項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況。

......

因此，要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將其與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的信息進(jìn)行公開，以便于業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶能夠及時了解和掌握物業(yè)服務(wù)人及日常物業(yè)服務(wù)的基本情況，并及時對物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督和做出正確評價。

3.2 服務(wù)人員

3.2.1 國務(wù)院取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理后，物業(yè)服務(wù)人自身管理和服務(wù)人員配置，從國家到各地方均無強制要求和標(biāo)準(zhǔn)。但物業(yè)服務(wù)人在開展具體物業(yè)服務(wù)活動過程中，應(yīng)確保管理和服務(wù)人員配置能夠充分保障物業(yè)服務(wù)合同履行，同時，還應(yīng)充分考慮應(yīng)對和處置突發(fā)事件的需要。

3.2.2 根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第七十五條規(guī)定：接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。在具體物業(yè)服務(wù)過程中，涉及特種設(shè)備、消防設(shè)施、供電設(shè)施、特定消殺等特殊管理服務(wù)事項時，國家對從事相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員資格，有明確的標(biāo)準(zhǔn)和要求，應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行。

作為物業(yè)項目負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)具有一定的從業(yè)經(jīng)歷，這樣能夠確保熟悉物業(yè)行業(yè)、依合同履約、保障服務(wù)質(zhì)量。

3.2.3 工作時間內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)人員的著裝、文明用語、儀容儀表，有利于展現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人的特征和風(fēng)貌，耐心、熱情、周到的服務(wù)體驗，會促進(jìn)業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶與物業(yè)服務(wù)人之間的互信與了解，提升物業(yè)服務(wù)人的整體形象，提高服務(wù)評價值和滿意度。

3.4  服務(wù)時限

3.4.1 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定維修服務(wù)應(yīng)建立8小時值班制度，是基于日工作時間作為考量的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)；緊急維修服務(wù)到場時間和對業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的投訴答復(fù)時間設(shè)定，是基于物業(yè)服務(wù)合同約定或物業(yè)服務(wù)實際而設(shè)定。

3.5  檔案管理

3.5.1 本條標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第八十二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

1.業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

3.水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；

4.業(yè)主名冊；

5.簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

6.物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

依據(jù)此規(guī)定，本標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合物業(yè)服務(wù)實踐，作了適當(dāng)調(diào)整。

3.5.3 根據(jù)《中華人民共和國檔案法》第十二條規(guī)定：按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)形成檔案的機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位和其他組織，應(yīng)當(dāng)建立檔案工作責(zé)任制，依法健全檔案管理制度。

物業(yè)服務(wù)實踐中，檔案管理對于依合同履行服務(wù)義務(wù)，做好共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)和管理，確保物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的良性溝通，確保安全管理制度落實等，具有重要輔助作用。

3.6  標(biāo)識管理

3.6.1 物業(yè)服務(wù)區(qū)域及專用作業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)置指示性標(biāo)識，是實踐中物業(yè)服務(wù)人的基本舉措，主要目的是供物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶來識別和熟悉物業(yè)服務(wù)區(qū)域的總體情況。本標(biāo)準(zhǔn)針對辦公樓、寫字樓和園區(qū)物業(yè)的特點，將配置導(dǎo)視圖寫入標(biāo)準(zhǔn)中。

3.6.2 參照《安全標(biāo)志及使用導(dǎo)則》GB2894 的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)服務(wù)實踐過程中消防安全管理的要求，因此，物業(yè)服務(wù)人通常在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)、河道等均設(shè)置警示性標(biāo)識。

3.6.5 本條系引自現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《安全標(biāo)志及使用導(dǎo)則》GB2894 中9.5的規(guī)定：

“9.5 多個標(biāo)志牌在一起設(shè)置時，應(yīng)按警告、禁止、指令、提示類型的順序，先左后右、先上后下地排列。”

3.6.7 本條系引自現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《安全標(biāo)志及使用導(dǎo)則》GB2894 中10.1的規(guī)定：

“10.1安全標(biāo)志牌至少每半年檢查一次，如發(fā)現(xiàn)有破損、變形、褪色等不符合要求時應(yīng)及時修整或更換?！?/p>

3.6.8 本條系引自現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《安全標(biāo)志及使用導(dǎo)則》GB2894 中10.2的規(guī)定：

“10.2 在修整或更換激光安全標(biāo)志時應(yīng)有臨時的標(biāo)志替換，以避免發(fā)生意外的傷害?！?/p>

3.7  管理制度

3.7.1 本條標(biāo)準(zhǔn)制定旨在進(jìn)一步推動物業(yè)服務(wù)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化方向發(fā)展，明確了提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)逐步建立并完善15項基礎(chǔ)性管理制度。但從追求規(guī)范化管理和可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，物業(yè)服務(wù)過程應(yīng)建立和完善的管理制度應(yīng)不限于上述內(nèi)容。

4  查驗接收

4.0.1 物業(yè)查驗接收工作是物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)項目接收和服務(wù)前應(yīng)當(dāng)完成的一項重要工作內(nèi)容。該項內(nèi)容的實施對于雙方明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，依合同服務(wù)，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的完好，確保物業(yè)服務(wù)活動的正常開展，具有重要的現(xiàn)實意義。對于共用部位和共用設(shè)施設(shè)備內(nèi)容的界定，參照并引用了《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）第十六條的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。

4.0.2 本條參照并引用《吉林省物業(yè)管理條例》第六十八條的規(guī)定：現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　?。ㄈ┕╇姟⒐┧?、供熱、供燃?xì)?、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。

5  共用部位維護(hù)管理

5.1  一般規(guī)定

5.1.1定期檢查和維護(hù)，是確保共用部位得到及時有效維護(hù)管理的前提，也是物業(yè)服務(wù)正常開展的保證。日常服務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立共用部位檢查和巡檢制度，按合同或特殊約定的要求，定期或不定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，這也是衡量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基本依據(jù)。

5.3  共用部位管理

5.3.1 建筑物日常維護(hù)和小修補屬物業(yè)服務(wù)范疇，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。屬大、中修范圍的，應(yīng)啟動物業(yè)專項維修資金來解決。根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第三十條的規(guī)定，使用、籌集物業(yè)專項維修資金應(yīng)由業(yè)主大會決定。同時，作為物業(yè)服務(wù)方，對于共用部位的維修，從維護(hù)業(yè)主利益和利于物業(yè)服務(wù)兩方面出發(fā)，應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量。

5.4 共用部位維護(hù)

5.4.2 本條主要根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第八十八條的規(guī)定：任何單位和個人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施下列行為：

（一）擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者私挖地下空間；

（三）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口，損毀消防設(shè)施設(shè)備；

......

（十二）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)行政主管部門。 

6  共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理

6.1 一般規(guī)定

6.1.1 共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，是物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容，本條參照《吉林省物業(yè)管理條例》第八十二條的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

　?。ㄒ唬I(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

　?。ǘ┕灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

　?。ㄈ┧淝逑从涗浖八渌|(zhì)檢測報告；

　?。ㄋ模I(yè)主名冊；

　?。ㄎ澹┖炗喌墓┧?、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理越來越趨向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，對物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)能力和水平提出了更高的要求。

6.1.2 對于電梯、供電、消防等特種設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)管理，國家均有相應(yīng)的行業(yè)管理規(guī)定或行業(yè)強制標(biāo)準(zhǔn)，同時，專業(yè)技術(shù)性較強的維修養(yǎng)護(hù)人員需取得專業(yè)資格證書，方可從事相應(yīng)崗位。

6.1.4 物業(yè)服務(wù)人對于設(shè)施設(shè)備停機維保的情況下，首先，應(yīng)充分考慮業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的日常使用需求，通常應(yīng)選擇在使用頻率較低的時段進(jìn)行；其次，應(yīng)做好提前告知提醒，以免引起業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的誤解，甚至發(fā)生影響安全的事故。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了應(yīng)至少提前1天作出告知提示的要求，是從保證日常使用和確保安全兩方面考量提出的，也是物業(yè)服務(wù)實際過程中的通常做法。

6.1.7 各類設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)及時率是物業(yè)服務(wù)人依物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修維護(hù)義務(wù)的重要指標(biāo)之一，也是物業(yè)服務(wù)人服務(wù)響應(yīng)和服務(wù)態(tài)度的體現(xiàn)。綜合考量物業(yè)服務(wù)人在具體服務(wù)過程中的服務(wù)能力，本標(biāo)準(zhǔn)明確了維修維護(hù)及時率應(yīng)在90%以上的評價指標(biāo)。

6.2  道路、停車場(庫)

6.2.1 物業(yè)服務(wù)人對服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、停車場（庫）的維修養(yǎng)護(hù)通常采取日常維護(hù)與年度全面維護(hù)相結(jié)合的方式進(jìn)行。

6.2.2 本條標(biāo)準(zhǔn)明確的內(nèi)容是日常服務(wù)過程中對停車場（庫）維護(hù)應(yīng)達(dá)到的基本標(biāo)準(zhǔn)和要求。當(dāng)前，隨著城市人口增長，車輛增多，車輛停放和日常管理問題是人們普遍關(guān)注的熱點問題，由于停車場（庫）多位于建筑物的地下層，因此，日常物業(yè)服務(wù)應(yīng)重點關(guān)注停車場、地下車庫的配電照明、消防、排污等問題。同時，地下空間內(nèi)，為確保行車安全和通道暢通，各類行車、停車標(biāo)識應(yīng)齊全規(guī)范。

6.3  電梯、自動扶梯和自動人行道

6.3.1?隨著科技的發(fā)展和人們生活水平的提高，電梯、自動扶梯和自動人行道在各類建筑物中廣泛應(yīng)用。電梯、自動扶梯和自動人行道國家相關(guān)的行業(yè)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)完備而明確，本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范》GB / T18775中的相關(guān)規(guī)定：

“5.3.2.1 電梯設(shè)備管理組織有必要使電梯設(shè)備處于安全狀態(tài)。為此，電梯設(shè)備管理組織應(yīng)委托滿足相關(guān)規(guī)定的維護(hù)組織進(jìn)行維護(hù)。

5.3.2.4 如果多臺電梯設(shè)備安裝在共用電梯井道或空間或同一機房內(nèi)，電梯管理組織應(yīng)委托同一個維護(hù)組織進(jìn)行維護(hù)。

5.3.2.8  在下列情況下，電梯設(shè)備管理組織應(yīng)及時通知維護(hù)組織：

??????a)一旦察覺電梯設(shè)備出現(xiàn)異?；螂娞菰O(shè)備所在環(huán)境有異常變化時；

??????b)一旦電梯設(shè)備在危險狀況下停止運行后；

c)由其授權(quán)和指派的人員介入救援后；

??????d)與電梯設(shè)備本身和（或）其使用環(huán)境或使用有關(guān)的任何改變前；

e)在任何對電梯設(shè)備的第三方檢查或工作前；

????  f)在電梯設(shè)備準(zhǔn)備長期停止運行前；

g)在電梯設(shè)備長期停止運行后再次恢復(fù)使用前。

5.3.2.12電梯設(shè)備管理組織應(yīng)保證電梯設(shè)備使用者總能獲取正確和有效的維護(hù)組織的名稱和電話，這些信息應(yīng)永久粘貼在明顯可見的地方。

5.3.2.13 電梯設(shè)備管理組織應(yīng)妥善保管機房和滑輪間門（活板門）、檢修門和安全門（活板門）以及層門的鑰匙，并保證始終可在建筑物內(nèi)獲得，同時應(yīng)保證僅提供給授權(quán)允許進(jìn)入這些區(qū)域的人員使用。

5.3.2.14應(yīng)為維護(hù)組織和實施救援的人員提供安全進(jìn)入建筑物和電梯設(shè)備區(qū)域的通道。

5.3.2.15 電梯設(shè)備管理組織應(yīng)確保供維護(hù)人員進(jìn)入工作區(qū)域的通道安全暢通，并告知維護(hù)組織有關(guān)工作區(qū)域和通道存在的危險或照明、阻礙物、地面狀況等變化?！?/p>

日常物業(yè)服務(wù)過程中，即使電梯按照規(guī)定進(jìn)行必要的維護(hù)，仍然無法避免業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶在使用過程中發(fā)生突發(fā)情況，由此也易引發(fā)物業(yè)矛盾糾紛。因此，物業(yè)服務(wù)人委托保險公司提供公共責(zé)任險是十分重要且必要的。

6.3.2?本條系引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范》GB / T18775第5.3.2.10條的規(guī)定：

“5.3.2.10 電梯設(shè)備管理組織應(yīng)在下列情況下進(jìn)行維護(hù)方面的風(fēng)險評價：

??????a)更換維護(hù)組織；

b)建筑物和（或）電梯設(shè)備的使用發(fā)生變化；

??????c)電梯設(shè)備經(jīng)改裝或建筑物變化之后； 

d)在發(fā)生了與電梯設(shè)備有關(guān)的事故之后?！?/p>

6.3.3 本條參照并引用現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范》TSG T5001第九條和第十五條的相關(guān)規(guī)定：

“第九條  使用單位應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）保持電梯緊急報警裝置能夠隨時與使用單位安全管理機構(gòu)或者值班人員實現(xiàn)有效聯(lián)系。

    ......

第十五條 維保單位應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

    ......

（三）設(shè)立24h維保值班電話，保證接到故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，維修人員及時抵達(dá)所維保電梯所在地實施現(xiàn)場救援，直轄市或者設(shè)區(qū)的市抵達(dá)時間不超過30min，其他地區(qū)一般不超過1h。”

6.3.5 本條參照并引用現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范》TSG T5001第十五條和第十七條的相關(guān)規(guī)定：

“第十五條 維保單位應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（五）建立每部電梯的維保記錄，并且歸入電梯技術(shù)檔案，檔案至少保存4年。

第十七條 維保單位進(jìn)行電梯維保，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄。記錄至少包括以下內(nèi)容：

......

維保記錄應(yīng)當(dāng)經(jīng)使用單位安全管理人員簽字確認(rèn)。”

6.3.6 本條參照并引用現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范》TSG T5001第十五條的相關(guān)規(guī)定：

“第十五條 維保單位應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

......

（八）每年度至少進(jìn)行1次自行檢查，自行檢查在特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)進(jìn)行定期檢驗之前進(jìn)行，自行檢查項目及其內(nèi)容根據(jù)使用狀況確定，但是不少于本規(guī)則年度維保和電梯定期檢驗規(guī)定的項目及內(nèi)容，并且向使用單位出具有自行檢查和審核人員簽字、加蓋維保單位公章或者其他專用章的自行檢查記錄或者報告?！?/p>

6.3.7 本條參照和引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范》GB/ T 18775第5.5.1條的規(guī)定：“5.5.1如果維護(hù)組織所作的風(fēng)險評價結(jié)果表明為維護(hù)之目的需要增加某種附加警示時，應(yīng)將這些警示直接設(shè)置在電梯設(shè)備或零部件上。如不能，也應(yīng)在附近處設(shè)置?！?/p>

6.3.8?本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范》GB/ T 18775中的相關(guān)規(guī)定：

“5.5.2 標(biāo)記、標(biāo)志、圖示和書面警示應(yīng)易于理解，無歧義；

5.5.3 不應(yīng)使用僅標(biāo)注“危險”的標(biāo)志或書面警示；

5.5.4直接附在電梯設(shè)備或零部件上的標(biāo)記、標(biāo)志、圖示和書面警示應(yīng)能長久地保持清晰；

5.5.5 電梯設(shè)備上的標(biāo)記、標(biāo)志、圖示和書面警示模糊時應(yīng)予以更新；

5.5.6 書面警示應(yīng)采用中文編寫?！?/p>

6.3.9 在物業(yè)服務(wù)過程中，維保單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂維保協(xié)議，維保單位應(yīng)對設(shè)備維保過程發(fā)現(xiàn)的問題履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，并對存在的安全隱患履行告知和提醒責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)服務(wù)人了解相關(guān)情況后，應(yīng)立即組織維修，確保設(shè)備完好和正常使用。發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患時，應(yīng)根據(jù)應(yīng)急處置程序和行業(yè)管理要求，及時向當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)督管理部門報告。

6.3.10 本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范》GB/ T 18775中第5.3.2.16條的規(guī)定：

“5.3.2.16 除了那些由電梯設(shè)備管理組織進(jìn)行的檢查和測試工作外，電梯設(shè)備管理組織還需定期完成下列各項工作：

?    a)電梯

應(yīng)保持電梯井道以外部分及轎廂內(nèi)的清潔，通過全程上行及下行來評價乘運質(zhì)量的變化，以及電梯設(shè)備的損壞情況。以下列出評價電梯設(shè)備未發(fā)生缺失或移位、未受損傷和功能正常的典型檢查項目：

???  ?——層門和門地坎；

???  ?——平層準(zhǔn)確度；

——非限制區(qū)內(nèi)的指示器；

???  ?——層站按鈕；

???  ?——轎內(nèi)選層按鈕；

????  ——開關(guān)門按鈕；

???  ?——轎廂內(nèi)與救援服務(wù)永久保持聯(lián)系的雙向通信工具；

???  ?——轎廂內(nèi)正常照明；

???  ?——門保護(hù)裝置；

???  ?——安全標(biāo)志/須知；

——對僅載貨電梯和雜物電梯只檢查相關(guān)項目。

b)自動扶梯和自動人行道

????應(yīng)保持自動扶梯和自動人行道外部的清潔，進(jìn)行全程雙向運行（如果有）來評價乘運質(zhì)量的變化，以及電梯設(shè)備的損壞情況。以下列出評價電梯設(shè)備未發(fā)生缺失或位移、未受損傷和功能正常的典型檢查項目：

????  ——所有的照明和指示器；

??  ??——緊急停止裝置；

???  ?——扶手帶；

????  ——圍裙板和防夾裝置；

???  ?——梳齒板；

????  ——安全標(biāo)志/須知；

?     ——扶手帶和梯級/踏板之間的速度差；

??  ??——梯級/踏板；

??  ??——扶手裝置和護(hù)板；

???  ?——頭部防護(hù)和前沿板；

????  ——出入口處的安全性和通暢性。”

6.3.11 由于電梯、自動扶梯、自動人行道屬特種設(shè)備，特種設(shè)備救援工作專業(yè)性要求較高，因此，發(fā)生緊急情況時的救援工作應(yīng)嚴(yán)格遵照國家相關(guān)行業(yè)管理規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。本項標(biāo)準(zhǔn)中內(nèi)容分別引用了現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范》GB / T18775中的相關(guān)規(guī)定： 

“5.4.1 電梯設(shè)備管理組織授權(quán)的救援人員應(yīng)通過維護(hù)組織的培訓(xùn)。

5.4.2培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)與特定的電梯設(shè)備相符，并應(yīng)不斷更新。

5.4.3所授權(quán)的救援人員僅可通過層門解救電梯內(nèi)乘客。

5.4.4所授權(quán)的救援人員無法通過手動和（或）電氣應(yīng)急裝置移動轎廂時，應(yīng)與維護(hù)組織取得聯(lián)系?！?/p>

6.3.12?根據(jù)《民法典》第1198條的規(guī)定： 賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于《中華人民共和國民法典侵權(quán)責(zé)任編理解與適用》的觀點，安全保障義務(wù)的主體主要為經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，即營利的公共場所和非營利的公共場所的經(jīng)營者或管理者，均是安全保障義務(wù)的主體。由此可見，物業(yè)服務(wù)人對其從事服務(wù)管理的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的不特定人負(fù)有安全保障義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)與電梯設(shè)備維護(hù)組織共同制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案，做好應(yīng)對突發(fā)安全事件的準(zhǔn)備。

同時，根據(jù)《機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第三十三條的規(guī)定：生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)制定本單位的應(yīng)急預(yù)案演度練計劃，根據(jù)本單位的事故風(fēng)險特點，每年至少組織一次綜合應(yīng)急預(yù)案演練或者專項應(yīng)急預(yù)案演練，每半年至少組織一次現(xiàn)場處置方案演練。

6.4  給排水系統(tǒng)

6.4.1 本條標(biāo)準(zhǔn)制定主要根據(jù)《吉林省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理條例》第十八條和第十九條的規(guī)定：

“第十八條 集中式供水單位、二次供水單位應(yīng)當(dāng)建立飲用水衛(wèi)生管理制度，配備專（兼）職人員，負(fù)責(zé)飲用水衛(wèi)生管理工作。

第十九條 直接從事供、管水的人員應(yīng)當(dāng)取得健康合格證后方可上崗，并每年進(jìn)行一次健康檢查?！?/p>

同時，參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》GB 17051中8.2的規(guī)定：

“8.2 管理單位對設(shè)施的衛(wèi)生管理必須制定設(shè)施的衛(wèi)生制度并予以實施，管理人員每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，合格上崗?！?/p>

受委托的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該根據(jù)實際情況建立規(guī)范的供水管理和服務(wù)制度，并通過貫徹實施，確保服務(wù)區(qū)域內(nèi)的用水衛(wèi)生。

6.4.2 本條標(biāo)準(zhǔn)參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》GB 17051中5.5的規(guī)定：

“5.5 蓄水池周圍 10m以內(nèi)不得有滲水坑和堆放和垃圾等污染源。水箱周圍 2m內(nèi)不應(yīng)有污水管線及污染物?！?/p>

6.4.4  物業(yè)服務(wù)活動開展過程中，物業(yè)服務(wù)人對供水設(shè)施設(shè)備提供日常檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，并建立和形成常態(tài)化的運行管理制度，以確保供水設(shè)施設(shè)備始終處于良好的運行狀態(tài)，保障業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶正常用水需求。

6.4.5 本條標(biāo)準(zhǔn)制定主要根據(jù)《吉林省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理條例》中第十七條的規(guī)定：

“第十七條 二次供水單位應(yīng)當(dāng)建立健全貯水設(shè)施清洗、消毒和水質(zhì)檢測制度。每年應(yīng)當(dāng)對貯水設(shè)施進(jìn)行兩次以上清洗、消毒并進(jìn)行水質(zhì)檢測，保證二次供水水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)。無能力清洗、消毒和檢測的，應(yīng)當(dāng)委托清洗、消毒和檢測。

二次供水單位和受委托的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立供水設(shè)施清洗、消毒和檢測操作規(guī)程，清洗、消毒和檢測應(yīng)當(dāng)制作操作記錄。

二次供水單位應(yīng)當(dāng)定期向用戶公布水質(zhì)檢測結(jié)果?！?/p>

6.4.6 本條標(biāo)準(zhǔn)制度主要根據(jù)《吉林省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理條例》中第三十一條和三十二條的相關(guān)規(guī)定：

“第三十一條 縣級以上人民政府衛(wèi)生計生主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織對飲用水和涉水產(chǎn)品的衛(wèi)生監(jiān)督檢查。有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)予以配合。

縣級以上人民政府衛(wèi)生計生主管部門應(yīng)當(dāng)對供水范圍較大、衛(wèi)生安全風(fēng)險隱患較高、群眾投訴舉報較為集中的單位和產(chǎn)品，重點加強監(jiān)督抽查。

第三十二條 飲用水出現(xiàn)污染，可能危及人體健康的，有關(guān)單位或者責(zé)任人應(yīng)當(dāng)立即采取措施，消除污染，并向縣級以上人民政府衛(wèi)生計生主管部門以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者水利等部門報告?！?/p>

縣級以上衛(wèi)生計生主管部門對生活飲用水履行衛(wèi)生監(jiān)督檢查職能，因此，發(fā)生飲水事故時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該及時向當(dāng)?shù)匦l(wèi)生部門報告并協(xié)助做好相關(guān)工作。

6.4.10 物業(yè)服務(wù)過程中，因為季節(jié)變化、極限天氣、偶發(fā)因素等，物業(yè)服務(wù)區(qū)域經(jīng)常會發(fā)生排水系統(tǒng)故障，雨污排水管道堵塞、、塌陷、溢出等問題，嚴(yán)重影響業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的物業(yè)服務(wù)體驗。因此，物業(yè)服務(wù)人在做好定期疏通、清理、維護(hù)的同時，應(yīng)建立突發(fā)情況應(yīng)急處置機制和措施。

6.5 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

6.5.1本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理標(biāo)準(zhǔn)》GB50365中的相關(guān)規(guī)定：

“3.2.1 應(yīng)根據(jù)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的規(guī)模、復(fù)雜程度和管理工作量的大小，配備管理人員。管理人員宜為專職人員，建立相應(yīng)的運行班組，配備相應(yīng)的檢測儀表和維修設(shè)備。

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，中央空調(diào)在非住宅物業(yè)得到廣泛應(yīng)用。因此，物為服務(wù)人為提高物業(yè)服務(wù)水平、提升物業(yè)服務(wù)能力，應(yīng)配備專職管理人員。

3.2.2管理人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后才能上崗。用人部門應(yīng)建立和健全人員的培訓(xùn)和考核檔案。

    本條引用中將其中的“部門”修改為“單位”。

4.3.4 空調(diào)冷水和冷卻水的水質(zhì)應(yīng)由有檢測資質(zhì)的單位進(jìn)行定期檢測和分析?！?/p>

6.5.6 近幾年，國家大力倡導(dǎo)節(jié)能減排，節(jié)能減排從大的方面講，有利于國家整體環(huán)境改善，能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和諧和可持續(xù)發(fā)展。從小的方面講，有利于企業(yè)經(jīng)營者降低運營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

本條參照和引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理標(biāo)準(zhǔn)》GB50365中4.2.3的規(guī)定：

“4.2.3 空調(diào)運行管理部門宜每年進(jìn)行一次空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)能耗系數(shù)（CEC）的測算，計算方法應(yīng)按照本規(guī)范附錄B執(zhí)行，測算結(jié)果應(yīng)作為對系統(tǒng)節(jié)能狀況進(jìn)行監(jiān)測和比較的依據(jù)?！?/p>

6.5.14本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理標(biāo)準(zhǔn)》GB50365中4.3.13的規(guī)定：

“4.3.13 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中的風(fēng)管和空氣處理設(shè)備，應(yīng)定期檢查、清洗和驗收，去除積塵、污物、鐵銹和菌斑等，并應(yīng)符合下列要求：

     1 風(fēng)管檢查周期每2年不少于1次，空氣處理設(shè)備檢查周期每年不應(yīng)少于1次。”

6.6  供配電系統(tǒng)

6.6.1 本條是物業(yè)服務(wù)人日常對強電系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)的基本要求，其中對于時間、頻次要求等，是綜合考量物業(yè)服務(wù)實際情況后得出的，是物業(yè)服務(wù)人對強電系統(tǒng)日常檢查、維護(hù)的基礎(chǔ)要求。其中，根據(jù)現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ16中6.1.11的規(guī)定：

“6.1.11 儲油設(shè)施的設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：

    1 當(dāng)燃油來源及運輸不便時，宜在建筑物主體外設(shè)置40～64h耗油量的儲油設(shè)施；

    2 機房內(nèi)應(yīng)設(shè)置儲油間，其總儲存量不應(yīng)超過8.0h的燃油量，并應(yīng)采取相應(yīng)的防火措施；”

目前，國產(chǎn)柴油發(fā)電機組啟動時間可以小于15s，有的廠產(chǎn)品可在4～7s，保證值為15s?？紤]現(xiàn)實情況，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際，本標(biāo)準(zhǔn)明確發(fā)電機組儲備油料必須滿足機組滿載運行 6 小時。

6.6.3 按照國家關(guān)于安全防范技術(shù)工程標(biāo)準(zhǔn)的要求，物業(yè)服務(wù)安防系統(tǒng)日常維修維護(hù)工作應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員完成。由于安裝監(jiān)控設(shè)備涉及物業(yè)服務(wù)區(qū)域保密工作，甚至涉及業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的隱私問題，因此，物業(yè)服務(wù)人委托專營單位進(jìn)行維修、維護(hù)的，需簽定保密協(xié)議。同時，為防止重要數(shù)據(jù)丟失，應(yīng)提前做好數(shù)據(jù)備份。

根據(jù)國務(wù)院《保安服務(wù)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人安防服務(wù)過程中的監(jiān)控攝像、監(jiān)視器、及其它錄像設(shè)備所記錄的硬盤錄像資料應(yīng)至少保存 30 天以上。同時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)指定專人對上述資料進(jìn)行保管。

日常物業(yè)服務(wù)中，當(dāng)安防紅外線報警設(shè)備出現(xiàn)故障維修期間，為確保物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安保工作正常有序，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時落實各項安防措施。

弱電井及井內(nèi)設(shè)備清潔保養(yǎng)的要求，是對物業(yè)服務(wù)人日常服務(wù)的基礎(chǔ)性要求，物業(yè)服務(wù)人在實際執(zhí)行過程中應(yīng)不低于此標(biāo)準(zhǔn)。

同時，本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《安全防范系統(tǒng)供電技術(shù)要求》GB/15408中5.1.4的規(guī)定：

“5.1.4根據(jù)應(yīng)急負(fù)載功耗分布情況，主電源的供電質(zhì)量和連續(xù)供電保障能力，確定是否配置備用電源、備用電源形式及其供電模式，高風(fēng)險等級單位或部位宜配置備用電源?！?/p>

根據(jù)該條標(biāo)準(zhǔn)的要求，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的具體情況，確定如何配置備用電源。

6.7  消防系統(tǒng)

6.7.1 消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具有特殊性，確保消防設(shè)施設(shè)備的正常運行，不僅關(guān)系到物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)品質(zhì)問題，更關(guān)系到建筑物消防安全，關(guān)系人民生命財產(chǎn)問題。因此，物業(yè)服務(wù)人在對服務(wù)區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理中，必須遵守和執(zhí)行國家關(guān)于行業(yè)的法律、法規(guī)，以及特殊的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)管理規(guī)定。

本條參照和引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn) 《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中的相關(guān)規(guī)定：

“4.2 建筑物的產(chǎn)權(quán)單位或受其委托管理建筑消防設(shè)施的單位，應(yīng)明確建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理歸口部門、管理人員及其工作職責(zé)，建立建筑消防設(shè)施值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等制度。確保建筑消防設(shè)施正常運行。

5.1 設(shè)有建筑消防設(shè)施的單位應(yīng)根據(jù)消防設(shè)施操作使用要求制訂操作規(guī)程，明確操作人員。負(fù)責(zé)消防設(shè)施操作的人員應(yīng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書，能熟練操作消防設(shè)施。消防控制室、具有消防配電功能的配電室、消防水泵房、防排煙機房等重要的消防設(shè)施操作控制場所。應(yīng)根據(jù)工作、生產(chǎn)、經(jīng)營特點建立值班制度，確保火災(zāi)情況下有人能按操作規(guī)程及時、正確操作建筑消防設(shè)施?！?/p>

6.7.2 因為消防系統(tǒng)的維護(hù)專業(yè)性，以及涉及消防安全的特殊性，當(dāng)物業(yè)服務(wù)人自身不具備消防設(shè)施維修、保養(yǎng)能力的，應(yīng)與消防設(shè)備生產(chǎn)廠家、消防設(shè)施施工安裝企業(yè)等有維修、保養(yǎng)能力的單位簽訂消防設(shè)施維保合同。

本條同時參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中的相關(guān)規(guī)定：

“8.1 從事建筑消防設(shè)施維修的人員，應(yīng)當(dāng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有技師以上等級職業(yè)資格證書。

9.1.2 從事建筑消防設(shè)施保養(yǎng)的人員，應(yīng)當(dāng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有高級技能以上等級職業(yè)資格證書；”

6.7.3 本條參照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《消防控制室通用技術(shù)要求》GB25506中4.2.1的規(guī)定：

“4.2.1消防控制室管理應(yīng)符合下列要求：

a）  實行每日24 h專人值班制度，每班不應(yīng)少于2人，值班人員應(yīng)持有消防控制室操作職業(yè)資格證書；

b） 消防設(shè)施日常維護(hù)管理應(yīng)符合GB25201的要求；

c）  應(yīng)確保火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)和其他聯(lián)動控制設(shè)備處于正常工作狀態(tài)，不得將應(yīng)處于自動狀態(tài)的設(shè)在手動狀態(tài)；

d）  確保高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲水設(shè)施水量充足，確保消防泵出水管閥門、自動噴水滅火系統(tǒng)管道上的閥門常開；確保消防水泵、防排煙風(fēng)機、防火卷簾等消防用電設(shè)備的配電柜啟動開關(guān)處于自動位置（通電狀態(tài)）。”

同時，參照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中5.2的規(guī)定：

“5.2 消防控制室值班時間和人員應(yīng)符合以下要求：

         a) 實行每日24h值班制度。值班人員應(yīng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書。

         b)每班工作時間應(yīng)不大于8h，每班人員應(yīng)不少于2人，值班人員對火災(zāi)報警控制器進(jìn)行日檢查、接班、交班時，應(yīng)填寫《消防控制室值班記錄表》。值班期間每2h記錄1次消防控制室內(nèi)消防設(shè)備的運行情況，及時記錄消防控制室內(nèi)消防設(shè)備的火警或故障情況。

         c)正常工作狀態(tài)下，嚴(yán)禁將自動噴水滅火系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)和聯(lián)動控制的防火卷簾等防火分隔設(shè)施設(shè)置在手動控制狀態(tài) 。其他消防設(shè)施及相關(guān)設(shè)備如設(shè)置在手動狀態(tài)時，應(yīng)有在火災(zāi)情況下迅速將手動控制轉(zhuǎn)換為自動控制的可靠措施?！?/p>

    本條將上述兩項標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)內(nèi)容整合后形成，本條標(biāo)準(zhǔn)為強制性標(biāo)準(zhǔn)。

6.7.4 本條參照和引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中5.3的規(guī)定：

“5.3消防控制室值班人員接到報警信號后，應(yīng)按下列程序進(jìn)行處理：

a) 接到火災(zāi)報警信息后，應(yīng)以最快方式確認(rèn)。

b) 確認(rèn)屬于誤報時，查找誤報原因并填寫《建筑消防設(shè)施故障維修記錄表》。

   c)火災(zāi)確認(rèn)后，立即將火災(zāi)報警聯(lián)動控制開關(guān)轉(zhuǎn)入自動狀態(tài)（處于自動狀態(tài)的除外），同時撥打“119”火警電話報警。

    d)立即啟動單位內(nèi)部滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，同時報告單位消防安全責(zé)任人，單位消防安全責(zé)任人接到報告后應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場?！?/p>

6.7.5 本條為強制性標(biāo)準(zhǔn)，參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《消防控制室通用技術(shù)要求》GB25506中4.1的規(guī)定：

“4.1消防控制室內(nèi)應(yīng)保存下列紙質(zhì)和電子檔案資料：

a)建(構(gòu))筑物竣工后的總平面布局圖、建筑消防設(shè)施平面布置圖、建筑消防設(shè)施系統(tǒng)圖及安全出口布置圖、重點部位位置圖等；

b)消防安全管理規(guī)章制度、應(yīng)急滅火預(yù)案、應(yīng)急疏散預(yù)案等；

C)消防安全組織結(jié)構(gòu)圖，包括消防安全責(zé)任人、管理人、專職、義務(wù)消防人員等內(nèi)容；

d)消防安全培訓(xùn)記錄、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄；

e)值班情況、消防安全檢查情況及巡查情況的記錄；

f)消防設(shè)施一覽表，包括消防設(shè)施的類型、數(shù)量、狀態(tài)等內(nèi)容；

g)消防系統(tǒng)控制邏輯關(guān)系說明、設(shè)備使用說明書、系統(tǒng)操作規(guī)程、系統(tǒng)和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度等；

h)設(shè)備運行狀況、接報警記錄、火災(zāi)處理情況、設(shè)備檢修檢測報告等資料，并定期保存和歸檔?！?/p>

6.7.6 本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中的相關(guān)規(guī)定：

“4.6嚴(yán)禁擅自關(guān)停消防設(shè)施。值班、巡查、檢測時發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)及時組織修復(fù)。因故障維修等原因需要暫時停用消防系統(tǒng)的，應(yīng)有確保消防安全的有效措施，并經(jīng)單

6.1.3消防設(shè)施巡查應(yīng)明確各類建筑消防設(shè)施的巡査部位、頻次和內(nèi)容，巡查時應(yīng)填寫《建筑消防設(shè)施巡査記錄表》。

8.4 單位消防安全管理人發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施存在問題和故障，應(yīng)立即通知維修人員進(jìn)行維修。維修期間，應(yīng)采取確保消防安全的有效措施。故障排除后應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)功能試驗并經(jīng)單位消防安全管理人檢查確認(rèn)。維修情況應(yīng)記入《建筑消防設(shè)施故障維修記錄表》。”

6.7.7 本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中4.5的規(guī)定：

“4.5 建筑消防設(shè)施投入使用后，應(yīng)處于正常工作狀態(tài)。建筑消防設(shè)施的電源開關(guān)、管道閥門，均應(yīng)處于正常運行位置，并標(biāo)示開、關(guān)狀態(tài)；對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應(yīng)采取鉛封、標(biāo)識等限位措施；對具有信號反饋功能的閥門，其狀態(tài)信號應(yīng)反饋到消防控制室；消防設(shè)施及其相關(guān)設(shè)備電氣控制柜具有控制方式轉(zhuǎn)換裝置的，其所處控制方式宜反饋至消防控制室。”

6.7.8 本條參照并引用 現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中4.7的規(guī)定：

“4.7 城市消防遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)用戶，應(yīng)按規(guī)定協(xié)議向監(jiān)控中心發(fā)送建筑消防設(shè)施運行狀態(tài)信息和消防安全管理信息?！?nbsp;

6.7.11 本條參照和引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn) 《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中9.1.3的規(guī)定：

“9.1.3 凡依法需要計量檢定的消防設(shè)施所用稱重、測壓、測流量等計量儀器儀表以及泄壓閥、安全閥等，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期校驗并提供有效證明文件。單位應(yīng)儲備一定數(shù)量的建筑消防設(shè)施易損件或與有關(guān)產(chǎn)品廠家、供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，以保證供應(yīng)。”

6.7.12 本條參照并引用 現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中9.2.2的規(guī)定：

“9.2.2 點型煙感火災(zāi)探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明書的要求定期淸洗、標(biāo)定；產(chǎn)品說明書沒有明確要求的，應(yīng)每2年清洗、標(biāo)定1次?？扇?xì)怏w探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明書的要求定期進(jìn)行標(biāo)定?；馂?zāi)探測器、可燃?xì)怏w探測器的標(biāo)定應(yīng)由生產(chǎn)企業(yè)或具備資質(zhì)的檢測機構(gòu)承擔(dān)。承擔(dān)標(biāo)定的單位應(yīng)出具標(biāo)定記錄?！?/p>

參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收標(biāo)準(zhǔn)》50166中4.3.3的規(guī)定：

“4.3.3 探測器投入2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗一遍，并做響應(yīng)閾值及其它必要的功能試驗，合格者方可繼續(xù)使用，不合格者嚴(yán)禁重新安裝使用?！?/p>

綜合兩項標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，結(jié)合物業(yè)服務(wù)實踐中對火災(zāi)探測器維護(hù)的實際情況，制定本條標(biāo)準(zhǔn)。

6.7.15  本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《消防給水及消火栓技術(shù)規(guī)范》GB50974中14.0.3的相關(guān)規(guī)定：

“14.0.3 水源的維護(hù)管理應(yīng)符合下列規(guī)定：

......

4 每月應(yīng)對消防水池、高位消防水池、高位消防水箱等消防水源設(shè)施的水位等進(jìn)行一次檢測；消防水池（箱）玻璃水位計兩端的角閥在不進(jìn)行水位觀察時應(yīng)關(guān)閉；

5 在冬季每天應(yīng)對消防儲水設(shè)施進(jìn)行室內(nèi)溫度和水溫檢測，當(dāng)結(jié)冰或室內(nèi)溫度低于5℃時，應(yīng)采取確保不結(jié)冰和室溫不低于5℃的措施?！?/p>

本條為強制性條文，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。消防供水水源設(shè)施完好是確保消防安全的重要保障，因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)定期進(jìn)行水位檢測，確保蓄水量符合消防要求。本條規(guī)定了消防供水水源設(shè)施防凍的要求，因為北方冬季氣溫條件下，極易形成水結(jié)冰，或因氣溫過低造成消防儲水設(shè)施損壞，一旦發(fā)生火情，自動噴水系統(tǒng)沒有水撲滅初期火災(zāi)，就會致使火災(zāi)進(jìn)一步蔓延，從而引發(fā)更大的火情。因此，消防水池（箱）玻璃水位計兩端的角閥在不進(jìn)行水位觀察時應(yīng)關(guān)閉，同時，對消防儲水設(shè)施應(yīng)采取必要的防凍措施，確保其安全可靠。

6.7.16 消防水泵和穩(wěn)壓泵是供給消防用水的關(guān)鍵設(shè)備，必須定期進(jìn)行試運轉(zhuǎn)，保證發(fā)生火災(zāi)時啟動靈活、不卡殼，電源或內(nèi)燃機驅(qū)動正常，自動啟動或電源切換及時無故障。

6.7.17 減壓閥為消防給水系統(tǒng)中的重要設(shè)施，其可靠性將影響系統(tǒng)的正常運行，因其密封又可能存在慢滲水，時間一長可能造成閥前后壓力接近，為此應(yīng)定期試驗。

6.7.18 本條是對閥門日常維護(hù)管理的基礎(chǔ)性要求。

6.7.25 天然水源中有很多水生物，極易附著在管道內(nèi)，影響過水能力，為此強調(diào)應(yīng)采取措施防止水生物的繁殖。

6.7.26 消防給水及消火栓系統(tǒng)因故障進(jìn)行維修期間，必須有專人負(fù)責(zé)，并加強現(xiàn)場監(jiān)督管理，防止維修期間發(fā)生火災(zāi)和事故。

6.7.27 本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 50140中的相關(guān)規(guī)定：

“4.1.2 在同一滅火器配置場所，宜選用相同類型和操作方法的滅火器。當(dāng)同一滅火器配置場所存在不同火災(zāi)種類時，應(yīng)選用通用型滅火器。

4.1.3 在同一滅火器配置場所，當(dāng)選用兩種或兩種以上類型滅火器時，應(yīng)采用滅火劑相容的滅火器。

5.1.1 滅火器應(yīng)設(shè)置在位置明顯和便于取用的地點，且不得影響安全疏散。

5.1.2 對有視線障礙的滅火器設(shè)置點，應(yīng)設(shè)置指示其位置的發(fā)光標(biāo)志。

5.1.3 滅火器的擺放應(yīng)穩(wěn)固，其銘牌應(yīng)朝外。手提式滅火器宜設(shè)置在滅火器箱內(nèi)或掛鉤、托架上，其頂部離地面高度不應(yīng)大于1.50m；底部離地面高度不宜小于0.06m。滅火器箱不得上鎖。

5.1.4 滅火器不宜設(shè)置在潮濕或強腐蝕性的地點。當(dāng)必須設(shè)置時，應(yīng)有相應(yīng)的保護(hù)措施。滅火器設(shè)置在室外時，應(yīng)有相應(yīng)的保護(hù)措施。

5.1.5 滅火器不得設(shè)置在超出其使用溫度范圍的地點?！?/p>

6.7.28 滅火器是一種可攜式滅火工具，是常見的防火設(shè)施之一，在火災(zāi)初期、火勢較小時，正確使用滅火器，可以有效撲滅火情，阻止火勢蔓延，減少財產(chǎn)損失，具有重要意義。因此，物業(yè)服務(wù)人日常應(yīng)做好滅火器的檢查，確保滅火器完好可用。

6.7.29 物業(yè)服務(wù)區(qū)域的出入口、電梯口、防火門等醒目位置設(shè)置提示火災(zāi)危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語，有助于人們在日常提高安全意識，利于在發(fā)生火災(zāi)和其他危險情況時，人員及時辨識逃生路線和安全出口，也方便救援。

在物業(yè)服務(wù)過程中，往往會發(fā)生人為占用、堵塞消防通道，侵占公共區(qū)域等行為，在發(fā)生火災(zāi)或出現(xiàn)危險情況時，影響救援和疏散。因此，本條明確在消防設(shè)施附近設(shè)置禁止占用、遮擋的明顯標(biāo)識。

6.8  防避雷系統(tǒng)

6.8.1 防避雷系統(tǒng)的維護(hù)和管理，非物業(yè)服務(wù)人日常服務(wù)的常態(tài)化動作，所以容易在日常服務(wù)中被忽視和輕視。本標(biāo)準(zhǔn)對配電設(shè)備、重要機房配電柜及設(shè)備的日常接地檢查檢測頻次作了基礎(chǔ)性規(guī)定，在具體物業(yè)服務(wù)實踐中應(yīng)遵守。

6.8.5 本條根據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑物防雷裝置檢測技術(shù)規(guī)范》GB / T21431的相關(guān)要求，防避雷裝置實行定期檢測制度。

根據(jù)《防雷減災(zāi)管理辦法》（中國氣象局令第3號）的規(guī)定，防避雷系統(tǒng)檢測的機構(gòu)實行資質(zhì)認(rèn)定，檢測通常每年一次，對爆炸危險環(huán)境的防雷裝置可以每半年檢測一次。

6.8.6 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)針對檢查、檢測中發(fā)現(xiàn)的具體問題，及時采取有效措施，確保設(shè)施設(shè)備的完好。管理服務(wù)痕跡應(yīng)記錄，并存檔備查。

6.9  人防工程

6.9.1 本條標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)《人民防空工程維護(hù)管理辦法》（〔2001〕國人防辦字第210號）中第九條的規(guī)定：

“第九條　維修保養(yǎng)人民防空工程應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行，必須達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：

（一）工程結(jié)構(gòu)完好；

（二）工程內(nèi)部整潔、無滲漏水，空氣和飲水符合國家有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；

（三）防護(hù)密閉設(shè)備、設(shè)施性能良好；

（四）風(fēng)、水、電、暖、通信、消防系統(tǒng)工作正常；

（五） 金屬、木質(zhì)部件，孔口偽裝及地面附屬設(shè)施完好；

（六） 進(jìn)出口道路暢通，孔口偽裝及地面附屬設(shè)施完好；

（七） 防汛設(shè)施安全可靠?！?/p>

對人防工程進(jìn)行合理有效的維護(hù)管理是保證其完好運行的關(guān)鍵，本條內(nèi)容是對人防工程實施維護(hù)管理的基礎(chǔ)性要求。

6.9.2 本條根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第二十七條的規(guī)定：

“第二十七條  任何組織或者個人不得進(jìn)行影響人民防空工程使用或者降低人民防空工程防護(hù)能力的作業(yè)，不得向人民防空工程內(nèi)排入廢水、廢氣和傾倒廢棄物，不得在人民防空工程內(nèi)生產(chǎn)、儲存爆炸、劇毒、易燃、放射性和腐蝕性物品?！?/p>

在遵照法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合日常維護(hù)和安全管理要求明確本條內(nèi)容。 

6.9.3 根據(jù)《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》（〔2003〕國人防辦字第18號）第五十九條的規(guī)定：

“第五十九條 由單位、個人投資建設(shè)或者連同地面建筑整體購置的防空地下室，平時由投資者或使用者按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維護(hù)、管理和使用，戰(zhàn)時由人民防空主管部門統(tǒng)一安排使用。”

本條內(nèi)容按照平戰(zhàn)結(jié)合、以用促管、合理利用的原則，在確保安全的前提下，落實基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，加強管理，有效使用。

6.9.5 本條主要依據(jù)《人民防空工程維護(hù)管理辦法》（〔2001〕國人防辦字第210號）第八條的相關(guān)規(guī)定：

“第八條  人民防空工程維護(hù)管理實行下列工作制度：

    ......

（四）維修保養(yǎng)檔案制度。人民防空主管部門和有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)建立人民防空工程維修保養(yǎng)檔案，對人民防空工程維修保養(yǎng)的時間和內(nèi)容進(jìn)行記錄。使用單位對人民防空工程進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)當(dāng)通知人民防空主管部門或者有關(guān)單位?！?/p>

參照物業(yè)服務(wù)日常維護(hù)管理的一般性內(nèi)容和要求，本條明確了對人防工程應(yīng)加強檔案管理，專人負(fù)責(zé)，確保人防工事各項技術(shù)資料的完整。

6.9.6 本條明確了人防工程物業(yè)服務(wù)日常檢查的基礎(chǔ)性標(biāo)準(zhǔn)。

7  公共衛(wèi)生保潔服務(wù)

7.1 一般規(guī)定

7.1.1 公共衛(wèi)生保潔服務(wù)是物業(yè)服務(wù)重要內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)針對物業(yè)服務(wù)區(qū)域的具體情況，制定完備的保潔制度。同時，近幾年我省持續(xù)受到疫情影響，疫情發(fā)生期間，物業(yè)服務(wù)區(qū)域的消殺對于疫情防控至關(guān)重要，因此，應(yīng)當(dāng)按照疫情防控要求，建立完備的消殺制度，明確日常保潔和消殺服務(wù)的具體操作規(guī)程。日常保潔服務(wù)過程中對于生活垃圾的清理要求通常為日產(chǎn)日清。從環(huán)保、安全的角度，保潔服務(wù)對清潔劑的選擇應(yīng)利于環(huán)保。

7.1.3 當(dāng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)重大公共衛(wèi)生事件或鼠患蟲災(zāi)常規(guī)消殺無法殺滅，以及其它需要特定消殺作業(yè)等特殊情況時，物業(yè)服務(wù)人依托自身力量和技術(shù)手段無法完成有效衛(wèi)生消殺的，應(yīng)聘請具有資格的專業(yè)消殺單位進(jìn)行。

8  園林綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

8.1 一般規(guī)定

8.1.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)結(jié)合物業(yè)服務(wù)區(qū)域園林綠化整體情況，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定規(guī)范合理的綠化養(yǎng)護(hù)制度。根據(jù)樹木、綠植、花卉的品類、季節(jié)生長特點等，制定并不斷完善具體的養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程，從而確保物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的樹木、綠籬、草地、花卉等保持良好生長狀態(tài)，從而達(dá)到優(yōu)化和美化環(huán)境的目的。

8.1.2 園林綠化養(yǎng)護(hù)工作具有一定的專業(yè)性，需要養(yǎng)護(hù)工作人員具備一定的植物種植、養(yǎng)護(hù)、管理的專業(yè)知識，熟悉國家關(guān)于園林綠化養(yǎng)護(hù)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能有效保證園林綠化養(yǎng)護(hù)工作的質(zhì)量。

8.1.3 園林綠化養(yǎng)護(hù)的植株主要包含的類型分為樹木、花卉、草坪、地被植物、水生植物、竹類等，各類植株生長、修剪、施肥、灌水、病蟲害防治等方式方法均不相同，因此，需要區(qū)分情況，區(qū)別類別，分類施措。

8.1.4 植株種類不同，決定了園林綠化養(yǎng)護(hù)實施過程中的時間、頻次、方式、措施等存在很大差別，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際情況，分別建立各類植株養(yǎng)護(hù)檔案，既有利于保留服務(wù)痕跡，又方便養(yǎng)護(hù)工作具有針對性。

9  公共秩序維護(hù)

9.1 一般規(guī)定

9.1.1 公共秩序維護(hù)是確保物業(yè)服務(wù)區(qū)域良好的工作生活秩序，創(chuàng)造安全和諧的公共環(huán)境，保障業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶獲得良好的物業(yè)服務(wù)體驗的重要服務(wù)內(nèi)容。因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立24小時秩序維護(hù)及值班制度，明確崗位職責(zé)，建立秩序維護(hù)工作記錄，保留工作痕跡，存檔備查。同時，配合屬地公安機關(guān)，做好服務(wù)區(qū)域的安全防范工作。

9.1.3 主進(jìn)出口值班崗?fù)す芾硎俏飿I(yè)服務(wù)秩序維護(hù)工作的門面，是除接待服務(wù)外，能夠給業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶帶來最直觀服務(wù)感受的重要崗位，因此，必須實行24小時值班制度。非主出入口通常采取電子管控，可根據(jù)實際情況采取值班或巡查方式管理。車輛和人員出入管理，是秩序維護(hù)服務(wù)的重要內(nèi)容，也是衡量秩序維護(hù)服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)尺。

 9.1.4 物業(yè)服務(wù)人建立并完善各項防范和應(yīng)急處突應(yīng)急處置預(yù)案，是維護(hù)服務(wù)區(qū)域安全的必要措施，也是物業(yè)服務(wù)人從事經(jīng)營活動平穩(wěn)運行的有效保障。

9.2 組織

9.2.1 物業(yè)服務(wù)人每年都應(yīng)對公共秩序維護(hù)員組織業(yè)務(wù)知識和實操培訓(xùn)，確保從業(yè)人員具備履行本職崗位的基本素質(zhì)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)實際本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每年不少于 50 課時。

9.2.4 維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域良好的公共秩序是物業(yè)服務(wù)人的職責(zé)所在，保證各項工作制度和措施的有效落實，是確保做好秩序維護(hù)工作的前提。同時，制定和完善各項應(yīng)急預(yù)案，加強日常培訓(xùn)和演練，是提高物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急處置能力的重要保證。

9.3 巡查

9.3.1 物業(yè)巡查是確保物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全的一項必要措施，本標(biāo)準(zhǔn)提出每天巡查次數(shù)不少于3次的基礎(chǔ)要求，是按照上午、下午和晚間三個時間段進(jìn)行劃分后做出的要求。重點部位以及發(fā)生特殊情況時，應(yīng)按需要增加巡查頻次，通常每2小時一次。

9.3.2 巡查路線不應(yīng)固定設(shè)置，采取這種方式，更加利于安全管理。對于巡查中發(fā)現(xiàn)各種情況，要求巡查人員應(yīng)當(dāng)具備處置能力。

9.4 車輛通行、停放

9.4.1 必要的車輛交通引導(dǎo)和警示標(biāo)志，能夠有效疏導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛依規(guī)則、按路線停放和通行，防止因無序行駛和停放，引發(fā)的車輛事故和糾紛。

9.4.3 物業(yè)服務(wù)實際中，物業(yè)服務(wù)人通常對封閉式停車場、車庫實行專人負(fù)責(zé)管理，這樣更利于具體服務(wù)人員熟悉環(huán)境，方便管理。對車庫的維護(hù)設(shè)備和防火設(shè)施檢查，應(yīng)結(jié)合設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理進(jìn)行。

9.4.4 隨著城市的發(fā)展和人民生活水平的提高，停車難、停車貴問題是人們普遍關(guān)注的問題，也易引發(fā)物業(yè)矛盾，因此，本條明確了物業(yè)服務(wù)過程中涉及停車收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)符合當(dāng)?shù)貎r格主管部門的規(guī)定和相關(guān)要求。

9.4.5 有效引導(dǎo)或疏導(dǎo)車輛有序通行，是物業(yè)服務(wù)秩序維護(hù)的一項重要工作內(nèi)容，尤其是服務(wù)區(qū)域發(fā)生車輛事故或糾紛時，及時疏導(dǎo)車輛和加強現(xiàn)場處置，是及時化解矛盾糾紛和維護(hù)服務(wù)區(qū)域良好秩序的重要保障。

9.5 消防管理

9.5.1  本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》GB25201中6.1.4的規(guī)定：

“6.1.4 消防設(shè)施巡査頻次應(yīng)滿足下列要求：

        1.公共娛樂場所營業(yè)時，應(yīng)結(jié)合公共娛樂場所每2小時巡查1次的要求，視情況將建筑消防設(shè)施的巡查部分或全部納入其中，但全部建筑消防設(shè)施應(yīng)保證每日至少巡查1次；

        2.消防安全重點單位，每日巡查1次；

        3.其他單位，每周至少巡査1次?！?/p>

9.5.2 消防防火巡查是物業(yè)服務(wù)中加強安全管理，消除消防安全隱患的必要措施。

9.5.3本條參照并引用《機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號）第二十六條的規(guī)定：

“第二十六條　機關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)至少每季度進(jìn)行一次防火檢查，其他單位應(yīng)當(dāng)至少每月進(jìn)行一次防火檢查。檢查的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

    (一)火災(zāi)隱患的整改情況以及防范措施的落實情況；

    (二)安全疏散通道、疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明和安全出口情況；

    (三)消防車通道、消防水源情況；

    (四)滅火器材配置及有效情況；

    (五)用火、用電有無違章情況；

    (六)重點工種人員以及其他員工消防知識的掌握情況；

    (七)消防安全重點部位的管理情況；

    (八)易燃易爆危險物品和場所防火防爆措施的落實情況以及其他重要物資的防火安全情況；

    (九)消防(控制室)值班情況和設(shè)施運行、記錄情況；

    (十)防火巡查情況；

    (十一)消防安全標(biāo)志的設(shè)置情況和完好、有效情況；

    (十二)其他需要檢查的內(nèi)容?！?/p>

9.5.4  根據(jù)《機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號）第十六條的規(guī)定：消防安全重點單位除應(yīng)當(dāng)履行本法第十四條規(guī)定的職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：

（一）建立防火檔案，確定消防安全重點部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實行嚴(yán)格管理；

（二）實行每日防火巡查，并建立巡查記錄；

（三）對職工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)；

（四）制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域多為人員密集性場所，因此，應(yīng)嚴(yán)格落實消防安全管理各項法規(guī)、制度和規(guī)定，本標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合物業(yè)行業(yè)消防檢查和物業(yè)服務(wù)人落實各項消防措施的實際情況，對消防檢查、消防演練的頻次做了明確規(guī)定。

9.5.8 積極地開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育，是預(yù)防消防安全事故，引導(dǎo)人們樹立消防安全意識的有力措施，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況，將消防安全宣傳作為經(jīng)常性工作，常抓不懈。

9.5.9 根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十六條的規(guī)定：

“第十六條  機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)：

（一）落實消防安全責(zé)任制，制定本單位的消防安全制度、消防安全操作規(guī)程，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案；

......

（六）組織進(jìn)行有針對性的消防演練；”

同時，根據(jù)《公安部、國家發(fā)展和改革委員會、民政部等關(guān)于積極促進(jìn)志愿消防隊伍發(fā)展的指導(dǎo)意見》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)結(jié)合實際組建志愿消防隊，制定完善的滅火及應(yīng)急疏散預(yù)案，定期有針對性的組織消防訓(xùn)練和演練。

9.6 秩序監(jiān)控

9.6.1 秩序監(jiān)控設(shè)施設(shè)備24小時開通運行，是維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序，加強安全管理的有效措施，因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該加強值班管理。

9.6.2 健全的管理和維保制度，是保障監(jiān)控設(shè)施設(shè)備持續(xù)良好運行的前提，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)確保監(jiān)控設(shè)施設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。日常物業(yè)服務(wù)中，服務(wù)區(qū)域的監(jiān)控往往會出現(xiàn)監(jiān)控不到的區(qū)域或部位，但是對于重點區(qū)域和部位，物業(yè)服務(wù)人一定要確保有監(jiān)控錄像，以便出現(xiàn)特殊情況時，隨時能夠調(diào)取監(jiān)控錄像查詢。

9.6.4 本條標(biāo)準(zhǔn)的制定主要根據(jù)《保安服務(wù)管理條例》第二十五條的規(guī)定：

“第二十五條　保安服務(wù)中使用的技術(shù)防范產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)的產(chǎn)品質(zhì)量要求。保安服務(wù)中安裝監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，使用監(jiān)控設(shè)備不得侵犯他人合法權(quán)益或者個人隱私。

　　保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或者擴散?！?/p>

9.7 應(yīng)急處置

9.7.1 根據(jù)《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案管理辦法》（2019年7月11日應(yīng)急管理部令第2號）第六條的規(guī)定：

“第六條  生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)急預(yù)案分為綜合應(yīng)急預(yù)案、專項應(yīng)急預(yù)案和現(xiàn)場處置方案。

現(xiàn)場處置方案，是指生產(chǎn)經(jīng)營單位根據(jù)不同生產(chǎn)安全事故類型，針對具體場所、裝置或者設(shè)施所制定的應(yīng)急處置措施。”

因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)中可能出現(xiàn)的各種突發(fā)情況，制定和完善各項應(yīng)急處置方案。

9.7.2 本條標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急條例》（國務(wù)院令第708號）第十條規(guī)定：

“第十條 賓館、商場、娛樂場所、旅游景區(qū)等人員密集場所經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)建立應(yīng)急救援隊伍；其中，小型企業(yè)或者微型企業(yè)等規(guī)模較小的生產(chǎn)經(jīng)營單位，可以不建立應(yīng)急救援隊伍，但應(yīng)當(dāng)指定兼職的應(yīng)急救援人員?！?/p>

   物業(yè)服務(wù)人建立的應(yīng)急小組為應(yīng)對突發(fā)情況開展的訓(xùn)練、培訓(xùn)及會議頻次，一方面是根據(jù)季節(jié)變化物業(yè)服務(wù)中易出現(xiàn)的各種突發(fā)情況，另一方面是結(jié)合季節(jié)性物業(yè)服務(wù)工作的特點，為了使應(yīng)急小組成員進(jìn)一步熟悉和明確各自職責(zé)，熟練掌握各種突發(fā)情況處置方法和措施，從而做出的基礎(chǔ)性規(guī)定。

9.7.3 本條標(biāo)準(zhǔn)主要根據(jù)《生產(chǎn)安全事故應(yīng)急條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第708號）第三條規(guī)定：

“第三條 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府以及街道辦事處等地方人民政府派出機關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助上級人民政府有關(guān)部門依法履行生產(chǎn)安全事故應(yīng)急工作職責(zé)?！?/p>

    按照《吉林省物業(yè)管理條例》的要求，屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)有監(jiān)督和指導(dǎo)的工作職責(zé)。

9.8 社區(qū)警務(wù)協(xié)作

9.8.1 本條內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)人日常服務(wù)中的常規(guī)性做法。

9.8.2 根據(jù)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈民政部關(guān)于在全國推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見〉的通知》中明確的關(guān)于加強社區(qū)治安的意見：建立社會治安綜合治理網(wǎng)絡(luò)，按照區(qū)"一區(qū)"(社區(qū))一警"的模式調(diào)整民警責(zé)任區(qū)，設(shè)立社區(qū)警務(wù)室，健全社會治安防范體系，實行群防群治；組織開展經(jīng)常性、群眾性的法制教育和法律咨詢、民事調(diào)解工作，加強對刑滿釋放、解除勞教人員的安置幫教工作和流動人口的管理，消除各種社會不穩(wěn)定因素。

綜合國家相關(guān)政策指導(dǎo)意見和物業(yè)管理地方性法律法規(guī)的規(guī)定，為加強物業(yè)管理，提升服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)設(shè)安全穩(wěn)定的服務(wù)環(huán)境，物業(yè)服務(wù)人在基層社區(qū)治理工作中應(yīng)積極配合居（村）民委員會和社區(qū)警務(wù)室，共同提高區(qū)域維穩(wěn)能力，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

10  服務(wù)檢查

10.1 物業(yè)自檢

10.1.1 自我監(jiān)督檢查，是物業(yè)服務(wù)人對服務(wù)過程中的服務(wù)方式方法、服務(wù)理念、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量的自我梳理、檢視、診斷的過程，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理、員工執(zhí)行力和服務(wù)質(zhì)量等方面問題。

10.1.2 物業(yè)服務(wù)人通過自我監(jiān)督檢查，結(jié)合業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶日常投訴反映的問題，綜合分析研判，及時制定改進(jìn)措施，有助于物業(yè)服務(wù)人提高內(nèi)部管理，改進(jìn)服務(wù)方法，提升服務(wù)質(zhì)量。

10.2 物業(yè)服務(wù)評價

10.2.1 物業(yè)服務(wù)滿意度綜合評價指標(biāo)的設(shè)定，是根據(jù)《民法典》中關(guān)于業(yè)主大會表決涉及全體業(yè)主共同利益的重要事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。在此規(guī)定基礎(chǔ)上，按照四舍五入的原則，本標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定物業(yè)服務(wù)滿意度綜合評價指標(biāo)不低于80%，將以評分為標(biāo)準(zhǔn)的滿意度評價設(shè)定為不低于 80 分。

10.2.2 根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。參照此項法規(guī)，本條標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定抽樣調(diào)查范圍應(yīng)占物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的 20%以上。

11  特別約定

11.1 專項服務(wù)

11.1.1 物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶提供的專項服務(wù)，是與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的，涉及業(yè)主自用部位的維修、下水疏通、家庭保潔等服務(wù)內(nèi)容，雙方本著自愿、平等互利的原則，以合同方式訂立服務(wù)協(xié)議。

11.2 特約服務(wù)

11.2.1 物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶提供的特約服務(wù)，不在物業(yè)服務(wù)人日常服務(wù)范疇，其服務(wù)內(nèi)容應(yīng)不限于居家養(yǎng)老、托幼、餐食、代購、貨物運送等，雙方本著自愿、平等互利原則，以合同方式訂立服務(wù)協(xié)議。

附錄A  住宅物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

A.1 一般規(guī)定

A.1.1 本條明確了住宅物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)約定的基礎(chǔ)性內(nèi)容。

A.1.2 根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅前期物業(yè)服務(wù)人由建設(shè)單位通過招投標(biāo)或協(xié)議選聘方式確定，依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；非前期物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意，可以實行業(yè)主自治管理。

A.2 信息公開

A.2.1 本條內(nèi)容根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第八十一條的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的信息內(nèi)容公開，既能讓業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主委員會充分行使對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督權(quán)，也便于業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主委員會了解物業(yè)，關(guān)注物業(yè)，從而實現(xiàn)共管共治共建共享的目標(biāo)。

A.3 服務(wù)設(shè)施

A.3.1 物業(yè)服務(wù)設(shè)施配備是物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的基本保障，既是開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該履行的責(zé)任，也是對全體業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)合理配置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房。

小區(qū)無物業(yè)服務(wù)用房的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、業(yè)主委員會協(xié)商，選擇合適的地點用于物業(yè)服務(wù)日常接待和服務(wù)的集中辦公場所。

A.4 查驗接收

A.4.1 本條是《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）對住宅前期物業(yè)服務(wù)查驗接收的強制性標(biāo)準(zhǔn)。

A.4.3 本條是根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第七十條的規(guī)定：

“第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將與承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立物業(yè)承接查驗檔案，并妥善保管?！?/p>

A.5 裝飾裝修管理

A.5.3 加強對業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修管理，是因為住宅物業(yè)裝飾裝修過程中極易出現(xiàn)個別業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝飾裝修，私自拆改，對建筑物整體結(jié)構(gòu)造成破壞，留下安全隱患。因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項提前告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

本條是依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令〔2002〕第110 號）的相關(guān)要求。

A.5.5 對裝飾裝修人員出入和裝飾裝修施工時間加強管理，一方面有利于小區(qū)的安全；另一方面能有效管控施工時間，防止影響業(yè)主、物業(yè)使用人的正常生活。

A.5.6 裝飾裝修產(chǎn)生的建筑垃圾業(yè)主可自行清運，也可委托物業(yè)服務(wù)人清運，由于裝飾裝修產(chǎn)生的建筑垃圾堆積會對小區(qū)整體環(huán)境造成影響，進(jìn)而影響業(yè)主的居住體驗，因此，本條明確了清運的時間頻次。

A.6 風(fēng)險管控和突發(fā)事件應(yīng)對

A.6.1 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)項目的實際情況，對可能出現(xiàn)或發(fā)生的各類風(fēng)險提前做出預(yù)估和判斷，并有針對性地采取各項防范措施，鼓勵物業(yè)服務(wù)人購買公共責(zé)任險，一旦發(fā)生各種不可控制的風(fēng)險，能夠從物質(zhì)上幫助物業(yè)服務(wù)人提高抵御風(fēng)險的能力。

A.6.2 本條是物業(yè)服務(wù)人防范風(fēng)險和突發(fā)事件應(yīng)采取的具體措施。

A.6.3 本條是物業(yè)服務(wù)人處置突發(fā)事件的基本程序。

A.7  綜合服務(wù)

A.7.1 本條規(guī)定的每日業(yè)務(wù)接待時間，根據(jù)通常情況下的日工作時間而確定。

A.7.2 本條為業(yè)主、物業(yè)使用人檔案的基礎(chǔ)性內(nèi)容。

A.7.4 物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查作為對物業(yè)服務(wù)人具體服務(wù)行為的評價依據(jù)，應(yīng)針對物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

A.8  秩序維護(hù)服務(wù)

A.8.1 合理配置秩序維護(hù)和安保人員是確保物業(yè)服務(wù)工作有效開展的基礎(chǔ)。

A.8.2 本條根據(jù)《保安服務(wù)管理條例》（國務(wù)院令第752號）第十六條的規(guī)定：

“第十六條 年滿18周歲，身體健康，品行良好，具有初中以上學(xué)歷的中國公民可以申領(lǐng)保安員證，從事保安服務(wù)工作。申請人經(jīng)設(shè)區(qū)的市級人民政府公安機關(guān)考試、審查合格并留存指紋等人體生物信息的，發(fā)給保安員證。”

A.8.5 本條根據(jù)《保安服務(wù)管理條例》（國務(wù)院令第752號）第二十七條的規(guī)定：

“第二十七條 保安員上崗應(yīng)當(dāng)著保安員服裝，佩帶全國統(tǒng)一的保安服務(wù)標(biāo)志?！?/p>

A.8.8 隨著家用汽車的數(shù)量逐年增加，特別是電動汽車越來越成為汽車銷售的主力，電動車的高速增長推動了充電樁的發(fā)展，但隨之而來的充電安全問題，也給物業(yè)服務(wù)帶來了極大困擾。因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，加強對充電樁等充電設(shè)施的安裝程序、消防安全等一系列新情況、新問題的應(yīng)對和管理工作。

附錄B  商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

B.1 客戶服務(wù)

B.1.1 商務(wù)寫字樓和辦公樓是從事商業(yè)和辦公活動的場所，關(guān)注并滿足商務(wù)寫字樓、辦公樓客戶群的需求，根據(jù)其需求建立適應(yīng)客戶商業(yè)和辦公運行的服務(wù)模式，是商務(wù)寫字樓、辦公樓物業(yè)管理的著眼點。同時，該業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務(wù)的重要性更在于輔助、優(yōu)化和延伸商務(wù)寫字樓、辦公樓的運行環(huán)境，提升高品質(zhì)的物業(yè)價值。因此，建立健全物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度體系，不僅能夠有效提升商務(wù)寫字樓、辦公樓物業(yè)服務(wù)水平，而且有利于提升商業(yè)和辦公環(huán)境，提升客戶的服務(wù)感受，促進(jìn)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

B.1.3 商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)服務(wù)對員工儀容儀表要求的標(biāo)準(zhǔn)通常高于住宅物業(yè)要求的標(biāo)準(zhǔn)，本條是對日常服務(wù)過程中員工儀容儀表的基礎(chǔ)性要求。

B.1.4 商務(wù)寫字樓、辦公樓物業(yè)服務(wù)中的值班值守工作通常涉及客戶業(yè)務(wù)咨詢、受理、引導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)事項受理、處置、反饋意見收集、安全管理等方面的綜合性服務(wù)工作，是特別能夠展現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人基本服務(wù)理念、服務(wù)要求、服務(wù)面貌的重要服務(wù)內(nèi)容。本條是對值班值守工作的基礎(chǔ)性要求。

B.1.6 對客戶體驗中所反映出的各類信息能夠迅速收集、處理和反饋，是商務(wù)寫字樓、辦公樓物業(yè)服務(wù)的重要特點之一，更是物業(yè)服務(wù)價值的最直觀體現(xiàn)。

B.1.10 商務(wù)寫字樓、辦公樓通常應(yīng)禁止外部人員隨意進(jìn)出服務(wù)區(qū)，對客戶信報需求，通過為客戶設(shè)置信報箱方便接收；客戶有特約需求需要送到客戶手中的，為防止出現(xiàn)糾紛，送達(dá)前應(yīng)當(dāng)預(yù)先做好登記。為防止快遞人員隨意出入服務(wù)區(qū)域，為安全管理帶來隱患，通常在服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)設(shè)置快遞柜，如果沒有快遞柜，則應(yīng)設(shè)置快遞取放區(qū)。客戶領(lǐng)取時，為防止丟失，應(yīng)該實名登記。

B.1.11 引導(dǎo)服務(wù)是商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)服務(wù)的一個顯著服務(wù)亮點，高效、規(guī)范、有親和力的引導(dǎo)服務(wù)能夠為客戶提供舒適的服務(wù)體驗，既能促進(jìn)商務(wù)活動的開展，也有助于提高辦公效率。

B.1.12 本條標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)人對自身服務(wù)情況向客戶開展意見征詢的基本要求。本條非強制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)意見征詢沒有統(tǒng)一模式，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際，通過多種形式征詢客戶對物業(yè)服務(wù)情況的意見或建議，以便于及時發(fā)現(xiàn)自身在內(nèi)部管理和服務(wù)活動開展中存在的問題。

B.2 建筑物共用部位的維護(hù)和管理

B.2.1 本條是物業(yè)服務(wù)人對建筑物共用部位日檢的內(nèi)容，也是物業(yè)服務(wù)的常態(tài)化工作內(nèi)容。

B.2.2 本條是物業(yè)服務(wù)人對建筑物共用部位月檢的基礎(chǔ)性內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)人也可在此基礎(chǔ)上，擴大月檢的范圍和內(nèi)容。

B.2.3 共用部位年檢，是物業(yè)服務(wù)人實施共用部位維護(hù)和管理的必要舉措，為物業(yè)服務(wù)人制訂年度共用部位維修養(yǎng)護(hù)計劃提供依據(jù)。

B.2.4 物業(yè)服務(wù)開展過程中，因為季節(jié)變化或極限天氣的影響，如春季多風(fēng)，夏季易出現(xiàn)洪澇，冬季多冰雪霜凍，以及臺風(fēng)、地震、暴雨、暴雪等特殊天氣，這些都會對建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生重大影響，因此，出現(xiàn)季節(jié)和特殊天氣變化的情況時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開展針對性檢查活動，防止意外情況的發(fā)生。                                            

B.2.9 裝飾裝修期間開展日檢是物業(yè)服務(wù)人對服務(wù)區(qū)域加強安全管理，維持良好的生活秩序，創(chuàng)建安定和諧商務(wù)和辦公環(huán)境的有效措施。

B.2.10 運送裝飾裝修垃圾的電梯不與客梯混梯是物業(yè)管理和服務(wù)的通常做法，主要目的是保證客戶的乘梯安全，保障客戶良好的用梯環(huán)境。

B.2.13 商務(wù)寫字樓和辦公樓通常在規(guī)劃建設(shè)時，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)安裝機位；未規(guī)劃設(shè)置的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、業(yè)主委員會協(xié)商，或按政府相關(guān)部門的要求統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)置，防止客戶隨意安裝，對其他客戶的商務(wù)和辦公環(huán)境造成影響，影響建筑物整體美觀。

B.2.14 根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十一條的規(guī)定：

“第二百七十一條  業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

因此，客戶的戶外設(shè)置物首先應(yīng)征得業(yè)主或業(yè)主委員會的同意，同時應(yīng)遵守《業(yè)主管理規(guī)約》的相關(guān)要求。

單一產(chǎn)權(quán)的商務(wù)寫字樓內(nèi)的使用人有上述需求的，應(yīng)征得產(chǎn)權(quán)人的同意。

同時，根據(jù)《吉林省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》第二十三條的規(guī)定：

“第二十三條 在建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施上懸掛、張貼宣傳品;利用條幅、旗幟、充氣裝置、實物造型等載體設(shè)置宣傳品等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市市容和環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門批準(zhǔn)?！?/p>

對未取得相關(guān)審批及同意，擅自在戶外安裝、懸掛，廣告、標(biāo)識、裝飾物的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時勸阻和制止，制止無效的，按程序報告。

B.3 建筑物附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理

B.3.5 本條是設(shè)備間和機房日常服務(wù)管理的基礎(chǔ)性要求。其中，運用具體數(shù)據(jù)表述的內(nèi)容為基本標(biāo)準(zhǔn)，在實際服務(wù)過程中應(yīng)不低于此標(biāo)準(zhǔn)。同時，根據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB51348中4.10.10的規(guī)定： 

“4.10.10 變壓器室、配電裝置室、電容器室等應(yīng)設(shè)置防止雨、雪和小動物進(jìn)入屋內(nèi)的設(shè)施。”

因此，物業(yè)服務(wù)人在日常服務(wù)過程中對重要的設(shè)備間和機房均應(yīng)設(shè)置防鼠、防水、排水設(shè)施。

B.3.7 備用發(fā)電機是商務(wù)寫字樓、辦公樓的備用電源設(shè)備，在意外停電或因為惡劣天氣等造成的停電時，備用發(fā)電機可以為商務(wù)寫字樓、辦公樓提供持續(xù)供電，確保商務(wù)寫字樓、辦公樓正常運行。

物業(yè)服務(wù)人在備用發(fā)電機的日常保養(yǎng)、操作及維修工作中，要嚴(yán)格按照發(fā)電機廠家提供的使用說明書，進(jìn)行相關(guān)工作操作，并編制針對性的管理規(guī)范及操作流程，確保發(fā)電機隨時安全可用。

B.3.10 本條標(biāo)準(zhǔn)制定是根據(jù)《吉林省生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理條例》第十七條的規(guī)定：

“第十七條 二次供水單位應(yīng)當(dāng)建立健全貯水設(shè)施清洗、消毒和水質(zhì)檢測制度。每年應(yīng)當(dāng)對貯水設(shè)施進(jìn)行兩次以上清洗、消毒并進(jìn)行水質(zhì)檢測，保證二次供水水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)。無能力清洗、消毒和檢測的，應(yīng)當(dāng)委托清洗、消毒和檢測。

二次供水單位和受委托的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立供水設(shè)施清洗、消毒和檢測操作規(guī)程，清洗、消毒和檢測應(yīng)當(dāng)制作操作記錄。”

B.3.14 作為高層建筑的垂直交通工具，電梯方便了人們的工作生活，提高了商務(wù)寫字樓、辦公樓的辦公效率及舒適性，同時因為對電梯的依賴，客戶對電梯使用的穩(wěn)定性、可靠性及安全性，也有了更高的要求，物業(yè)服務(wù)人在電梯的維修保養(yǎng)、安全監(jiān)控、應(yīng)急反應(yīng)等方面，應(yīng)高度重視，建立相應(yīng)的管理制度，將工作職責(zé)落實到位，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及應(yīng)急反應(yīng)效率，確?？蛻粜睦斫】导吧踩?/p>

B.3.15 電梯使用過程中的應(yīng)急處置是確保電梯安全管理和使用的重要內(nèi)容，本條標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)服務(wù)人在實際服務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)遵守的基本標(biāo)準(zhǔn)。在遇到困人、火災(zāi)、水浸、地震等特殊情況或突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《電梯應(yīng)急指南》采取相應(yīng)措施，防止因不按操作規(guī)程導(dǎo)致危險情況的發(fā)生。同時，應(yīng)第一時間聯(lián)系專業(yè)維護(hù)組織，實施專業(yè)救援。

B.4 衛(wèi)生清潔服務(wù)

B.4.11 本條標(biāo)準(zhǔn)是垃圾收集、運輸、處理的基礎(chǔ)性要求。其中，關(guān)于分類設(shè)置垃圾桶，是基于當(dāng)前從國家到省、市各級政府正在積極倡導(dǎo)并努力推進(jìn)的垃圾分類工作作為標(biāo)準(zhǔn)制定依據(jù)，垃圾分類收集和處理將是未來我國城市建設(shè)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興工作的重要工作內(nèi)容，因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)配合政府的決策部署，積極推動服務(wù)項目落實垃圾分類工作。

商務(wù)寫字樓、辦公樓物業(yè)服務(wù)中垃圾采取袋裝收集是垃圾處理的基本要求和標(biāo)準(zhǔn)，這樣既有利于保持垃圾收運裝置整潔、易清理，也方便垃圾收運，確保垃圾收集和運輸全程無灑漏，更利于保持環(huán)境衛(wèi)生。

B.5 公共秩序維護(hù)

B.5.4 商務(wù)寫字樓或辦公樓通常人員密集、流動性大，大型活動所引發(fā)的社會關(guān)注度極高，同時一旦發(fā)生突發(fā)事件，在自媒體時代，所產(chǎn)生的社會不良反應(yīng)及影響更快、更大。因此，在大型活動保障方面，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)與委托方及相關(guān)活動組織單位，積極溝通配合，在活動組織、物資周轉(zhuǎn)、安全保障、人員活動路線、車輛行進(jìn)路線和停放、輿論引導(dǎo)、場地撤收、備用方案等方面，力求做到全面、細(xì)致、周到。特別是各種突發(fā)情況的預(yù)判及應(yīng)對，更應(yīng)提前制定應(yīng)急預(yù)案。

B.6 倉儲與搬運

B.6.1 本條是倉儲服務(wù)的基礎(chǔ)性要求。其中，由于危險化學(xué)品的特殊性，因此倉儲服務(wù)時應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《常用化學(xué)危險品貯存通則》GB 15603的相關(guān)要求實施。

B.6.2 搬運與堆放倉儲物資和商品時，物業(yè)服務(wù)人通常做到空間利用效率最大化，但建筑物負(fù)擔(dān)荷載的地面，尤其是當(dāng)庫房位于建筑物中間層時，荷載應(yīng)有一定的承重范圍，在貯存物資和商品時，應(yīng)考慮這一因素，以免影響建筑安全。同時，堆垛物資和商品時，垛距和通道應(yīng)保持合理的距離，目的是方便物資和商品的移動和搬運。本條規(guī)定的距離標(biāo)準(zhǔn)為參考數(shù)據(jù)，非強制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

附錄C 公眾物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

C.1 基礎(chǔ)服務(wù)

C.1.1 本條為票務(wù)服務(wù)的基本要求。公眾物業(yè)服務(wù)的對象不同，管理的建筑類型不同，服務(wù)產(chǎn)生的價值不同，在服務(wù)內(nèi)容上也有較大差異，票務(wù)服務(wù)是其中的服務(wù)內(nèi)容之一。

C.1.2 本條為證卡辦理服務(wù)的基本要求。其中，特別需要關(guān)注的是，證卡辦理過程中，往往涉及收集客戶個人信息，經(jīng)營者或委托的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取技術(shù)和其他必要措施，確保信息安全，防止客戶信息泄露、丟失。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對員工進(jìn)行保密和信息安全教育，防止員工泄露、出售或者非法向他人提供客戶個人信息。

C.1.3 本條為安檢服務(wù)的基本要求。其中，民用航空和其他交通運輸方式相比，民航事故的危害性大、死亡率高，所帶來的直接、間接經(jīng)濟(jì)損失大，因此對航空運輸?shù)陌踩杂懈叩囊?。根?jù)《民用航空安全檢查規(guī)則》第十四條的規(guī)定：

“第十四條 民航安檢機構(gòu)應(yīng)當(dāng)使用符合以下條件的民航安全檢查員從事民航安檢工作：

（一）具備相應(yīng)崗位民航安全檢查員國家職業(yè)資格要求的理論和技能水平；

（二）通過民用航空背景調(diào)查；

（三）完成民航局民航安檢培訓(xùn)管理規(guī)定要求的培訓(xùn)。

對不適合繼續(xù)從事民航安檢工作的人員，民航安檢機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時將其調(diào)離民航安檢工作崗位?！?/p>

民用航空安檢工作的相關(guān)流程可參照《民用航空安全檢查規(guī)則》細(xì)化。

公共場所及乘用公共交通工具人員眾多且復(fù)雜，經(jīng)常會有不法分子攜帶違禁物品，給社會治安帶來隱患，也易給社會造成負(fù)面影響。物業(yè)服務(wù)人依法合規(guī)履行安全檢查職責(zé)，是構(gòu)建和諧社會，提升人民群眾安全感的必要一環(huán)。物業(yè)服務(wù)人可參照援引以下相關(guān)法律、法規(guī)，補充并履行安檢職責(zé)。

根據(jù)《中華人民共和國反恐怖主義法》第三十四條的規(guī)定：

“第三十四條　大型活動承辦單位以及重點目標(biāo)的管理單位應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，對進(jìn)入大型活動場所、機場、火車站、碼頭、城市軌道交通站、公路長途客運站、口岸等重點目標(biāo)的人員、物品和交通工具進(jìn)行安全檢查。發(fā)現(xiàn)違禁品和管制物品，應(yīng)當(dāng)予以扣留并立即向公安機關(guān)報告；發(fā)現(xiàn)涉嫌違法犯罪人員，應(yīng)當(dāng)立即向公安機關(guān)報告?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國消防法》第二十三條的規(guī)定：

“第二十三條 禁止非法攜帶易燃易爆危險品進(jìn)入公共場所或者乘坐公共交通工具。”

《中華人民共和國民用航空安全保衛(wèi)條例》第三十二條的規(guī)定：

“第三十二條 除國務(wù)院另有規(guī)定的外，乘坐民用航空器的，禁止隨身攜帶或者交運下列物品：

（一）槍支、彈藥、軍械、警械；

（二）管制刀具；

（三）易燃、易爆、有毒、腐蝕性、放射性物品；

（四）國家規(guī)定的其他禁運物品?！?/p>

綜合上述法律、法規(guī)的規(guī)定，明確了本條的內(nèi)容。

C.1.5 引導(dǎo)服務(wù)應(yīng)充分體現(xiàn)公眾物業(yè)服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)、國際化、人性化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求，設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)識和引導(dǎo)崗，以及通過電子信息屏、廣播提示、導(dǎo)覽圖、導(dǎo)覽器材租借等方式進(jìn)行引導(dǎo)，都是為了最大化地為被引導(dǎo)人創(chuàng)造便利條件。在設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)識時，要考慮標(biāo)識的通用性，要方便識別，向公眾傳遞信息時，無需專業(yè)培訓(xùn)或訓(xùn)練即可理解，科學(xué)地發(fā)揮各類標(biāo)識的提示、指引功能。

C.1.6 問詢服務(wù)在注意禮節(jié)禮貌和解答準(zhǔn)確的同時，還應(yīng)充分考慮和尊重被問詢?nèi)说膰鴦e、民族、宗教、習(xí)俗、身體缺陷等因素，讓客戶體驗服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)。

C.1.7 寄存服務(wù)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)避法律法規(guī)禁止范疇內(nèi)的物品。

C.1.8 寄存物品每日查驗統(tǒng)計，可以有效保證寄存物品準(zhǔn)確領(lǐng)取和安全保存，防止造成誤領(lǐng)、丟失等情況，引發(fā)不必要的糾紛。因此，寄存區(qū)域通常保持24小時視頻監(jiān)控狀態(tài)，這樣不僅有助于加強安全管理，更有助于在發(fā)生矛盾糾紛時，提供有效視頻證據(jù)支撐。

C.1.9 本條是廣播服務(wù)的基本要求。其中，關(guān)于尋人、尋物或失物招領(lǐng)廣播時，兩次播報的時間間隔的設(shè)定，主要參照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116中4.8.9的規(guī)定：

“4.8.9 消防應(yīng)急廣播的單次語音播放時間宜為 10s～30s ，應(yīng)與火災(zāi)聲警報器分時交替工作，可采取 1 次火災(zāi)聲警報器播放、1 次或 2 次消防應(yīng)急廣播播放的交替工作方式循環(huán)播放?！?/p>

在大型公眾場所播報尋人、尋物廣播時的間隔時間也可參考以上數(shù)據(jù)，播報內(nèi)容要首先征得播報當(dāng)事人同意。

C.1.11 無障礙設(shè)施是提高人民生活質(zhì)量，確保不同需求的人能夠便利出行，安全地使用各種設(shè)施的基本保障，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該確保該類設(shè)施正常使用完好，并根據(jù)具體情況進(jìn)一步完善相關(guān)設(shè)施的管理制度。

C.1.12 在特殊情況下，為特定人群提供醫(yī)療救助服務(wù)，是最大限度關(guān)注人民群眾生命安全的體現(xiàn)，但因為此項服務(wù)的特殊性、緊急性、非專業(yè)性，所以藥品供應(yīng)類別應(yīng)嚴(yán)格參照《藥品流通監(jiān)督管理辦法》第十八條的規(guī)定：

“第十八條 藥品零售企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家食品藥品監(jiān)督管理局藥品分類管理規(guī)定的要求，憑處方銷售處方藥?！?/p>

因此，配置突發(fā)傷病救護(hù)藥品不得提供處方類藥品。同時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)確保藥品采購渠道正規(guī)，票據(jù)留存完整，藥品處于有效期內(nèi)。本條規(guī)定的配置量數(shù)值為參考值，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)實際，結(jié)合配備數(shù)量基數(shù)合理設(shè)定。為避免與被救助人之間產(chǎn)生法律糾紛，在為被救助人提供救助服務(wù)時，救助服務(wù)的取證工作十分重要且必要。

C.2  專項服務(wù)

C.2.2 本條是公共體育活動服務(wù)的基本要求。公共體育活動應(yīng)公示安全須知，使活動者了解該項活動的安全要領(lǐng)。服務(wù)大型體育活動時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對可能存在或發(fā)生的潛在風(fēng)險，環(huán)境的變化或人員的行為，充分研判，預(yù)先制定防范措施，消除不安全因素。

C.3  特定活動保障服務(wù)

C.3.1 本條明確了特定活動保障方案通常應(yīng)包含的一般內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)人在制定的保障方案前后都應(yīng)充分尊重委托方的意見。

C.3.3 本條是活動準(zhǔn)備的基本要求，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)活動具體內(nèi)容、特點、要求等，充分考慮與活動相關(guān)的內(nèi)外部因素的變化，做好各項準(zhǔn)備和安排。

С.4  客流與車流高峰管理

C.4.1大型活動策劃、組織實施過程中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對對其所引發(fā)的人流、車流高峰，可能存在或發(fā)生的潛在風(fēng)險、環(huán)境的變化或人員的行為進(jìn)行充分研判，預(yù)先防范，消除不安全因素，對可能發(fā)生的危險制定應(yīng)急預(yù)案。

С.4.3 物業(yè)服務(wù)人為應(yīng)對客流和車流高峰，在實際執(zhí)行分級管理方案時需要注意的事項如下：

1 安全標(biāo)識的使用應(yīng)參照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則》GB2894的要求；

2 人流及車流高峰管理及控制，可參照《景區(qū)最大承載量核定工作導(dǎo)則》LB/T034-2014，科學(xué)核定所在區(qū)域安全承載量，并設(shè)定預(yù)警分級，根據(jù)預(yù)警分級采取科學(xué)有效控制疏導(dǎo)人員分流方式，避免出現(xiàn)人員擁擠導(dǎo)致的踩踏事件。

C.5 公共秩序維護(hù)

C.5.1 本條是出入口管理的基礎(chǔ)性要求。公眾物業(yè)服務(wù)中，通常設(shè)置工作人員單獨進(jìn)出通道，物資進(jìn)出與人員進(jìn)出采取不同的出入路線，開放區(qū)域與非開放區(qū)域有明顯的告知和提示。

C.5.2 日常安全巡查既是安全管理的需要，也是提升服務(wù)水平的必要手段，做好巡查工作路線、頻次的設(shè)計，有利于增加服務(wù)觸點，提高服務(wù)能力，同時也將突發(fā)事件處置的反應(yīng)時間，降到最短。安全巡查工作可借助科技手段，提高工作效率，降低運營成本。

C.5.4 隨著城市汽車保有量不斷增加，車輛管理已經(jīng)成為廣泛關(guān)注的社會問題，公眾場所在日常及特殊活動期間的車輛引導(dǎo)、停放、管理，以及因此產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)服務(wù)人的充分重視，在做好基礎(chǔ)服務(wù)工作的同時，加強特殊事件的應(yīng)急處置。

C.5.5 消防維護(hù)及管理直接涉及到人民群眾生命財產(chǎn)安全，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將其放在各項工作的重要位置，根據(jù)《機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號）的相關(guān)條款的規(guī)定：

“第四條　法人單位的法定代表人或者非法人單位的主要負(fù)責(zé)人是單位的消防安全責(zé)任人，對本單位的消防安全工作全面負(fù)責(zé)。

第五條　單位應(yīng)當(dāng)落實逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)，確定各級、各崗位的消防安全責(zé)任人。

第四十條　消防安全重點單位應(yīng)當(dāng)按照滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，至少每半年進(jìn)行一次演練，并結(jié)合實際，不斷完善預(yù)案。其他單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位實際，參照制定相應(yīng)的應(yīng)急方案，至少每年組織一次演練?！?/p>

綜合上述規(guī)定，明確本條的內(nèi)容。

C.5.6 根據(jù)公眾物業(yè)服務(wù)的特點，要充分理解現(xiàn)場清場管理的重要性，首先，要避免人員集中離場可能造成的交通擁堵，甚至踩踏事件發(fā)生。其次，清場后的檢查工作，也是消除安全隱患的必要環(huán)節(jié)和措施。

C.6 環(huán)境與衛(wèi)生

C.6.2 本條公共衛(wèi)生服務(wù)的基礎(chǔ)性要求。其中，室內(nèi)公共區(qū)域環(huán)境的空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)達(dá)到現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T18883相關(guān)條款要求標(biāo)準(zhǔn)。

C.6.4 生產(chǎn)經(jīng)營過程中，如產(chǎn)生可能造成環(huán)境污染及損害人民群眾身體健康的危險廢棄物，應(yīng)嚴(yán)格遵照相應(yīng)法律、法規(guī)，科學(xué)審慎處置。

根據(jù)《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》第五十條和第七十九條的規(guī)定：

“第五十條 清掃、收集、運輸、處理城鄉(xiāng)生活垃圾，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生管理的規(guī)定，防止污染環(huán)境。從生活垃圾中分類并集中收集的有害垃圾，屬于危險廢物的，應(yīng)當(dāng)按照危險廢物管理。

第七十九條　產(chǎn)生危險廢物的單位，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)要求貯存、利用、處置危險廢物，不得擅自傾倒、堆放?！?/p>

因此，物業(yè)服務(wù)人在日常物業(yè)服務(wù)過程中，對廢棄物的處置應(yīng)做到科學(xué)、合理、安全、有效。

C.7 建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備運行與維修保養(yǎng)

C.7.1 公眾物業(yè)服務(wù)管理難點之一是設(shè)施設(shè)備類型多、分布廣、功能雜、數(shù)字化程度高，例如：供電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等等，管理、維修、保養(yǎng)強度均較大，為保障委托方正常運行和良好的物業(yè)服務(wù)秩序，物業(yè)服務(wù)人必須建立健全工程維修相關(guān)管理制度及流程，包含檔案管理、日檢巡查、日常維護(hù)及維修保養(yǎng)計劃等。

接收整理歸檔各類設(shè)備設(shè)施的安裝圖紙、使用說明、設(shè)備參數(shù)文件等是做好設(shè)備設(shè)施管理的前提條件，根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第八十二條的規(guī)定：

“第八十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

　　（一）業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄。”

屬于日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容，由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)實施。專項維修、更新、改造通常不在物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)，需物業(yè)服務(wù)人與服務(wù)對象單獨約定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)主動幫助服務(wù)對象做好資金使用預(yù)算，以便于服務(wù)對象參考。

C.7.2 公眾物業(yè)人流量大，設(shè)備設(shè)施使用頻次高，應(yīng)確保維修的時效性，并保障維修質(zhì)量。同時，要有完整的維修記錄，確?？勺匪菪?。為減少突發(fā)事件發(fā)生，要做好預(yù)防性的巡檢工作。

C.7.3 公眾物業(yè)設(shè)施設(shè)備多，能源消耗大，節(jié)能減排是國家發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)當(dāng)根據(jù)服務(wù)項目的自身特點，做好能源管理方案，通常應(yīng)包括但不限于宣傳引導(dǎo)、實施細(xì)則、考核評價措施等。

C.7.4 委托方對區(qū)域或局部進(jìn)行裝飾裝修的，可參照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十三條的規(guī)定：

“第十三條 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。”

同時，為確保施工過程符合該規(guī)定，消除安全隱患，避免因過度拆改導(dǎo)致的破壞建筑物結(jié)構(gòu)安全，造成安全隱患的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)做好現(xiàn)場監(jiān)督，并履行對服務(wù)對象的告知和提醒義務(wù)。

C.8 突發(fā)公共事件應(yīng)急處置

C.8.2 本條標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》第二十四條的規(guī)定：

“第二十四條 公共交通工具、公共場所和其他人員密集場所的經(jīng)營單位或者管理單位應(yīng)當(dāng)制定具體應(yīng)急預(yù)案?！?/p>

公眾物業(yè)人流量大，社會影響面廣，為了提高物業(yè)服務(wù)人依法應(yīng)對突發(fā)事件的能力，及時有效控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的嚴(yán)重社會危害，保護(hù)人民生命財產(chǎn)安全，維護(hù)公共安全、環(huán)境安全和社會秩序，要求物業(yè)服務(wù)人根據(jù)自身特點制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，提高依法依規(guī)處突能力。

C.8.6 根據(jù)《機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第三十三條的規(guī)定：

“第三十三條 生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)制定本單位的應(yīng)急預(yù)案演度練計劃，根據(jù)本單位的事故風(fēng)險特點，每年至少組織一次綜合應(yīng)急預(yù)案演練或者專項應(yīng)急預(yù)案演練，每半年至少組織一次現(xiàn)場處置方案演練。”

其他應(yīng)急預(yù)案的演練時間要求，也可參照消防安全管理規(guī)定進(jìn)行。

附錄D  醫(yī)院物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

D.1一般規(guī)定

D.1.1 醫(yī)院物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)經(jīng)營者運用現(xiàn)代科學(xué)管理手段和專業(yè)技術(shù)，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體，對醫(yī)院的后勤保障實施全方位、多功能的統(tǒng)一管理和服務(wù)的活動。其特點是為醫(yī)院的使用人提供全面、高效、節(jié)約、有償?shù)姆?wù)。基本要求是統(tǒng)一、規(guī)范、科學(xué)、高效、安全和協(xié)調(diào)。

醫(yī)院物業(yè)服務(wù)工作重點：一是要覆蓋所有場所點位；二是要設(shè)定較高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；三是要重點關(guān)注特殊人群的需求。

本條對醫(yī)院物業(yè)服務(wù)中通常意義上的重點點位進(jìn)行了明確，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)所服務(wù)對象的特點，參照本條標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)化具體的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

D.2客戶服務(wù)

D.2.1 本條主要根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》第八十一條的規(guī)定：

“第八十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開下列信息并及時更新，并可以通過互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照或者其他管理人的基本情況、物業(yè)項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話。

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等；

　?。ㄈ┥弦荒甓任飿I(yè)服務(wù)合同履行情況；

　?。ㄋ模┥弦荒甓葘ｍ椌S修資金使用情況；

　?。ㄎ澹┥弦荒甓壤脴I(yè)主共有部分發(fā)布廣告、停車等經(jīng)營與收益情況；

　　（六）上一年度公共水電費用以及分?jǐn)傇敿?xì)情況；

　?。ㄆ撸╇娞?、消防、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱和聯(lián)系方式；

　?。ò耍┢渌麘?yīng)當(dāng)公開的信息?！?/p>

醫(yī)院因其行業(yè)的特殊性，要求在日常問題溝通、求助、投訴、維修反應(yīng)、維修計劃、日常保養(yǎng)等方面更加迅速高效及時，且應(yīng)時時信息共享，避免因信息不對稱造成醫(yī)患矛盾激化，甚至是醫(yī)療事故的發(fā)生。因此，物業(yè)服務(wù)人在制訂醫(yī)院業(yè)態(tài)物業(yè)客戶服務(wù)及維修保養(yǎng)等相關(guān)工作制度流程，以及對應(yīng)工作標(biāo)準(zhǔn)考核值的設(shè)定上，較其他物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)要體現(xiàn)更高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及履約能力。

D.2.3 本條是對醫(yī)院物業(yè)報修服務(wù)的基本要求。其中，對于服務(wù)響應(yīng)時間設(shè)定非強制要求，屬參考標(biāo)準(zhǔn)。為滿足委托人及病患的具體要求，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在此基礎(chǔ)上，結(jié)合實際制訂更為具體的、有針對性的報修流程及標(biāo)準(zhǔn)。

D.3衛(wèi)生保潔

D.3.1 本條對醫(yī)院物業(yè)服務(wù)中保潔人員數(shù)量、污物間數(shù)量及面積的基礎(chǔ)數(shù)量值設(shè)定，是基于物業(yè)服務(wù)實踐進(jìn)行考量后得出的，物業(yè)服務(wù)人在具體物業(yè)服務(wù)活動中可作為參考。

D.3.2 醫(yī)院清潔工作具有專業(yè)性強、標(biāo)準(zhǔn)高、強度大、風(fēng)險高等特點，保潔人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后方可上崗，在清潔工具使用，消毒劑的選用，消毒清潔流程設(shè)定及個人防護(hù)過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院環(huán)境表面清潔與消毒管理規(guī)范》WS/T 512進(jìn)行。

D.3.3 本條標(biāo)準(zhǔn)參照現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院環(huán)境表面清潔與消毒管理規(guī)范》WS/T 512中的相關(guān)規(guī)定：

“3.12低度風(fēng)險區(qū)域：基本沒有患者或患者只作短暫停留的區(qū)域：如行政管理部門、圖書館、會議室、病案室等。

3.13有普通患者居住，患者體液、排泄物、分泌物對環(huán)境表面存在潛在污染可能性的區(qū)域。如普通住院病房、門診科室、功能檢查室等。

3.14有感染或定植患者居住的區(qū)域以及對高度易感患者采取保護(hù)性隔離措施的區(qū)域，如感染性疾病科、手術(shù)室、產(chǎn)房、重癥監(jiān)護(hù)病區(qū)、移植病房、燒傷病房、早產(chǎn)兒室等?！?/p>

物業(yè)服務(wù)人在消毒劑的選擇上應(yīng)嚴(yán)格遵照現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)療機構(gòu)消毒技術(shù)規(guī)范》WS/T367的相關(guān)要求。

D.3.14 本條為強制性標(biāo)準(zhǔn)。主要根據(jù)《醫(yī)療廢物管理條例》的相關(guān)條款而制定。

“第十二條 醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)和醫(yī)療廢物集中處置單位，應(yīng)當(dāng)對醫(yī)療廢物進(jìn)行登記，登記內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括醫(yī)療廢物的來源、種類、重量或者數(shù)量、交接時間、處置方法、最終去向以及經(jīng)辦人簽名等項目。登記資料至少保存3年。

第十六條 醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時收集本單位產(chǎn)生的醫(yī)療廢物，并按照類別分置于防滲漏、防銳器穿透的專用包裝物或者密閉的容器內(nèi)。醫(yī)療廢物專用包裝物、容器，應(yīng)當(dāng)有明顯的警示標(biāo)識和警示說明。

第十七條 醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立醫(yī)療廢物的暫時貯存設(shè)施、設(shè)備，不得露天存放醫(yī)療廢物；醫(yī)療廢物暫時貯存的時間不得超過2天。醫(yī)療廢物的暫時貯存設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)離醫(yī)療區(qū)、食品加工區(qū)和人員活動區(qū)以及生活垃圾存放場所，并設(shè)置明顯的警示標(biāo)識和防滲漏、防鼠、防蚊蠅、防蟑螂、防盜以及預(yù)防兒童接觸等安全措施。

第二十二條 從事醫(yī)療廢物集中處置活動的單位，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府環(huán)境保護(hù)行政主管部門申請領(lǐng)取經(jīng)營許可證；未取得經(jīng)營許可證的單位，不得從事有關(guān)醫(yī)療廢物集中處置的活動。”

D.3.16 因為醫(yī)院人群的特殊性，除“四害”工作涉及消殺用藥和環(huán)境污染，所以宜選擇專業(yè)機構(gòu)實施。

D.4安全及秩序維護(hù)

D.4.1 本條非強制性標(biāo)準(zhǔn)。由于醫(yī)”院屬于面向大眾的公開場所，人、車流動性較大，由此給物業(yè)服務(wù)人的安全及秩序維護(hù)工作帶來了更嚴(yán)峻的考驗。因此，本條明確了重點區(qū)域、監(jiān)控室應(yīng)確保24小時值班和在崗。為確保安全管理，本條明確了醫(yī)院安全及秩序維護(hù)服務(wù)實行24小時巡查，重要區(qū)域1小時巡查1次。

根據(jù)《保安服務(wù)管理條例》第二十五條的規(guī)定：

“第二十五條 保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或者擴散?！?/p>

考慮到醫(yī)院場所的特殊性，因此本條將安全與秩序維護(hù)服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，設(shè)定留存時間延長至90日。物業(yè)服務(wù)實踐中，物業(yè)服務(wù)人也可與委托方確認(rèn)留存時間，但不宜低于《保安服務(wù)管理條例》規(guī)定的要求。

D.4.2 醫(yī)院停車管理與其他停車場管理相比，具有特殊性。為確保就醫(yī)車輛迅速到達(dá)相應(yīng)區(qū)域位置，爭分奪秒救治患者，在不能滿足車輛停放時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)確保救治通道交通秩序通暢，避免因擁堵延誤救治時間。因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在暢通急救通道、車輛停放和行進(jìn)路線、標(biāo)識設(shè)置、崗位安排、智能化管理及應(yīng)急處置等方面做好相關(guān)工作。

D.5設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理

D.5.1 供水在醫(yī)院運行中至關(guān)重要。目前，醫(yī)院生活用水多采用二次供水方式，物業(yè)服務(wù)人在醫(yī)院二次供水日常管理中應(yīng)嚴(yán)格參照并執(zhí)行現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院二次供水運行管理》WS436的規(guī)定。本條標(biāo)準(zhǔn)參照并部分引用現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院二次供水運行管理》WS436中6.2.1的規(guī)定：

“6.2.1 對二次供水傳輸水箱（池）進(jìn)行全面清洗、消毒、并對水質(zhì)進(jìn)行檢驗，應(yīng)≥1次/年，及時發(fā)現(xiàn)和消除污染隱患，保證醫(yī)院生活飲水的衛(wèi)生安全。

參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》GB17051中8.1和8.2的規(guī)定：

8.1 設(shè)施的管理部門負(fù)責(zé)設(shè)施的日常運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、清洗、消毒。

8.2 管理單位對設(shè)施的衛(wèi)生管理必須制定設(shè)施的衛(wèi)生管理制度并予以實施，管理人員每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，合格上崗。”

D.5.2 加強醫(yī)院污水的處理和排放管理，不僅有助于加強公共衛(wèi)生管理，更有助于預(yù)防和控制傳染病的發(fā)生和流行。物業(yè)服務(wù)人對醫(yī)院污水處理和排放管理，應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB 18466的相關(guān)要求實施。

D.5.3 醫(yī)院空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的運行及維護(hù)是根據(jù)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理標(biāo)準(zhǔn)》GB50365第四章節(jié)安全衛(wèi)生與環(huán)境、第五章節(jié)節(jié)能、第六章節(jié)應(yīng)急管理措施等條款的具體要求而制定。同時，該文件附錄B部分對醫(yī)院空調(diào)的使用和要求進(jìn)行了規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人可參照并細(xì)化管理制度流程。

D.5.7 本條參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理標(biāo)準(zhǔn)》GB50365中C.0.7的相關(guān)規(guī)定：

“C.0.7 在空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)使用期間，應(yīng)每2個月對空氣處理設(shè)備的過濾器、熱交換器、冷凝水盤以及設(shè)備的箱體內(nèi)壁表面進(jìn)行微生物污染狀況檢測，應(yīng)達(dá)到表C.0.7的要求，如達(dá)不到要求應(yīng)分析原因，采取相應(yīng)的解決措施?！?/p>

D.5.12 本條對報修響應(yīng)到場處置時間的規(guī)定，是基于醫(yī)院場所的特殊性，結(jié)合物業(yè)服務(wù)實踐中報修處置的各環(huán)節(jié)和工作流程響應(yīng)時間，綜合考量后得出。

D.6輔助服務(wù)

D.6.1 本條是導(dǎo)醫(yī)服務(wù)的基本內(nèi)容。優(yōu)質(zhì)的導(dǎo)醫(yī)服務(wù)既能有效解決患者因?qū)︶t(yī)院環(huán)境的不熟悉而引起的不必要時間消耗，提高患者就醫(yī)效率，同時，又能顯著提升醫(yī)院整體服務(wù)形象，物業(yè)服務(wù)實踐中，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)服務(wù)對象的具體情況，參照本條標(biāo)準(zhǔn)具體實施。

D.6.2 醫(yī)院電梯利用效率較高，極易發(fā)生人員擁堵，也易引發(fā)其它安全隱患，乘梯引導(dǎo)和司梯服務(wù)是目前大型醫(yī)院通常采用的做法。物業(yè)服務(wù)人在具體電梯運行服務(wù)過程中應(yīng)以本條標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，優(yōu)化乘梯引導(dǎo)和司梯服務(wù)。

D.6.4 由于外科手術(shù)技術(shù)的飛速發(fā)展，手術(shù)室護(hù)理工作范圍和內(nèi)容的不斷拓展和完善，手術(shù)室大量直接的、間接的非專業(yè)技術(shù)性護(hù)理工作需要完成，護(hù)理人員資源短缺，物業(yè)服務(wù)人為醫(yī)院提供手術(shù)室輔助服務(wù)也成為了必然趨勢。物業(yè)服務(wù)人在醫(yī)院物業(yè)服務(wù)實踐中，可根據(jù)具體情況需求，在符合相關(guān)法律、法規(guī)和特定行業(yè)規(guī)定的前提下，與委托方約定個性化的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

D.6.5 本條是醫(yī)院洗滌服務(wù)的基本要求。醫(yī)用織物作為特殊的醫(yī)用物品，多數(shù)將接觸患者和醫(yī)務(wù)人員皮膚。加強醫(yī)院醫(yī)用織物洗滌消毒管理，對于提高醫(yī)院管理水平、預(yù)防傳染、改善患者就醫(yī)體驗具有重要意義。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將醫(yī)用織物洗滌消毒工作納入醫(yī)院物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容，建立常態(tài)化管理機制，強化責(zé)任意識，加強風(fēng)險控制，確保洗滌消毒質(zhì)量符合臨床使用要求，保障患者及醫(yī)務(wù)人員安全。

D.6.6 消毒與滅菌是切斷醫(yī)院感染傳播途徑，有效預(yù)防與控制醫(yī)院感染的重要舉措，現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院消毒衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB 15982規(guī)定了醫(yī)院消毒衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和消毒管理基本要求以及檢查方法，適用于各級各類醫(yī)院。物業(yè)服務(wù)人在執(zhí)行特殊消毒與滅菌工作時，通常還應(yīng)參考《醫(yī)院環(huán)境表面清潔與消毒管理規(guī)范》和《醫(yī)院消毒技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)要求細(xì)化工作內(nèi)容、操作流程及操作標(biāo)準(zhǔn)。

D.6.7 本條標(biāo)準(zhǔn)參照并引用現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《醫(yī)院消毒衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB 15982中關(guān)于各類環(huán)境空氣、物體表面菌落總數(shù)的相關(guān)要求。

D.6.8 隨著醫(yī)療技術(shù)的快速發(fā)展，越來越多的醫(yī)院都將采用集中供應(yīng)的醫(yī)用氣體系統(tǒng)。醫(yī)用氣體種類較多，醫(yī)用氣體的使用、存放和管理，對醫(yī)院的安全運行具有重要意義。本條標(biāo)準(zhǔn)對醫(yī)用氣體使用、存放和管理服務(wù)進(jìn)行了規(guī)范，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)的要求，進(jìn)一步細(xì)化醫(yī)用氣體使用、存放和管理制度。

附錄E  學(xué)校物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

E.1 校舍與設(shè)施設(shè)備管理

E.1.2 建立物業(yè)資產(chǎn)臺賬（本文指校舍臺賬），是確保物業(yè)服務(wù)有序開展的前提條件?！段飿I(yè)承接查驗辦法》第三十五條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

E.1.4 校舍使用管理的目的是維護(hù)正常的教學(xué)秩序，同時，做好能源管理和消防安全管理。在實踐中要物業(yè)服務(wù)人應(yīng)結(jié)合自身服務(wù)特點，確保管理無盲點，將校舍使用管理與教學(xué)及師生服務(wù)相結(jié)合。

E.1.5 校舍及場地管理直接關(guān)系學(xué)校資產(chǎn)的使用壽命，關(guān)乎正常的教學(xué)秩序，物業(yè)服務(wù)人在校舍日常維護(hù)方面，應(yīng)明確專人負(fù)責(zé)校舍日常維護(hù)工作，確保校舍日常維護(hù)科學(xué)有序，確保月度、季度、年度巡查、養(yǎng)護(hù)、維修制度落實到位。

E.1.7 加強校舍裝修管理的目的旨在保障正常的教學(xué)秩序。

E.1.9 建立專有設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)管理記錄，是建立設(shè)備檔案的基礎(chǔ)，是設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)分析、能源統(tǒng)計、問題診斷、故障分析等的必要前提。

E.1.11 節(jié)能減排是國家發(fā)展的一項長期戰(zhàn)略方針，更是一項政治任務(wù)。2021年國務(wù)院印發(fā)了“十四五”節(jié)能減排綜合工作方案，中小學(xué)和大中專院校都逐步將建設(shè)能源節(jié)約型校園做為一項重要工作。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)《吉林省物業(yè)管理條例》的相關(guān)要求，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，運用信息化手段，提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)各學(xué)校的具體情況，針對性的制訂節(jié)能減排相關(guān)制度，制定并逐步完善節(jié)能措施，切實有效的降低學(xué)校能耗成本，創(chuàng)建低碳節(jié)能型校園。

E.2 秩序維護(hù)管理

E.2.4 本條為監(jiān)控服務(wù)和管理的基本要求。其中，關(guān)于監(jiān)控影像資料、報警記錄的存留與查閱，應(yīng)按《保安服務(wù)管理條例》第二十五條的規(guī)定執(zhí)行。

“第二十五條 保安服務(wù)中使用的技術(shù)防范產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)的產(chǎn)品質(zhì)量要求。保安服務(wù)中安裝監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范，使用監(jiān)控設(shè)備不得侵犯他人合法權(quán)益或者個人隱私。

保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或者擴散?！?/p>

E.2.5 現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《中小學(xué)、幼兒園安全防范要求》GB/T29315于2022年6月1日起正式實施。這一標(biāo)準(zhǔn)明確了校園安全防范的16個重點部位和區(qū)域，把校園安全防護(hù)區(qū)域從內(nèi)部延伸到了門口、周邊地區(qū)。也為物業(yè)服務(wù)人在校園秩序維護(hù)管理工作，提供了更明確的法律依據(jù)與業(yè)務(wù)支持。對其他類院校秩序維護(hù)管理工作，也具有參照價值。物業(yè)服務(wù)人可參照該文件，并結(jié)合本標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步豐富完善個性化的中小學(xué)安全管理的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

E.3 消防管理

E.3.2 消防管理直接涉及到人民群眾生命財產(chǎn)安全，特別是校園內(nèi)以學(xué)生為主體的人群，消防意識相對淡泊，應(yīng)急反應(yīng)及自救能力較弱，物業(yè)服務(wù)人更應(yīng)將其放在各項工作的重要位置。根據(jù)《機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號公布）第四條、第五條的規(guī)定：

“第四條 法人單位的法定代表人或者非法人單位的主要負(fù)責(zé)人是單位的消防安全責(zé)任人，對本單位的消防安全工作全面負(fù)責(zé)。

第五條 單位應(yīng)當(dāng)落實逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)，確定各級、各崗位的消防安全責(zé)任人?！?/p>

E.3.4 根據(jù)《機關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號公布）第四十條的規(guī)定：

“第四十條 消防安全重點單位應(yīng)當(dāng)按照滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，至少每半年進(jìn)行一次演練，并結(jié)合實際，不斷完善預(yù)案。其他單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位實際，參照制定相應(yīng)的應(yīng)急方案，至少每年組織一次演練?！?/p>

E.4 住宿管理與服務(wù)

E.4.2 住宿管理是校園管理的重要組織部分，在管理制度設(shè)計及實踐中，要充分考慮學(xué)生性別區(qū)別和學(xué)生群體自制能力較弱的特性，同時，針對近年來校園霸凌事件時有發(fā)生的現(xiàn)狀，要以學(xué)生人身財產(chǎn)安全為前提，進(jìn)行相關(guān)管理制度設(shè)計，做到責(zé)任落實到人，并做好日常工作記錄。

E.4.3 本條為日常住宿管理和服務(wù)的基礎(chǔ)性內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)實踐過程中，應(yīng)在本條標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)服務(wù)對象的具體情況，經(jīng)與服務(wù)委托方充分協(xié)商后，進(jìn)一步豐富和完善住宿管理和服務(wù)內(nèi)容。

E.5 衛(wèi)生管理及保潔服務(wù)

E.5.2 國家衛(wèi)生健康委與教育部2020年12月9日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強無煙學(xué)校建設(shè)工作的通知》，指導(dǎo)各地開展無煙學(xué)校建設(shè)，營造健康向上的無煙校園環(huán)境。學(xué)校的物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)與校方共同配合，積極創(chuàng)建無煙校園，并形成長效機制，通過宣傳引導(dǎo)、設(shè)立標(biāo)志標(biāo)識、日常監(jiān)督檢查等手段，實現(xiàn)校園內(nèi)全面控?zé)煛?/p>

E.6 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

E.6.1 良好的園林綠化景觀，不僅可以顯著提升學(xué)校整體面貌，增強學(xué)校的吸引力，更利于師生愉悅身心，促進(jìn)學(xué)校教學(xué)活動開展。因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)學(xué)校綠化整體情況，科學(xué)制定和實施綠化養(yǎng)護(hù)方案。

E.6.3 本條是綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)的一般性要求。 

E.6.4 本條參照現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》CJJ/T287的相關(guān)內(nèi)容，對園林植物景觀養(yǎng)護(hù)的做出基礎(chǔ)性要求。

E.6.5 本條參照現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《園林綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》CJJ/T287的相關(guān)內(nèi)容，對園林硬質(zhì)景觀養(yǎng)護(hù)做出基礎(chǔ)性要求。

E.7 特約服務(wù)

E.7.2 在學(xué)校物業(yè)服務(wù)實踐中，委托方在進(jìn)行物業(yè)招標(biāo)工作中，對物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容均會根據(jù)自身管理及服務(wù)需要，進(jìn)行更加個性化的設(shè)定，諸如：教學(xué)輔助服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、收發(fā)服務(wù)、大型活動現(xiàn)場服務(wù)等，通常會一并納入招標(biāo)范圍，包干計費，簽訂整體綜合物業(yè)委托合同。豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的同時，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也會根據(jù)相關(guān)委托方需求不同，差異設(shè)定。本條所涉及的特約服務(wù)內(nèi)容，僅供相關(guān)委托方與物業(yè)服務(wù)人參照，在法律框架內(nèi)，雙方可自行擴充、完善和調(diào)整具體的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。

E.7.9 學(xué)校組織的大型活動，因處在校園內(nèi)或由師生共同參加，在實施各項活動保障服務(wù)時，要重點考慮學(xué)校環(huán)境和人群的特點，不僅要確保現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量，還應(yīng)做好現(xiàn)場秩序維護(hù)和安全防范措施應(yīng)對。

E.8應(yīng)急管理

E.8.1 學(xué)校發(fā)生突發(fā)應(yīng)急事件，往往會嚴(yán)重影響教學(xué)工作的正常開展，嚴(yán)重影響學(xué)校的管理效率和教育質(zhì)量，并可能帶來其他不良后果。因此，學(xué)校物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)與校方密切配合，將應(yīng)急管理放在各項管理工作的重中之重，加強各種突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案制定。

E.8.2 學(xué)校作為教育教學(xué)的特殊場所，在組織大型活動時，師生參與度通常較高，易引發(fā)因人員聚集和擁擠帶來的各種安全隱患。因此，物業(yè)服務(wù)人在校方組織大型活動前，應(yīng)與校方共同配合，完善各項安全應(yīng)急預(yù)案，制定突發(fā)情況下人員疏散方案。在活動現(xiàn)場，應(yīng)提前設(shè)置和準(zhǔn)備各種安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備。